都市新贵阶层本地新贵地市新贵私企业主高级公务员垄断高收入行业高管生意人能源行业企业主高级公务员外籍在郑人士生意人客户写真低调隐性特征的富人35-45岁，他们处于中原豪宅客户的高端人群，拥有成功的事业，独立经营一份事业，企业不断壮大，财富积累迅速，拥有多处房产，或在外地也有房产，在事业成功之后，他们更重注生活和家庭，处世非常低调，以更平和理性的态度对待财富，在选择物业时，注重品牌、生活氛围、也看中投资升值的潜力张扬炫耀特征的富人35-45岁，他们也是中原的高端人群，有非常敏锐的投资眼光，并且房地产迅速上升的过程中，迅速积累了财富，他们在生活中个性很张扬、喜欢穿戴名牌体现自己高贵的身份，他们渴望看到别人羡慕的目光及被尊崇的地位，自我意识较强选择物业时，希望物业有显示自己经济实力和社会地位的标签，同时也看中社区的环境和产品的品质实在型客户该类客户价格承受能力较低，但是注重生活的品质非常喜欢洋房的生活方式，喜欢洋房社区内的环境，但对区域和周边环境表示一定的担忧有一定的生活沉淀和社会经验，在其圈层中希望获得认可奢侈型客户该类客户属于较高层级的豪宅客户，价格承受能力高，觉得本项目的价格有一定的上浮空间。
对产品要求较高，相对纯粹，同样喜欢社区内的生活环境，更在意社区能否上档次，与其身份是否相匹配其圈层中都是与其类似的高级别豪宅客户客户写真纯高层，容积率做足3.5，首先排除整体定位定位分解定位依据陷入同质竞争的红海，高成本、低利润；不利于塑造高端产品形象根据经济测算，选择建筑形态组合高层+小高层容积率2.95左右经济测算整体定位定位分解定位依据主要经济技术指标经济测算：小高层+高层、容积率计约2.95规划用地面积规划用地面积9490894908总建面积总建面积280018280018住宅建筑面积住宅建筑面积242671242671高层高层134538134538小高层小高层108133 108133 商业建筑面积商业建筑面积3449734497容积率容积率2.952.95各期间销售收入商业销售收入商业销售收入:34497:3449720000=6.9亿亿合计收入合计收入:6.9亿亿+27.85亿亿=34.75亿亿期间期间面积（）面积（）单价（元）单价（元）总销（亿）总销（亿）第一期（高层）第一期（高层）700007000010000100007 7第二期（高层第二期（高层+小高小高层）层）800008000011000110008.88.8第二期（小高层）第二期（小高层）9267192671130001300012.0512.05242671242671总销：总销：27.8527.85经济测算：小高层+高层、容积率计约2.95效益分析预计利润:34.75-17.64=17.11亿元合计收入:34.75亿亿成本分析成本分析土地费用土地费用4.974.97亿亿工程费用工程费用5.925.92亿亿前期费用前期费用0.970.97亿亿销售、财务、管理费销售、财务、管理费1.611.61亿亿所得税费所得税费4.174.17亿亿合计合计17.64亿亿投资利润率投资利润率126.73 126.73 经济测算：小高层+高层、容积率计约2.95高层+多层方案一整体定位定位分解定位依据高层7层主要经济技术指标经济测算方案一：多层+高层、容积率计约2.7规划用地面积规划用地面积9490894908总建面积总建面积256238256238住宅建筑面积住宅建筑面积218891218891高层高层134538134538多层多层84353 84353 