物业服务企业盈利模式及实操物业服务企业盈利模式及实操1.物业资源及价值点物业资源及价值点三、资源经营价值点的识别三、资源经营价值点的识别横向资源整合主要分为两大核心价值资源：物业资源和业主资源开发商开发商开发商开发商持有物业持有物业持有物业持有物业包括未销售完成或战略考虑持有的建筑区划内部分商业物业、住宅物业和整体持有商业物业，其中商业物业包括大型商业卖场、社区生活广场、住宅配套会所；住宅物业包括未售商品房、地下停车场等 业主共有业主共有业主共有业主共有物业资源物业资源物业资源物业资源包括公共设施：会所、停车场、游泳池、移动通讯机站、文体设施等；公共部位门厅、电梯轿箱等；公共场地、广场、配套商业网点等u经营实现途径：经营实现途径：全程商业经营获取拥金和溢价分成，实现物业价值全程商业经营获取拥金和溢价分成，实现物业价值基于价值链的盈利模式基于价值链的盈利模式u经营实现途径：经营实现途径：根据根据物权法物权法、物业管理条例物业管理条例要求，通过业主授权对公共部位（广告位）、要求，通过业主授权对公共部位（广告位）、场地（商业中庭广场）、设施（住宅会所）进行整合，实施统一经营，获得收益分成，通过商业价值场地（商业中庭广场）、设施（住宅会所）进行整合，实施统一经营，获得收益分成，通过商业价值的提升，实现业主和物业管理企业双盈。
的提升，实现业主和物业管理企业双盈基于资源能力的盈利模式基于资源能力的盈利模式2.业主资源及价值点业主资源及价值点业主个性业主个性业主个性业主个性化需求满足化需求满足化需求满足化需求满足包括业主生活类、文化类、商务类、社交类、旅游类的需求，这些需求可以通过经营活动，在向业主提供服务的同时，为物业服务企业带来可观的收益u经营实现途径：经营实现途径：搭建经营平台，对接终端消费与供给，实现价值搭建经营平台，对接终端消费与供给，实现价值基于收入模式和基于收入模式和价值网络的盈利模式价值网络的盈利模式业主持有业主持有业主持有业主持有物业资产物业资产物业资产物业资产包括开发商持有商业物业和业主因居住或投资购置的住宅物业 u经营实现途径：经营实现途径：通过商业运营，以及实施房地产经纪等，实现其价值通过商业运营，以及实施房地产经纪等，实现其价值基于价值链和产基于价值链和产品或服务的盈利模式品或服务的盈利模式三、资源经营价值点的识别三、资源经营价值点的识别资源经营步骤：资源经营步骤：识别、评估、规划和经营识别、评估、规划和经营资源资源识别识别资源资源规划规划可行性可行性评估评估经营实施深度梳理可利深度梳理可利用资源，明确用资源，明确资源归属权。
资源归属权充分市调，了解充分市调，了解市场行情，对可市场行情，对可利用资源的经营利用资源的经营作可行性分析和作可行性分析和评估因地制宜，对经因地制宜，对经营内容、方式、营内容、方式、以及相应价格体以及相应价格体系等进行一一规系等进行一一规划根据规划方案进根据规划方案进行商源整合、商行商源整合、商家引入、合同签家引入、合同签订以及经营的实订以及经营的实施资源经营管理的制度体系资源经营管理的制度体系项目资源经营规划项目资源经营规划四、资源经营的步骤四、资源经营的步骤典型资源经营实操典型资源经营实操1：物业资源经营：物业资源经营2：业主资源经营：业主资源经营会所经营会所经营广告位经营广告位经营公共场地经营公共场地经营净菜超市配送经营净菜超市配送经营房屋经纪房屋经纪家居家电团购家居家电团购个性化旅游产品经营个性化旅游产品经营精保洁业务精保洁业务生活杂志经营生活杂志经营BTOC电子商务经营电子商务经营五、典型资源经营实操五、典型资源经营实操典型资源经营实操典型资源经营实操-会所经营会所经营会所作为社区的配套物业，对于提升项目品质、增加项目竞争力、促进业主资产保值增值、赢取客户会所作为社区的配套物业，对于提升项目品质、增加项目竞争力、促进业主资产保值增值、赢取客户满意度至关重要。
