物业服务公司并物业服务公司并购业务操作指南购业务操作指南汇报人：xxx汇报时间：xxxxx目录CONTENTS收购物业公司的基本知识0101区域公司股权收购工作职责0202投资收购相关制度介绍0303物业公司股权收购常见问题0404问答环节0505收购物业公司的基本知识口 投资收购与市场外拓的差异性口 投资并购的原因口 投资并购的手段口 股权占比及其意义口 股权收购策略口 物业公司收购的交易要素口 核心优势分析01特特 点点 ： 直直 接接 获获 取取 公公 司司 股股 权权 ， 所所 有有 项项 目目 随随之 并 入 ；之 并 入 ； 谈 判 对 象 大 部 分 为 物 业 公 司 ；谈 判 对 象 大 部 分 为 物 业 公 司 ； 门 槛 较 高 ， 竞 争 对 手 数 量 少 、 规 模 大 ；门 槛 较 高 ， 竞 争 对 手 数 量 少 、 规 模 大 ；投资收购特特 点点 ： 通通 过过 招招 投投 标标 获获 得得 单单 个个 项项 目目 经经营 权 ；营 权 ； 目 标 为 开 发 商 或 业 委 会 ；目 标 为 开 发 商 或 业 委 会 ； 竞 争 对 手 数 量 众 多 ， 规 模 不 定 ；竞 争 对 手 数 量 众 多 ， 规 模 不 定 ；市场外拓收购投资与市场外拓的差异性PART 01COMPANY LOGOa优优 势势 ： 1 .1 .快快 速速 取取 得得 利利 润润 回回 报报 、 迅迅 速速 扩扩 大大 管管 理 面 积理 面 积 2 .2 . 后后 续续 以以 监监 管管 为为 主主 ， 人人 员员 招招 聘聘 压压 力力较 小较 小优 势 ：优 势 ： 1 . 1 . 所 需 费 用 少 ， 项 目 获 取 成 本 低 ；所 需 费 用 少 ， 项 目 获 取 成 本 低 ； 2 .2 . 以 自 营 管 理 为 主以 自 营 管 理 为 主 ， 项 目 风 险 较 低 ；， 项 目 风 险 较 低 ； 成 立 及 发 展 时 间 长 ， 行 业 品 牌 知 名 度 高 ；成 立 及 发 展 时 间 长 ， 行 业 品 牌 知 名 度 高 ； 管 理 面 积 相 当 有 限 ；管 理 面 积 相 当 有 限 ； 服 务 用 户 数 量 有 限 ；服 务 用 户 数 量 有 限 ；例举其物业例举某物 成 立 时 间 短 ， 名 不 见 经 传 ；成 立 时 间 短 ， 名 不 见 经 传 ； 服 务 用 户 已 逾 近服 务 用 户 已 逾 近 1 0 0 01 0 0 0 万 ；万 ； 竞 争 对 手 数 量 众 多竞 争 对 手 数 量 众 多 ， 规 模 不 定 ；， 规 模 不 定 ；例举其物业例举某物投 资 收 购 的 原 因PART 01COMPANY LOGO结论：投资并购是企业实现跨越式发展，迅速赶超行业领先结论：投资并购是企业实现跨越式发展，迅速赶超行业领先企业的必由之路。
企业的必由之路外拓自营投 资 收 购 获 得 股 权 一 般 情 况 下 可 以 采 取 股 权 转 让 及 增 资 扩 股 两 种 手 段 来 操 作 投 资 收 购 获 得 股 权 一 般 情 况 下 可 以 采 取 股 权 转 让 及 增 资 扩 股 两 种 手 段 来 操 作 假 设假 设 X X 公 司 拟 收 购公 司 拟 收 购 A A 公 司公 司 6 0 %6 0 % 股 权 ，股 权 ， A A 公 司 估 值 为公 司 估 值 为 1 1 亿 元 ，亿 元 ， B B 公 司 是公 司 是 A A 企 业 的 股企 业 的 股东 X X 公 司 收 购公 司 收 购 A A 公 司 可 以 采 取 两 种 方 式公 司 可 以 采 取 两 种 方 式 投 资 并 购 的 手 段PART 01COMPANY LOGO股股股股权转让权转让B B B B公司公司公司公司转让转让其所其所其所其所 拥拥有的有的有的有的A A A A公司公司公司公司 60%60%60%60%的股的股的股的股权给权给X X X X公司，公司，公司，公司，转让转让价价价价为为6000600060006000万元，由万元，由万元，由万元，由X X X X公司支付公司支付公司支付公司支付给给B B B B公司。
