《房地产类押品价值评估方法与案例分析课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产类押品价值评估方法与案例分析课件（118页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 房地产押品价值评估与案例分析2012年4月 合肥2012年4月22日视频课件1整体概述概述二点击此处输入相关文本内容概述一点击此处输入相关文本内容概述三点击此处输入相关文本内容2综述房地产是人类生产生活的最基本资料，也是金融机构最常见的抵押品。房地产的自身特点决定了其价值评估的复杂性和专业性，房地产估价是一种专业估价行为，是一门科学，也是一门艺术。房地产抵押估价对防范融资风险，保障金融资产安全具有十分重要的作用，其所依据的原则、评估方法和程序有特别要求，要求评估人员扎实掌握估价理论，注重基础资料审查，深入现场勘查，审慎选择评估方法和参数，以合理把握风险尺度，做好抵押估价工作。当前国家对商品房
2、市场的调控仍十分坚决，国内外经济环境复杂，市场不确定程度高，更要求我们加强房地产类押品评估与管理，确保金融资产安全34目录第三部分房地产抵押估价概述第二部分房地产估价的基本理论第四部分房地产抵押估价报告审核与案例分析第一部分 房地产类押品的基本概念与特点45第一部分房地产类押品的基本概念与特点 一、什么是房地产？土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体 房地产存在形态- 土地、建筑物（或构筑物）、房+地 实物 是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面 权益 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益（如所有权、
3、使用权、租赁权、抵押权等等。国有土地使用权又分为划拨土地使用权和出让土地使用权） 区位 是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离） 中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则中的“房地产”是大类押品，其中包括居住用房、办公用房、商业用房、工业用房、房屋构筑物、地上附着物、其他用房等6 6个中类，每个中类中又分若干小
4、类56第一部分房地产类押品的基本概念与特点二、房地产的特征不可移动 （就地开发、利用或消费，地区性市场）独一无二 （没有两宗完全相同的房地产，使房地产之间不能完全替代，房地产 市场不是完全竞争的市场）寿命长久 （使用时间长久，尤其是土地一般不会灭失）供给有限 （土地有限性、不可再生性、不增性，使房地产具有独占性）价值量大 （单位价值高、总体价值大）难以变现 （变现能力弱，流动性差）用途多样 （可以有多种不同的用途和不同的利用方式）相互影响 （房地产具有相互影响特性，形成“相邻关系”、外部效应、外部影响等）易受限制 （管制权、征税权、征收权、充公权）保值增值 （投资改良、通货膨胀、需求增加、外部
5、条件改善）6第一部分 房地产类押品的基本概念与特点二、房地产的特征 房地产的易受限制性:由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界各国对房地产的使用、交易都有一些限制，甚至严格管制。一般是通过下列四种特权来实现：1.管制权：政府为公共利益，可直接对房地产的利用作出限制。如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制居住区内建设工业设施等；2.征收权：政府为了公共利益需要，可以强制取得单位和个人的房地产，但要对被征收单位和个人给予公正、合理的补偿；3.征税权：政府为增加财政收入，可对房地产征税或提高房地产
6、税收；4.充公权：政府在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。另外，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。77第一部分 房地产类押品的基本概念与特点二、房地产的特征房地产的难以变现性: : 变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。 由于房地产具有独一无二、价值量大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅
7、度的降价为代价才能实现，有时即使降价，在短期内仍可能找不到买者。 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。 影响房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性。一般来说，通用性越差的房地产，使用者的范围越窄，变现能力就越弱；该房地产的独立使用性。不能单独使用而不受限制的房地产其变现能力就差；该房地产的价值大小。一般来说，价值越大的房地产，越不容易找到买者，变现能力就越弱；该房地产的可分割转让性。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；该房地产的开发程度。通常开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱；该房地产的区位。所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力
8、就越弱；该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力就越弱。889第一部分房地产类押品的基本概念与特点 三、房地产的类型按用途划分 居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途、综合房地产等按房地产开发程度划分 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等按是否产生收益划分 收益性、非收益性按经营使用方式划分 销售的、出租的、营业的、自用的910第一部分房地产类押品的基本概念与特点11第一部分房地产类押品的基本概念与特点12第一部分房地产类押品的基本概念与特点13第一部分房地产类押品的基本概念与特点四、几个房地产术语与概念（二）建筑物： 建筑物是最主要
9、的土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物即包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。 房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）；
10、砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构、空间结构等。13 钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。 砖混结构建筑：主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。其构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件，搁置在墙、柱上，承受并传递楼面荷载。其造价较低，是我国目前建造量较大的建筑
11、。但抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制。 砖木结构建筑：主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物,其结构构造可以由木结构(梁和柱)承重,砖石砌筑成围护墙.也可以采用砖墙、砖柱承重的木屋架结构。古建筑、解放前建造的城镇民居、上世纪五、六十年代的民用建筑，绝大多数为砖木结构建筑。 钢结构建筑：主要的承重构件采用钢材作为承重材料的建筑物称为钢结构建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的特种工业厂房等。四、几个房地产概念与术语第一部分房地产类押品的基本概念与特点1414 层数和高度：建筑物通常根据层数或总
12、高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分：1-3层为低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。四、几个房地产概念与术语第一部分房地产类押品的基本概念与特点1515四、几个房地产概念与术语建筑
13、物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是建筑物自竣工日期起，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。 建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可在建筑物自然寿命、设计寿命的基础上，根
14、据建筑结构、工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。第一部分房地产类押品的基本概念与特点1616 现行城镇住房政策: :目前我国已初步形成了与经济体制改革相适应,基本符合国情的住房供应政策。 1.商品住房：通过市场化途径建设，可在市场上自由交易，主要面向中等收入以上家庭。商品住房实行社会化生产、市场化供应。 2.保障性住房：面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用住房。 廉租住房由财政投资，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租。廉租住房套均40平方米左右、人均建筑
15、面积13平方米左右，保证基本居住功能。 经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米以内；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先收购。第一部分房地产类押品的基本概念与特点四、几个房地产概念与术语1717 3. .政策性住房：面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公
16、共租赁住房、单位建设住房。 棚改安置住房供应对象是居住在棚户区的居民，其中多为低收入住房困难家庭。对棚改安置住房建设，许多城市实行土地划拨或土地出让金减免、基础设施配套建设费补助等优惠政策。 限价商品住房面向有本地户籍中低收入家庭销售。通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。主要在部分商品住房价格上涨过快的城市实行。 公共租赁住房是近几年发展起来的住房形式，实行政府持有、以一定价格出租，主要解决新职工、农民工等的住房困难。第一部分房地产类押品的基本概念与特点18四、几个房地产概念与术语18目录第三部分房地产抵押估价概述第二部分 房地产估价的基本理论第四部分房地产抵押估价报告审核与案例分析第一部分房地产类押品的基本概念与特点1919第二部分房地产估价的基本理论 什么是房地产估价 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动（房地产估价规范（GB/T50291-1999)GB/T50291-1999)第2.0.22.0.2条） 估价目的：估价结果的