但会所经营造活是行业难题，经营风险和压力较大满意度至关重要但会所经营造活是行业难题，经营风险和压力较大 一：会所经营权的取得一：会所经营权的取得社会配套会所按其权属分为开发商所有权会所和业主共有产权会所，物业服务企业要取得会所经社会配套会所按其权属分为开发商所有权会所和业主共有产权会所，物业服务企业要取得会所经营权开发商所有权会所要获得开发商的委托，业主共有的会所前期物业阶段要取得开发商的委营权开发商所有权会所要获得开发商的委托，业主共有的会所前期物业阶段要取得开发商的委托，正常服务期要取得业主大会的委托托，正常服务期要取得业主大会的委托 二：会所经营方式选择二：会所经营方式选择会所的经营方式有自营、委托经营和联合经营物业服务企业的战略方向、资源构建能力、商业会所的经营方式有自营、委托经营和联合经营物业服务企业的战略方向、资源构建能力、商业运营能力和会所专业经营管理能力决定所选择的经营方式，我司在会所经营运营能力和会所专业经营管理能力决定所选择的经营方式，我司在会所经营上主要选择委托方式上主要选择委托方式进行经营进行经营四：会所业态规划四：会所业态规划、大众型会所业态定位：以满足大众化生活文化共性需求为主，建筑设计在具有一定品质感官和基础、大众型会所业态定位：以满足大众化生活文化共性需求为主，建筑设计在具有一定品质感官和基础配置的基础上，强调简洁化，以降低投资成本，提升后期运营适众性。
配置的基础上，强调简洁化，以降低投资成本，提升后期运营适众性典型资源经营实操典型资源经营实操-会所经营会所经营四：会所业态规划四：会所业态规划 、精英型会所业态定位：、精英型会所业态定位： 以满足品质人群较高生活文化需求和一定特性需求为主，建筑设计注重以满足品质人群较高生活文化需求和一定特性需求为主，建筑设计注重特色品质与环境感官的协调统一，强调品质化、风格化，结合项目实际情况，可考虑增设主题性独特色品质与环境感官的协调统一，强调品质化、风格化，结合项目实际情况，可考虑增设主题性独立商业，强化商业系统品质立商业，强化商业系统品质典型资源经营实操典型资源经营实操-会所经营会所经营四：会所业态规划四：会所业态规划 、私贵型会所业态定位：、私贵型会所业态定位： 以满足高端人群高品质生活文化需求，强化以特色式、深度服务为核心以满足高端人群高品质生活文化需求，强化以特色式、深度服务为核心的商业功能组合；建筑设计注重私密性和尊贵感，强调建筑、环境、文化、服务的完美结合的商业功能组合；建筑设计注重私密性和尊贵感，强调建筑、环境、文化、服务的完美结合典型资源经营实操典型资源经营实操-会所经营会所经营 会所招商主要是会所经营方的选择，物业服务企业应建立合作伙伴集群，通过多个商家进行综合评估选择最适宜的会所招商主要是会所经营方的选择，物业服务企业应建立合作伙伴集群，通过多个商家进行综合评估选择最适宜的商家进行经营，其评估要点为：会所运营能力（是否有运营经验）、经营实力（财力是否雄厚）、服务意识（是否商家进行经营，其评估要点为：会所运营能力（是否有运营经验）、经营实力（财力是否雄厚）、服务意识（是否有较强的服务意识）、经营业态（是否符合小区业主需求）、装饰装修方案（装饰是否舒适）、管理费（价格是否有较强的服务意识）、经营业态（是否符合小区业主需求）、装饰装修方案（装饰是否舒适）、管理费（价格是否合理，是否为市场价）、经营期限（期限是否合理，不宜过长，一般不超过合理，是否为市场价）、经营期限（期限是否合理，不宜过长，一般不超过5年）年）五、会所招商五、会所招商 会所经营过程中应对商家的经营行为进行把控，坚决禁止经营商家侵害业主行为，给予业主适当优会所经营过程中应对商家的经营行为进行把控，坚决禁止经营商家侵害业主行为，给予业主适当优惠权益，同时，根据经营情况实施有效的业态调整，以满足业主的需求和保持会所的持续经营。