投后公司投后公司投后公司投后A A A A公司整体估公司整体估公司整体估公司整体估值值仍仍仍仍为为1 1 1 1亿亿元即即即即A A公司采取定向增公司采取定向增公司采取定向增公司采取定向增发发发发的方式，的方式，的方式，的方式， 雅生活雅生活雅生活雅生活集集集集团团团团向向向向A A公司投入公司投入公司投入公司投入1.51.5亿亿亿亿元，元，元，元，获获获获得得得得A A公司公司公司公司 60%60%的股的股的股的股权权权权投后A A公司整体估公司整体估公司整体估公司整体估值为值为值为值为2.52.5亿亿亿亿元元元元增增增增资扩资扩股股股股股权占比及其意义PART 01COMPANY LOGO1%可提起监事会或董事会调查 ;3%可于股东大会召开10日前提出临时提案并提交董事会；5%上市公司重大股权变动警示线 ;10%拥有召开临时股东大会的权利，有权提出质询、调查、起诉、清算及解散公司;20%重大同业竞争警示线;50%30%上市公司要约收购线参 股51%经营控制权，意味对公司经营有绝对控制的权利，可以进行财务并表;34%安全控制权，拥有一票否决权;67%绝对控制权，相当于100%控股，拥有修改公司章程、合并、分立、变更主 业等重大决策权。
控 股收购完成方法控股(控股51%及以上)参股（作为战略投资者参股49%及以下）在符合公司战略发展方向和未来财务规划的前提下，标的企业可最大程度保持业务 发展的自主性，充分发挥原股东和管理层 的主观能动性 项目投后管理的风险较大可实现财务并表 项目投后管理风险相对较小 财务不能并表，享受的投资收益有限共同提升标的企业的竞争力，分享投资收益的同时，未来可进一步实现控股收购完成方法PART 01COMPANY LOGO享有XX物业公司资本、技术、管理、品牌的支持收并购交易成功的影响因素具有多重性，结合目前国内外学者研究的成果，我们归纳出如下因素合作方式：以控股为主，接受参股；估值：PE法，以经审计的扣非净利润为 基础，乘以一定的倍数，目前以 6-12倍为主，具体倍数根据企业 的实际情况确定；支付方式：现金支付为主，分期付款，根据情况确定支付方式：现金支付为主，分期付款，根据情况确定管理安排：确保原股东核心管理团队及资源方稳定，根据管理安排：确保原股东核心管理团队及资源方稳定，根据情况委派副总情况委派副总 经理、财务总监等其他人员经理、财务总监等其他人员; ; 在控股情况下，在控股情况下，董事会占多数，参股情况下，委派董事及监事董事会占多数，参股情况下，委派董事及监事业绩承诺业绩承诺: :根据情况，设计对赌条款，设支付方式根据情况，设计对赌条款，设支付方式置置3 3年业绩指标年业绩指标物业公司收购的交易要素PART 01COMPANY LOGO物物业公司收公司收购的交易关的交易关键要素要素物业公司收购的交易要素PART 01COMPANY LOGO您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后，在此框中选择粘贴，并选择只保留文字您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后，在此框中选择粘贴，并选择只保留文字您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后，在此框中选择粘贴，并选择只保留文字您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后，在此框中选择粘贴，并选择只保留文字科技创新战略定位规模实力价值理念团队建设情况（根据实际情况填写）PART 01COMPANY LOGO您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后，团队建设情况一您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后，团队建设情况二您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后，团队建设情况三区域公司股权收购工作职责口 