房地产楼盘策划书

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1、本文格式为Word版，下载可任意编辑房地产楼盘策划书 和达东东城 freefly - 0333345444466101010111112141414141415151151516161717171718181818191919和达东东城 freefly 前言 以下我们本次计划的几个重点： 1、对中国整个房地产宏观市场环境的分析 2、对杭州以及下沙房地产市场的分析 3、对和达东东城工程的深度剖析 4、对和达东东城目标客户的定位分析 5、对和达东东城工程计划五季的具体营销策略 第一部分 市场分析 一、宏观经济环境分析 （一）宏观政策 1、国家限购令 一户一房“限购令明确规定的房价公示三个月内不得调

2、高，对目前楼市价格的变化产生重要影响。随着岁末年尾的到来，开发商资金回笼压力显现。而限购令出台无疑加大开发商加大了这方面压力。开发商对于原产品虽不作降价处理，但为了应对这一形势，推出中小户型房源，将价格下调在一定范围不失为“明智之举。“限购令的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。 2、浙江省地方政策 杭版限购令本市包含萧山余杭 新政认房不认贷 新政认房不认贷，实际拥有几套，就算几套房，临安、富阳市民在杭买房，算外地人购房。 杭州市国土局:杭州10%保障房用地细则将出台 杭州市国土资源局土地利用四处长沈波近日在接受记者

3、采访时表示：杭州以前的保障房用地都是单独供给，但自今年起，将增加一种“10%配建供给方式，由于“10%配建是个全新的举措，需要各方统筹考虑，具体的操作细则还在研究和论证过程中。 和达东东城 freefly 今年杭州将推3600套公租房 新建设60万平方米 3月10日，杭州市房管（房改）系统召开了年度工作会议。会议在总结去年工作的基础上，对2022年的住房保障工作进行了部署。 会议明确公共租赁房将是今后保障房体系建设的重点。 根据计划，今年将推出3600套公共租赁房，其中区级房源（两项公寓）3000套，市级房源600套。另外，今年计划新开工建设公共租赁房60万平方米，其中市级已落实建设用地的新建

4、工程共23.69万平方米。 二、环境分析结论 （一）宏观环境分析总结 1、杭州市地处我国东南沿海，自然环境和区位条件优越，为杭州市的经济建设与发展提供了良好的条件。 2、杭州房产政策的公布，在一定程度上有利于商业性土地的开发，进而促进商业性用房的投资发展。 3、从对杭州市人口数量统计中可以看出，杭州市的人口数量在稳定增长，这说明杭州会在未来一定时间内拥有一个较稳定的购房需求。 4、从杭州居民生活水平和住房量上升状况看，杭城居民的购房水平将稳步提升。 （二）杭州房地产市场分析 杭州的房地产市场特征可归结为以下几点： 1.房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。 2.住宅市场持续快速发展，近年新增供给

5、量有所减少，但在建住宅量较大。 3.住宅价格多年来持续上涨，2022年间涨幅过大，2022年开始杭城住房成交均价有所回落。 4.刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进对比明显。 5.本地开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。 （三）杭州房地产市场未来预计 - 4和达东东城 freefly cosmo的物业费1.44元/平方米月。龙湖滟澜山是住宅性质的，但由于它的定位对比高端，所以它的物业费为2.30元/平方米月 ； 而IBC既是属于商业性质用地又是定位较高端的，它的物业最高为 5.00元/平方米月。所以说和达东东城的物业费在同类竞争中处中等。

6、 （6）从交通方面来说，本工程相较于龙湖滟澜山和IBC来说，缺少了公交车路线，这是本工程有待改善的地方。 （7）从宣传主题方面来说，世茂cosmo，保利湾天地是本工程最大的竞争对手，由于他们是以江景和湿地作为产品的卖点，跟本工程雷同。但是，根据考察，我们发现世茂cosmo，保利湾天地推出的是不同方位的江景房，分为一线，二线，三线，而东东城的都是一线的江景房，所以说在江景方面世茂cosmo，保利湾天地的竞争力不大。 其次部分 工程分析 SWOT分析 1、优势 （1）和达品牌强大的后盾支持 。 和达“HEDA品牌的持有人是杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司，隶属于杭州经济技术开发区管委会，所以

7、作为开发区的国企，和达坚持肩负肩头责任，遵循着“追求认真、追求精致、通道共识、方谓同仁的理念，做十分人，办十分事，不断完善业务，提升管理，开拓市场。作为主力建设者开发区本地开发商“和达已经作为一个全新的品牌正式进入公众视野。目前已经成功推出楼盘“和达自由港，已经售罄。和达在杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司的整合启动下，顺势崛起，深耕下沙。品牌效应强大，顾客信任度高，是东东城强大的后盾。 （2）打造独特的嘉年华式社区型商业中心 工程作为沿江12公里的生态景观休闲商业带的启动工程，意义非凡。将被打造成下沙沿江板块最灵动最富有活力的一个部分。东东城将要打造的是一个嘉年华式的社区型商业中心， 一

8、、二层部分是商业，三层以上为小户型江景公馆。提供完全开放、共享的OPEN生活方式。同时，距离工程周边500米范围内，规 - 678910和达东东城 freefly 间与特性化的追求。 2、产品定位 精品小户型私有公馆 东东城打造的32-60方小户型公馆，充分的考虑了景观资源的利用，与内外环境紧凑结合，近观园景，东眺钱塘江。 嘉年华式的社区型商业中心 东东城将要打造的是一个嘉年华式的社区型商业中心， 一、二层部分是商业，三层以上为小户型江景公馆。提供完全开放、共享的OPEN生活方式。同时，距离工程周边500米范围内，规划有物美超市、群众餐饮、影院等，各项生活配套一应俱全。 中高端的品质 东东城打