惠权益，同时，根据经营情况实施有效的业态调整，以满足业主的需求和保持会所的持续经营六、会所日常管理六、会所日常管理会所商业模式规划会所商业模式规划会所商业规划会所商业规划会所业态规划会所业态规划典型资源经营实操典型资源经营实操-会所经营会所经营10广告位资源是项目资源经理中收益较高的资源，必须在有效的评估价值并进行价值区分的基广告位资源是项目资源经理中收益较高的资源，必须在有效的评估价值并进行价值区分的基础上实施经营；广告位的设置、广告品质、广告类型、合作客户选择，将会影响广告类资源础上实施经营；广告位的设置、广告品质、广告类型、合作客户选择，将会影响广告类资源的价值 一：广告位资源识别一：广告位资源识别 二：广告位资源评估二：广告位资源评估国家对广告经营管理有着严格的管理，物业服务国家对广告经营管理有着严格的管理，物业服务企业多以出租广告位资源进行经营企业多以出租广告位资源进行经营物业项目可以进行广告经营的资源有：电梯广告、物业项目可以进行广告经营的资源有：电梯广告、屋顶及外墙广告、厅堂广告、停车场广告、宣传栏屋顶及外墙广告、厅堂广告、停车场广告、宣传栏广告、业主宣传资料（业主装修手册、业主生活指广告、业主宣传资料（业主装修手册、业主生活指南）六大类。
南）六大类典型资源经营实操典型资源经营实操-广告位经营广告位经营 三：广告位资源规划三：广告位资源规划广告位的设置应区别不同楼盘定位和楼盘内不同区域，以不影响小区居住环境品质为原则，不同广告位的设置应区别不同楼盘定位和楼盘内不同区域，以不影响小区居住环境品质为原则，不同楼盘定位的广告位设置数量和品质要有区别，要充分体现价值区分原则例如蓝光嘉宝物业依楼盘定位的广告位设置数量和品质要有区别，要充分体现价值区分原则例如蓝光嘉宝物业依据四种服务模式下进行广告资源规划）据四种服务模式下进行广告资源规划） 四：广告位资源经营四：广告位资源经营选择广告经营单位，应将所有广告资源进行打包，同时采取招投标的方式选择广告经营单位，并选择广告经营单位，应将所有广告资源进行打包，同时采取招投标的方式选择广告经营单位，并在合同中就广告位的位置、大小、样式和发布内容进行明确的约定，并实施有效的监督，广告内在合同中就广告位的位置、大小、样式和发布内容进行明确的约定，并实施有效的监督，广告内容切忌出现不雅内容容切忌出现不雅内容典型资源经营实操典型资源经营实操-广告位经营广告位经营 一：公共场地识别一：公共场地识别二：公共场地资源评估二：公共场地资源评估物业公共场地资源，包括草坪绿地、广场、物业周边部分等。
物业公共场地资源，包括草坪绿地、广场、物业周边部分等 二：公共场地资源规划二：公共场地资源规划公共场地经营与广告位经营相同应区别不同楼盘定位和公共场地经营与广告位经营相同应区别不同楼盘定位和楼盘内不同区域，不以影响小区居住环境品质为原则楼盘内不同区域，不以影响小区居住环境品质为原则 三：公共场地资源经营三：公共场地资源经营公共场地经营主要临时引入促销等临时摆摊设点，引公共场地经营主要临时引入促销等临时摆摊设点，引入时应对商家的促销内容进行约定，过程要进行监管入时应对商家的促销内容进行约定，过程要进行监管典型资源经营实操典型资源经营实操-公共场地经营公共场地经营（一）物业服务企业实施房屋经纪业务的优势：（一）物业服务企业实施房屋经纪业务的优势： 1、市场优势：国内外房地产市场相对成熟的地区，受土地供给量的影响，新建住房减少，存量房交、市场优势：国内外房地产市场相对成熟的地区，受土地供给量的影响，新建住房减少，存量房交易逐渐占市场主导地位目前香港二手房交易量占房地产总量的易逐渐占市场主导地位目前香港二手房交易量占房地产总量的70%以上；欧洲达到以上；欧洲达到90%，北美达到，北美达到85%90%，中国一线城市上海、北京、广州、深圳突破，中国一线城市上海、北京、广州、深圳突破50%。
二手房市场前景被广泛看好，具有广二手房市场前景被广泛看好，具有广阔的市场前景阔的市场前景 2、资源优势：物业服务企业对物业资源和客户。