商业建筑面积商业建筑面积3449734497容积率容积率2.72.7各期间销售收入商业销售收入商业销售收入:34497:3449720000=6.9亿亿合计收入合计收入:6.9亿亿+35.8亿亿=42.7亿亿期间期间面积（）面积（）单价（元）单价（元）总销（亿）总销（亿）第一期（多层）第一期（多层）300003000017000170005.15.1第二期（高层第二期（高层+多层）多层）8935389353210002100018.7618.76第三期（高层第三期（高层+多层）多层）9953899538120001200011.9411.94218891218891总销：总销：35.835.8经济测算方案一：多层+高层、容积率计约2.7效益分析预计利润:42.7-16.81=25.89亿元合计收入:42.7亿亿成本分析成本分析土地费用土地费用4.974.97亿亿工程费用工程费用5.085.08亿亿前期费用前期费用0.990.99亿亿销售、财务、管理费销售、财务、管理费1.591.59亿亿所得税费所得税费4.184.18亿亿合计合计16.81亿亿投资利润率投资利润率142.34142.34经济测算方案一：多层+高层、容积率计约2.7高层+多层方案二整体定位定位分解定位依据高层高层7层主要经济技术指标规划用地面积规划用地面积9490894908总建面积总建面积261005261005住宅建筑面积住宅建筑面积218658218658高层高层145733 145733 多层多层7292572925商业建筑面积商业建筑面积3949739497容积率容积率2.752.75经济测算方案二：多层+高层、容积率计约2.75各期间销售收入商业销售收入商业销售收入:39497:3949720000=7.9亿亿合计收入合计收入:7.9亿亿+34.75亿亿=42.65亿亿期间期间面积（）面积（）单价（元）单价（元）总销（亿）总销（亿）第一期（多层）第一期（多层）300003000017000170005.15.1第二期（多层第二期（多层+高层）高层）7792577925210002100016.3616.36第三期（高层）第三期（高层）110733110733120001200013.2913.29218658218658总销：总销：34.7534.75经济测算方案二：多层+高层、容积率计约2.75效益分析预计利润:42.65-17.36=25.29亿元合计收入:42.65亿亿成本分析成本分析土地费用土地费用4.974.97亿亿工程费用工程费用5.315.31亿亿前期费用前期费用1.011.01亿亿销售、财务、管理费销售、财务、管理费1.671.67亿亿所得税费所得税费4.44.4亿亿合计合计17.36亿亿投资利润率投资利润率148.73148.73经济测算方案二：多层+高层、容积率计约2.75根据经济测算，选择高层+多层的方案一整体定位定位分解定位依据根据经济测算，高层+多层两个方案利润率相当，而规划方案一更优，综合考虑选择方案一第三部分、物业发展建议项目整体定位物业发展建议报告思维导图启动区建议综合分析1 1文化营造文化营造4 4户型设计户型设计3 3园林园林2 2产品产品8 8物业管理物业管理5 5高科技高科技6 6配套配套7 7建筑细节建筑细节9 9商业商业1文化营造生活方式规划理念地缘文化智者乐水，水文化世界与水地球75%表面被水覆盖，平原、高山、森林、城市村庄，漂浮在水面之上城市与水城市一直在追寻自然和水的方向人与水人体75%是水，水代表智慧与财富项目与水零距离亲水 盛迎南水北调之滔滔河水1文化营造生活方式规划理念地缘文化运河豪宅 运河文化运河对经济、人文的重大影响运河旁的古豪宅并称中国古代江南三大豪宅的张石铭旧居、吴道台宅第、薛福成故居是其中的典型代表。
运河旁古豪宅的共性归纳运河流经城镇邻水而居主人声望显赫眼界不凡建筑设计中西合璧运河旁今豪宅的共性归纳一线河景的景观价值豪宅遍布的身份价值传承千年的文脉价值北京的泰禾红御、运河岸上的院子，杭州的深蓝广场等城市豪宅都以运河为稀缺资源，标榜居住的身份与价值1文化营造生活方式规划理念地缘文化外滩文化在世界各国城市布局中，外滩总是一个城市的精华所在，凝聚着一个城市的尊贵和荣耀，代表着这个城市尊贵、高尚、优雅的生活外滩”契合“滨河新区”1.拥有得天独厚的地形和环境拥有27.53平方公里的平坦土地，拥有超过1.5公里的南水北调运河河岸线，区域的自然生态环境良好.2.全新的规划片区未来滨河新区的整体规划呈现三纵三横的特点，包括北部城市综合区、和谐宜居区、南部物流服务区三大功能板块其功能定位为现代服务聚集区、低碳生态示范区、智慧宜居新城区.3.未来的高尚住宅聚集区郑州大都市化的发展进程，城市框架不断拉升，城市核心密度日益增大，居住舒适度下降，高尚住宅区呈现向城市外围（新城）迁徙的趋势而各大品牌开发商纷纷抢驻本区域，使其有机会成为未来的高尚住宅聚集区.1文化营造生活方式规划理念地缘文化水文化运河文化外滩文化自然之上的人文奢华天人合一的人居典范1文化营造生活方式规划理念地缘文化新都市生态主义健康的享受的格调的文化的自然的让城市自然化，让自然城市化。
