房地产企业最新税务稽查与税收筹划课件

2018年房地产企业最新税务稽查与税收筹划从税收领域看，什么是房地产行业？特点及征税范围？房地产企业在从事房地产项目开发中，目前都涉及哪些税种？解读一、房地产企业的常规行为：增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、个人所得税、城市土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税10项税收。二、国税部门涉及税种：企业所得税、增值税。三、地税部门涉及税种：除增值税外所有税种。所得税处2房地产业：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。对于房地产企业，税局关注的三大要点：一、拿地：大体归为四种方式：1、直接买资产（收购项目公司，俗称买公司）2、购买股权（收购不动产在建工程，俗称买地）（股权消化溢价+在建工程可否加计扣除）3、合作建房（项目合作，一方出地、一方出资金）4、股权+资产（组合是收购）二、融资：发票问题（比如信托投资公司），统借统还，个人借款三、税收筹划：（企业新商业模式转变）4所得税处一、国地税合并后的房地产税务稽查解析所得税处52017年稽查动态展望（2018年稽查文件还未下发）房地产、建筑企业将会迎来税收严酷的寒冬，冷！1、国税关键字：企业所得税管理，严管（与流转税数据比对）+划转（今年年底之前划归国税）2、地税关键字：土地增值税的严管3、增值税关键字：观望+调研式检查+发票严查税总稽便函201729号：国家税务总局稽查局关于印发2017年税务稽查重点工作安排的通知（四）开展行业和区域性税收专项整治7.税务总局稽查局针对建筑安装业、房地产业、生活服务业及交通运输业等行业，统一选取720户营改增行业虚开案源，下发各地组织检查。所得税处6营改增后企业商业模式的转变，要紧跟政策改革的步伐！4小类3小类2小类5小类交通运输邮政电信建筑金融销售服务4小类9小类现代服务生活服务6小类房地产企业需借鉴工业企业管理，参照投入产出比法、行业税负所得税处率法、成本构成比例限制等方法进行核算。7金金4来了，来了，税局将形成局将形成360度无死角度无死角监监控？控？所得税处问题问题1：什么叫金四？有没有金四？什么叫金四？有没有金四？税局局发发票票监监控升控升级级，以票控，以票控税时时代已代已经经到来！到来！增值税发票开具稽核比对系统升级带来的巨大威力；阿里巴巴参与金三大数据平台的建立与维护。增值税发票风险：三流一致、失控票、滞留票、接受虚开发票。（互联网+大数据）所得税处前者浙江舟山，后者广西河池，一个是前者浙江舟山，后者广西河池，一个是税款款7亿亿，一个是，一个是税款款8亿亿，前者是虚开增，前者是虚开增值值税专专用用发发票，后者是虚开增票，后者是虚开增值值税普通普通发发票，相同的票，相同的结结果是下游果是下游补补税已成事已成事实实。所得税处讨论讨论：企业还还敢不敢随意敢不敢随意购买购买代开代开发发票？票？如何化解相关如何化解相关税务风险风险？所得税处例例：A企业购买发购买发票票1000万，支付开票万，支付开票费费6%。第一种做第一种做账账方法方法：借借：开开发发成本成本1000万，万，贷贷：应应付工程款付工程款1000万，万，但但长长期挂期挂应应付付账账款。款。第二种做第二种做账账方法方法：1000万万应应付付账账款已款已实际实际支付，支付，60万元万元电汇电汇支付，支付，940万元万元现现金支付。金支付。第三种做第三种做账账方法方法：应应收票据票据承承兑汇兑汇票假背票假背书书。（复印件，本市内背（复印件，本市内背书检书检查比比较较容易）容易）第四种做第四种做账账方法方法：承承兑汇兑汇票真背票真背书书，资资金回流等方法金回流等方法所得税处国家国家税务总总局增局增值值税现阶现阶段段风险风险管理管理工作的主要工作的主要问题问题：一、虚开增一、虚开增值值税发发票等涉票等涉税违违法行法行为为有所蔓延，呈有所蔓延，呈现团现团伙化、伙化、专专业化、化、链链条化特征，条化特征，时间时间短、短、迅速开、直接走。