股权收购工作流程口并表净利润计算方式口 区域公司在股权收购工作中的分工口 区域公司负责区域对照表口 年收并购指标02股权收购工作流程PART 02COMPANY LOGO确定合作意向完成尽职调查确定交易架构及谈判项目立项通过通过投资决策委员会审核签签署股署股权权转让协议完成交割和工商完成交割和工商变变更登更登记记一周一周一周一周二周二周二周二周一到一到一到一到二周二周二周二周一到一到一到一到二周二周二周二周一周一周一周一周二周二周二周二周要求：要求：领导负责、全、全员参与、参与、专人人对接接项目接触前 1、寻找潜在项目2、了解标的情况、收集项目资料清单3、预约正式拜访接触沟通 1、参与洽谈，记录洽谈关键点 2、对主要问题进行归纳总结后续跟进1、企业情况、合作意向进一步了解 2、邀请企业回访3、对合作意向书提出修改意见区域公司在股权收购工作中的分工PART 02COMPANY LOGO投前尽调前组建尽调小组、落实尽调工作计划安排尽职调查 1、业务尽调 2、补充尽调清单 3、形成业务尽调报告尽调后 1、列席投委会会议 2、列席签约大会3.项目明投投中项目投后管理期 1、过渡管理确定项目投后管理团队拟定投资经营管理方案 2、日常管理3、每季度对标的企业经营数据进行收集 整理，并提供给公司4、配合公司开展标的企业的重大事项管理项目投后管理期结束 1、日常管理2、每季度对标的企业经营数据进行收集整理，并提供给公司 3、配合公司开展标的企业的重大事项管理。
投后20XX年区域公司收并购分解指标PART 02COMPANY LOGO并表净利润 XX万元并表收入 xxx万元管理面积 xxx万m区域公司20XX年收并购指标假设公司于6月30日收购标的企业A，股权收购比例为60%，全年并表收入和净利润为多少?假设企业假设企业A A的的20XX20XX年全年收入年全年收入2 2亿元，净利润亿元，净利润20002000万元，若在万元，若在20XX20XX年年6 6月月3030日日，以，以60%60%股权比例收购该企业，股权比例收购该企业，假设假设A A公司每月收入利润均一致，由于收购日为公司每月收入利润均一致，由于收购日为6 6月月3030日日，则，则7 7月月1 1日才能开始进行并表，日才能开始进行并表，因此归属公司的并表收入为因此归属公司的并表收入为2000020000万元万元6/12=100006/12=10000万元 即即 收入全额并表收入全额并表因此归属公司的并表净利润为因此归属公司的并表净利润为20002000万元万元60%6/12=60060%6/12=600万元即净利润按股权比例并表净利润按股权比例并表20XX年区域公司收并购分解指标PART 02COMPANY LOGO假设标的企业假设标的企业A A 全年收入全年收入2 2亿元亿元; ;税后净利润税后净利润20002000万元万元20XX年区域公司收并购分解指标PART 02COMPANY LOGO序号所属区域公司名称建议主要负责范围备注说明1华南A区域公司中山、珠海及以西的广东省内区域（江门、阳江、茂名、湛江、 云浮）1、“区域公司“ 定位为全国范围的区域性经营公司。
2、公司名称 红色字体为新成立 的区域公司3、本表负责范围仅为公司根据全国拓展战略布局考虑的各区域公司范围建议，不具排他性2B区域公司广州、佛山及以北的广东省内区域（肇庆、清远、韶关）3C区域公司深圳及广东省内东南部区域（东莞、惠州、河源、梅州、潮州、 汕头、汕尾、揭阳）、福建省4E区域公司广西壮族自治区5F区域公司海南省6西北G区域公司陕西省、日肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区、 内蒙古自治区、山西省7西南H区域公司四川省、重庆市8I区域公司云南省、西藏自治区、贵州省9华东J区域公司上海市、江苏省（常州、无锡、昆山、南通等）、浙江省10K区域公司江苏省（J区域、扬州、镇江、苏州等）、安徽省11华北L区域公司北京市、天津市、河北。