房地产开发企业会计第七章课件

第七章第七章 开发产品成本的核算开发产品成本的核算本章要点本章要点v1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本核算对象核算对象v2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配 v3、土地开发成本的归集和结转、土地开发成本的归集和结转v4、配套设施开发成本的归集和结转、配套设施开发成本的归集和结转v5、房屋开发成本的归集和结转、房屋开发成本的归集和结转v6、代建工程开发成本的核算、代建工程开发成本的核算第一节第一节 开发产品成本概述开发产品成本概述v一、开发产品成本的分类一、开发产品成本的分类v为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用支出。支出。开发产品成本概述开发产品成本概述v开发产品成本按其经济用途，可分为如下四类：开发产品成本按其经济用途，可分为如下四类：v（一）土地开发成本（一）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地：指房地产开发企业开发土地(即建设场地即建设场地)所发生的各项费用支出。所发生的各项费用支出。v（二）房屋开发成本（二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种：指房地产开发企业开发各种房屋房屋(包括商品房、出租房、代建房等包括商品房、出租房、代建房等)所发生的各所发生的各项费用支出。项费用支出。v（三）配套设施开发成本（三）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发：指房地产开发企业开发能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让，不能能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让，不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。项费用支出。v（四）代建工程开发成本（四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。工程如市政工程等所发生的各项费用支出。开发产品成本概述开发产品成本概述v二、开发产品成本的构成二、开发产品成本的构成v开发产品成本包括以下六个成本项目：开发产品成本包括以下六个成本项目：v（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地：是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。地价。v（二）前期工程费（二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设：是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。v（三）基础设施费（三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。及道路等基础设施费用。开发产品成本概述开发产品成本概述v（四）建筑安装工程费（四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发过程：是指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。和设备费。v（五）配套设施费（五）配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、公厕等设施支出。公厕等设施支出。v（六）开发间接费（六）开发间接费：是指房地产开发企业内部独立核算单位：是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。电费、劳动保护费等。开发产品成本概述开发产品成本概述v三、开发产品的成本核算对象三、开发产品的成本核算对象v 开发产品的成本核算对象，是指企业在进行成本核算时，开发产品的成本核算对象，是指企业在进行成本核算时，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算对象，是正确组织开发产品成本核算的重要条件。一般来说，对象，是正确组织开发产品成本核算的重要条件。一般来说，房地产开发企业应结合开发工程规模的大小、工期长短及结房地产开发企业应结合开发工程规模的大小、工期长短及结构类型等因素，确定成本核算的对象。构类型等因素，确定成本核算的对象。第二节第二节 开发间接费用的核算开发间接费用的核算v一、开发间接费用的构成内容一、开发间接费用的构成内容v开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发开发现场管理机构现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接计入各项开发产品成本的各项费用。由于这些费用往往是多计入各项开发产品成本的各项费用。由于这些费用往往是多项开发产品共同发生的，因而无法将它直接计入某项开发产项开发产品共同发生的，因而无法将它直接计入某项开发产品成本，而应将其先记入品成本，而应将其先记入“开发间接费用开发间接费用”账户，然后按照账户，然后按照适当分配标准，将其分配记入各项开发产品成本。适当分配标准，将其分配记入各项开发产品成本。开发间接费用的核算开发间接费用的核算v为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：间接费用应分设如下明细项目进行核算：v（一）职工薪酬（一）职工薪酬 （六）劳动保护费（六）劳动保护费 v（二）折旧费（二）折旧费 （七）利息支出（七）利息支出 v（三）修理费（三）修理费 （八）其他费用（八）其他费用 v（四）办公费（四）办公费 v（五）水电费（五）水电费 开发间接费用的核算开发间接费用的核算v二、开发间接费用的归集和分配二、开发间接费用的归集和分配v（一）开发间接费用的归集（一）开发间接费用的归集v开发间接费用的归集，是在开发间接费用的归集，是在“开发间接费用开发间接费用”账户中进行的。账户中进行的。房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间开发间接费用接费用”账户，贷记账户，贷记“应付职工薪酬应付职工薪酬”、“累计折旧累计折旧”、“递延资产递延资产”或或“长期待摊费用长期待摊费用”、“银行存款银行存款”等科目。等科目。v如果房地产开发企业如果房地产开发企业不设置现场管理部门不设置现场管理部门而由企业而由企业(即公司即公司本部本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的间接费用，可记入企业的发生的间接费用，可记入企业的管理费用管理费用。v 例例7-1 开发间接费用的核算开发间接费用的核算v二、开发间接费用的分配二、开发间接费用的分配v每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地自用土地和和不能有偿转让的配套设施不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。计入有关房屋开发成本。开发间接费用的核算开发间接费用的核算v按采用的分配标准不同，开发间接费用可按按采用的分配标准不同，开发间接费用可按预算间接费比例预算间接费比例法法和和直接费比例法直接费比例法进行分配。进行分配。v（1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：配的一种方法。其计算公式如下：v分配率分配率=本月实际发生的开发间接费用本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算本月各开发项目预算（计划）开发间接费用总和（计划）开发间接费用总和v某项开发项目应负担的开发间接费用某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计该开发项目预算（计划）开发间接费用划）开发间接费用*分配率分配率v采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预算。算。开发间接费用的核算开发间接费用的核算v（2）直接费比例法。直接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：其计算公式如下：v 分配率分配率=本月实际发生的开发间接费用本月实际发生的开发间接费用/本月本月各开发项目直各开发项目直接费用总和接费用总和v 某开发项目应负担的开发间接费用某开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目直接费用该开发项目直接费用*分配率分配率 v例例7-2 第三节第三节 土地开发成本的核算土地开发成本的核算v一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 土地开发成本核算对象的确定土地开发成本核算对象的确定 v土地开发也称建设场地开发，是指对土地和地下各种基土地开发也称建设场地开发，是指对土地和地下各种基础设施进行开发建设，包括供水、供电、供热、排水、础设施进行开发建设，包括供水、供电、供热、排水、排污等地下管线的铺设以及地面道路的平整等。排污等地下管线的铺设以及地面道路的平整等。v企业在确定土地开发成本核算对象时，除了应遵照开发企业在确定土地开发成本核算对象时，除了应遵照开发成本核算对象的一般原则外，还应结合本企业土地开发成本核算对象的一般原则外，还应结合本企业土地开发项目的具体情况，以有利于成本费用的归集和有利于土项目的具体情况，以有利于成本费用的归集和有利于土地开发成本的及时核算为原则来确定。地开发成本的及时核算为原则来确定。v1对于一般的土地开发，可以每一对于一般的土地开发，可以每一独立的开发项目即独立的开发项目即“地块地块”