迅速开、直接走。发票问题+数据问题二、明二、明细细数据填数据填报质报质量不高，量不高，突出表突出表现为现为：合合计计数据数据与分分项项数据的数据的逻辑逻辑关系不关系不对对；金；金额额单单位使用上，万元位使用上，万元与元混元混杂杂等。等。处税务局重要通知一局重要通知一：按国税局最新税收政策解读，所有涉税老项目将于2017年12月31日截止，将不再开具3%点税的增值税普通发票及专票，逾期未开得老项目工程将按照11%征收增值税，建议各项目2017年12月31日之前办理完税，以免造成不必要的经济损失。一定要当回事引起重视。税务局重要通知二局重要通知二：从2018年开始，将开展成本发票追查行动，请缺成本发票的公司在2017年12月31日前将2017年所缺成本发票补齐，如未补齐将按所缺成本发票金额缴纳25%的企业所得税。一旦开始追查，将没有任何回旋余地，请您一定补齐成本发票！所得税处问题问题2、金、金税三期系三期系统统全面上全面上线线，国，国地税及各省涉及各省涉税信息息实现实现全面全面联联网；网；建立基于全国统一规范的应用系统平台，依托计算机网络，总局和省一级税务局集中处理信息，覆盖所有税种、税收工作重要环节、各级国税局、地税局并与有关部门联网，包括征收管理、行政管理、外部信息、决策支持系统的功能齐全、协调高效、信息共享、监控严密、安全稳定、保障有力的税收管理管理信息系息系统统。国税与地税+各级地税+总局与各级国地税：全面联网所得税处问题3、多证合一、一照一码，财源建设平台数据的信息共享；16所得税处所得税处所得税处对房地产企业征管需要的第三方信息：1、商品房预售许可证。（来源于房管局）2、竣工验收备案表。（来源于建委建管局）3、建筑工程承包合同。（来源于建委或建管局）4、国地税信息的比对。（xx房地产企业案例）5、财政性资金及政策性搬迁信息。（来源于市级和县级财政局）所得税处20问题问题4、“爬虫爬虫软软件件”技技术术的的应应用，在股用，在股转转并并购购重重组组领领域作用巨大；域作用巨大；国家国家税务总总局局稽查局关于局关于2017年股股权转让检权转让检查工作的指工作的指导导意意见见税总总稽便函便函2017165号21所得税处问题问题5、税局局纳纳税风险风险提示的提示的应对应对，怎，怎样样做到不被做到不被税局关注；局关注；1、小、小微企业应纳应纳税所得所得额临额临界点之上的界点之上的企业。2、企业所得所得税汇汇算清算清缴缴出出现现多多缴缴退退税的的企业。3、流、流转转税与企业所得所得税收入比入比对对不符的不符的企业。4、企业所得所得税采取核定征采取核定征收纳纳税方式的方式的企业。22所得税处问题问题6、国、国地税合并后的合并后的稽查，怎，怎样样才能化解；才能化解；纳税人既往的税收违法行为将被清算。国地税分设时，对纳税人管理各自为政，宽严程度不一，很多纳税人不同程度地享受了“国地税分设红利”；由于人手限制，税务机关对纳税人进行税务稽查的比例一直不高。但是，国地税合并后，管理标准趋于一致，同时，更多税务干部将被充实到税收征管第一线，对企业进行税务稽查工作必将得到加强，税务稽查比例将显著提高；纳税人在持续经营过程中的偷漏税等税收违法行为将得到有效清算。23所得税处问题问题7、税局大区域局大区域稽查、大数据、大数据稽查的的应应用用与风险风险防控；防控；2009年总总局正式提出了局正式提出了“信息管息管税”。2015年国国务院关于运用大数据加院关于运用大数据加强强对对市市场场主体服主体服务和和监监管的管的若干意若干意见见（国（国办发办发 2015 51号）国国务院关于院关于积积极推极推进进“互互联联网网+”行行动动的指的指导导意意见见（国（国发发【2015】40号）国家国家税务总总局局“互互联联网网+税务”行行动计动计划（国（国税发发2015113号）的背景下，我国）的背景下，我国税收领领域大数据分析技域大数据分析技术术开始开始应应用，用，通通过过税收大数据的分析技大数据的分析技术术与方法，有效开展方法，有效开展税收征管和征管和稽查工作，提升工作，提升税务干部大数据背景下的干部大数据背景下的现现代化代化税收征管能力。