9、造的是一线式的江景房、地铁精致的公寓、城市新贵蜜活。为业主打造全面时尚品质的生活。 简约时尚 东东城的设计没有高楼大厦，只有六层； 没有高大的压迫感，只有轻松随便的清闲。广场的戏水池、全景天窗式绿化、空中客厅阳光天井，城市新贵的乐居。 特性设计 东东城省却了精装修带来的千篇1律，充分的满足了当下小资白领追求与众不同，张扬特性的要求。 第四部分东东城营销渠道策略 直接营销 无论是从从企业内部资源上看还是从工程条件上看，我们认为和达房产都有这个条件去进行直接营销。选择在销售处售楼,一是卖楼,二是卖服务。从品牌导入期开始即可采用该渠道。 间接营销 与经评审选择的房产中介机构进行合作，将成交量的10%

10、由房产机构负责，又房产机构的业务员负责挖掘、联系、跟踪目标客户，最终邀到楼盘现场看房，和达东东城 freefly 成交后收取佣金。在强势推广期采用该策略。 网络营销 微博营销 先将微博当做企业博客、企业媒体、企业独特的社会化沟通平台来独立运作，开展给予式的营销，当人气开始围拢，再开始索取式的营销。 和达公司应设专人/团队维护新浪微博，关注和达的粉丝，通过评论和转发与网友互动，拉近和达与客户、消费者的距离，及时收集公司相关舆论并发到微博进行二次传播提升和达的知名度。 转发爱心和公益的话题，尽到企业的社会责任，提升企业形象。开发新工程即在微博上进行宣传，如东东城的最新消息都要及时在微博上更新。经常

11、将和达公司中员工工作照以及员工抒发的感性情怀、工程背后的故事发到微博，及时解答话题中检索到的网民对于和达工程的疑问。发动企业员工积极共享企业相关的创意内容。 初期粉丝数量少，通过关注有奖，有奖回复，抢沙发，在微博上进行征文活动，如我看“个别现象一系列活动，一方面增加粉丝数量，另一方面提高和达的知名度。 通过微博做活动回馈新老顾客。 微博营销在营销各个阶段都可以采用，并且随着微博在人们生活中重要性的提升，微博营销将会成为营销 （2）搜房网 预热期重视论坛建设，我们的消费者主要是追求时尚自由的年轻人，而网络是年轻人聚集的地方。根据我们的市场调研，除了来自亲戚朋友的消息，相关业主论坛是最信任房地产信

12、息的来源。在和达东东城业主论坛里，各项活动可以与微博上相关活动同步进行，并根据效果，在开盘期间做一个线下活动。 开盘期经常关注更新团购信息，以此拉动消费。 异地营销 针对对东东城工程的另一类目标顾客异地投资者，我们采取异地营销的方式。通过此举有利于品牌长远发展。 、在强势推广期在温州举办推介会“东东城温州魅力行，同时投入大量和达东东城 freefly 广告，造成短期的轰动效应； 、在温州设点销售，在温州新南亚大酒店定商务房作为东东城销售咨询点； 请温州当地人代理。 （3）房地产分销渠道管理 假如开发商选择使用间接销售渠道，务必要加强分销渠道的管理。 第四部分 营销推广 具体营销方案推广 第一季

13、 筹备期 时尚生活，绝不平凡 无论尊贵繁华或是平淡朴实，有一套属于自己的房子总是令人心醉。选择房子，等于选择一种生活方式。在交房入住之前，更多的客户购买的是生活的梦想。特别对于本工程的目标客户群，他们年轻、时尚、追求自由与特性，对生活的梦想更加五彩斑斓，与众不同。在这一季中，我们以“东东生活，梦开始的地方为主题，引起潜在客户群的共鸣，守护梦想，让我们共同起航。 （一）营销周期 预计在开盘前一个月，即4月底开始推出筹备期的营销推广方案，此次营销周期预计持续一个月。 （二）营销理念 本季为前期筹备推广，通过时尚活动与广告媒介网络告知目标群体，“和达东东城正在建设，即将推出，时尚生活将由“和达东东城

14、为您浮现。将公众的注意力集中到该工程的上，使他们对未来的“时尚生活有所期待、有所期许。 （三）广告策略 1、广告语 时尚生活，绝不平凡和达东东城 2、对广告语的表述 和达房地产又一全新力作 和达地产和而不同的公司理念 “标榜特性是东东城当前不可复制的差异点和利益点。一方面它是物质利 - 14和达东东城 freefly 作为打响品牌与楼盘知名度的第一季，应高调进行大范围、大强度宣传，宜重点采用广播电台、电视、报纸、户外广告牌、售点广告等形式开展强劲的宣传攻势。 2、“东东城杯团队跑步赛 （1）营销类型：事件营销 （2）活动主题：东东城杯团队跑步赛 （3）活动时间： 从工程用地规划好，一期工程楼盘框架已经搭建1/3，暂时作为售楼中心的会所建设已进行一半时 （4）广告媒介： 本赛事，我们将邀请下沙网、搜房网、下沙电视台、都市快报等进行全程跟踪报道 第三季 热销期“我就要我的东东FREE ZONE 在蓝的天、凉的风下，玻璃窗辐射出活力和欲望，像人的永不磨灭的希望。 这幢楼里住着各式各样的人们，在这个城市里，一切可知和不可知都在扑面而来。 有坚持的人，有偏执的人，有热爱的