新都市主义的精髓就是让都市文明与自然属性和谐共存，在满足人们对城市资源的高度利用的同时，充分发挥城市的基本作用，充分顾及人与自然、社会的关系倡导的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式，强调居住背景、个性化生活；强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式新都市主义（NewUrbanism）是指上世纪80年代晚期美国在社区发展和城市规划界兴起的一个新运动其宗旨是重新定义城市与住宅的意义和形成，创造出新一代的城市与住宅它的出现深刻影响了美国的城市住宅和社区发展，并很快在世界范围内流行，在上世纪90年代末进入中国它起源于二战前的城市发展模式，即寻求重新整合现代生活诸种因素，如居家、工作、购物、休闲等，试图在更大的区域开放性空间范围内以交通线联系，重构一个紧凑、便利行人的邻里社区1文化营造生活方式规划理念地缘文化600米宜居舒适法则10秒内有自在空间露台、阳台、飘窗3分钟内有公园运动公园、湿地公园、自在公园、水岸公园5分钟内有贯穿南北中国的南水北调运河5分钟内有全配套精英教育、水岸街区、岸湾会所、音乐大道600米规划法则规划真正的新都市主义滨河小城1个自然人600米距离内n室内任意地点15米以内，有居自在（露台、阳台、入户花园、飘窗、地下室）n室外任意地点400米以内，有园自在或岸自在（水景/河流/公园）n室外任意地点600米以内，有生自在（街区/学校/会所/音乐大道）n以此创造种自在可能600米规划法则 1：15：400：600：1文化营造生活方式规划理念地缘文化600米宜居舒适法则，与运河新区规划理念的吻合高效复合立体混合运河新区土地高效利用构建生态新城1文化营造生活方式规划理念地缘文化天人合一 自然奢华水文化运河文化外滩文化新都市主义600米宜居舒适法则基于地缘文化生活方式2产品建筑风格建筑布局建筑形态建筑密度高层+多层退台式花园洋房层层退台的自然意趣间，看得见不同的人生。
进，是张扬是纵横开阔的生活气度；退，是含蓄，是淡漠繁华天地宽的悠闲从容；天地之间，无论进退，都是生活的智者花园洋房是一种介于TOWNHOUSE和普通洋房之间的产品，一般设计为多层产品2产品建筑风格建筑布局建筑形态建筑密度高层+多层退台式花园洋房层层退台层层退台p露台相对于阳台更有花园感每个露台都和客厅相连，使居住者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地p由于层层退台，使楼间距加大，顶层楼距加宽，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间解读解读2产品建筑风格建筑布局建筑形态建筑密度高层+多层退台式花园洋房新颖的入户方式p花园洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花园美景的同时保证安全性与私密性二至五层则通过北入口楼体进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰p优雅的入户方式让住户在进家门前就可以体验到情景交融的感觉，同时确保了私密性，使居住者多了一份回家的快乐与愉悦，更有归属感解读解读2产品建筑风格建筑布局建筑形态建筑密度高层+多层退台式花园洋房户户有花园（露台）户户有花园（露台）p。