征管能力。24所得税处所得税处税收大数据大数据资资源的源的获获取渠道有哪些？取渠道有哪些？税收大数据大数据纳纳税申申报报表表获获取取纳纳税人人生生产经营经营情况情况纳纳税人网站人网站获获取取纳纳税人自身人自身发发展展信息息财财源建源建设设平台数据平台数据共享、交共享、交换换与应应用用互互联联网第三方交易平网第三方交易平台、上市公司定期公台、上市公司定期公告告所得税处数据数据类类型型数据内容数据内容税务登登记记基基础础数据、数据、税款款 金三核心征管系金三核心征管系第一方数据第一方数据 征征收入入库库信息息数据来源数据来源统统纳纳税人分人分税种申种申报报数据、数据、金三核心征管系金三核心征管系第二方数据第二方数据 财财务报报表数据表数据统统国国税数据、工商数据、工商信息、息、房 政府部政府部门门交交换换、第三方数据第三方数据 产土土地管理管理信息等息等三方中介三方中介互互联联网、手机网、手机APP第三方数据第三方数据 互互联联网网信息息所得税处问题问题8、银银行代行代发发工工资资制度的用意制度的用意与个人个人收入入财财产信息系息系统统在在税务中的中的应应用；用；全面推行银行代发工资，你的所有收入都在税务监控之下！推出个人收入和财产信息系统数据采集（1、两处以上取得工资薪金所得要合并纳税。2、年收入超过12万要进行收入申报）个人所得税占国内税收收入比例为7%，个人所得税全年收入1万亿，50%为白领工资薪金。高收入人群税收监管不到位是主要原因。所得税处问题问题9、大、大企业风险评风险评估局的估局的设设立，加立，加强强对对千千户户集集团团、重点行、重点行业和重点和重点税源的管源的管理；理；房地产+金融，是金融，是这这几几年的关注要点！的关注要点！所得税处问题问题10、办办税实实名制完善名制完善信用管理制度，用管理制度，加大加大办办税人人风险风险，增大涉，增大涉税违违法成本。法成本。不不仅仅是工商是工商税务黑名黑名单单，还还有有信用用联联合合惩惩戒。戒。2016年最高人民法院高人民法院与国家国家发发改委等改委等44部部门联门联合合签签署关署关于于对对失失信被被执执行人行人实实施施联联合合惩惩戒的合作戒的合作备备忘忘录录，提出，提出55项惩项惩戒措施。要知道戒措施。要知道这责这责任人不任人不仅仅仅仅是法定代表人和股是法定代表人和股东东，财财务负责负责人也是。建立人也是。建立诚诚信纳纳税体系，背后其体系，背后其实实就是社会征就是社会征信体系。体系。所得税处二、现阶段营改增政策对房地产企业的影响所得税处31一、营改增政策概述什么是增值税对于缴纳增值税的 而言所得税处32二、增值税的特点：不重复征税，具有税收中性；便于对出口商品实现退税；多数采用购进扣税法，买卖双方形成有机的扣税链条。探讨：1、营业税到底好不好？2、营业税为何被增值税取代？所得税处33三、营改增前的营业税税率一、交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业为3。二、金融保险业、服务业、转让无形资产、销售不动产为5。三、娱乐业为5 20%营改增后的增值税税率17%13%取消6%11%所得税处34四、实现完整的增值税抵扣链条生产企业（增值税）提供设备、材料、水电燃料等可抵扣可抵扣可抵扣可抵扣可抵扣服务业（增值税）建筑安装业金融保险业房地产业可抵扣可抵扣可抵扣生产企业（增值税）生产期推广期销售期所得税处35不得抵扣的进项税额的规定（1）纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增