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1、20122012房地房地产开开发企企业会会计核算与核算与纳税申税申报实务二、房地产企业经营业务流程二、房地产企业经营业务流程2022/6/3厚积薄发，成会计英才2公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产三、房地产会计核算体系与科目设置三、房地产会计核算体系与科目设置 房地产企业会计核算制度的演进房地产企业会计核算制度的演进 19831983年底前年底前 基本建设简易会计制度基本建设简易会计制度 1984.1.1 1988 1984.1.1 1988年底年底 国营建设单位会计制度国营建设单位会计制度 - - - - 会计科目和会计报表会计科目和会计报表 1989.1.1 198
2、9.1.1 国营城市综合开发企业会计制度国营城市综合开发企业会计制度 - - - - 会计科目和会计报表会计科目和会计报表 1992 1992 企业会计准则企业会计准则和和企业财务通企业财务通 则则，分行业会计制度与分行业分行业会计制度与分行业 财务制度财务制度即两则两制即两则两制 1993.1.7 1993.1.7 房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度 1 1998.1.27998.1.27 股份有限公司会计制度股份有限公司会计制度 - - - - 会计科目和会计报表会计科目和会计报表 2022/6/3厚积薄发，成会计英才3 2001.1.1 2001.1.1 企业会计制度企业会计制
3、度 2006.2.25 2006.2.25 基本会计准则及基本会计准则及3838项具体准则项具体准则 目前，房地产企业可能执行的是目前，房地产企业可能执行的是企业会计准则企业会计准则（20062006）、企业会计制度企业会计制度或或房地产开发企房地产开发企业会计制度业会计制度。 房地产企业会计科目设置房地产企业会计科目设置 除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：2022/6/3厚积薄发，成会计英才4一、存货类 材料采购材料采购 在途材料在途材料 原材料原材料 材料成本差
4、异材料成本差异 开发产品开发产品 分期收款开发产品分期收款开发产品 委托加工物资委托加工物资 周转房周转房二、非流动资产类二、非流动资产类 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）2022/6/3厚积薄发，成会计英才5 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 长期应收款长期应收款 在建工程在建工程 工程物资工程物资 三、成本类三、成本类 开发成本开发成本 开发间接费用开发间接费用 工程施工工程施工 工程结算工程结算四、两个成本类二级明细科目四、两个成本类二级明细科目 成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算
5、，归集房地产行业的产品开发成本，具体如下：集房地产行业的产品开发成本，具体如下：2022/6/3厚积薄发，成会计英才6房屋开发成本房屋开发成本- - - - -土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 - - -前期工程费前期工程费 - - - - - - 基础设施费基础设施费 - - - - - - 建筑安装工程费建筑安装工程费 - - - - - - 公共配套设施费公共配套设施费 - - - - - - 开发间接费开发间接费 开发间接费开发间接费 - - - - - - 人工费人工费 - - - - - - 折旧费折旧费 - - - - - - 办公费办公费 - - - - - - 水电费
6、水电费 - - - - - - 劳保费劳保费 - - - - - - 其他其他2022/6/3厚积薄发，成会计英才7 房地产企业税种与税率房地产企业税种与税率 一、主要税种 营业税营业税 房产税房产税 土地增值税土地增值税 企业所得税企业所得税 城镇土地使用税城镇土地使用税 耕地占用税耕地占用税 印花税印花税 契税契税 城建税城建税 教育费附加与河道管理费教育费附加与河道管理费2022/6/3厚积薄发，成会计英才8二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率第一阶段：企业设立阶段第一阶段：企业设立阶段 税种税种 计算依据计算依据 1. 1.权利与许可证照权利与许可证照 5 5元元/ /件件 2.2.
7、记录资金的账簿记录资金的账簿 ( (实收资本实收资本 印花税印花税 + +资本公积资本公积) )* *0.50.5,其他其他5 5元元/ /件件 3. 3.土地使用权转让与出让使用合同土地使用权转让与出让使用合同, , 合同金额的合同金额的0.50.5 契税契税 1. 1. 自有房产投入本人独资经营，免税自有房产投入本人独资经营，免税 2. 2.接受以土地使用权等不动产出资。接受以土地使用权等不动产出资。 按照土地使用权出让、出售及房屋按照土地使用权出让、出售及房屋 买卖价的买卖价的3%- -5%3%- -5%2022/6/3厚积薄发，成会计英才9第二阶段：获取土地阶段第二阶段：获取土地阶段
8、税种税种 计算依据计算依据 印花税印花税 同上同上 契税契税 同上同上 耕地占用税耕地占用税 1.1.获取土地使用权，符获取土地使用权，符 合耕地条件的，根据面合耕地条件的，根据面 积和税额一次性缴纳；积和税额一次性缴纳； 2. 2.不合条件，不缴纳。不合条件，不缴纳。 第三阶段：开发建设阶段第三阶段：开发建设阶段2022/6/3厚积薄发，成会计英才10 税种税种 计算依据计算依据 印花税印花税 据各类合同据各类合同的的0.3-0.5 0.3-0.5 城镇土地使用税城镇土地使用税 从取得的红线图次月起，从取得的红线图次月起， 据实际占用面积与定额据实际占用面积与定额 税率计算税率计算 第四阶段
9、：转让及销售阶段第四阶段：转让及销售阶段 税种税种 计算依据计算依据 营业税营业税 5%5% 城建税城建税 7%7%、5%5%、1%1% 2022/6/3厚积薄发，成会计英才11 教育费附加教育费附加 营业税的营业税的3%3% 土地增值税土地增值税 查账征收：查账征收：1.1.项目全部项目全部 竣工结算前，转让房地竣工结算前，转让房地 产收入，预征；产收入，预征；2.2.待项待项 目全部竣工且办理结算目全部竣工且办理结算 后进行清算，多退少补后进行清算，多退少补 核定征收核定征收 印花税印花税 同上同上 企业所得税企业所得税 查账征收：查账征收：1.1.销售未完工销售未完工 产品取得收入，按预
10、计产品取得收入，按预计 计税毛利率，计算毛利额，计税毛利率，计算毛利额，2022/6/3厚积薄发，成会计英才12 项目完工后计算实际毛利，项目完工后计算实际毛利， 调整以前毛利合并到其他调整以前毛利合并到其他 项目计入当年损益计算纳税项目计入当年损益计算纳税 2. 2.销售完工。税率销售完工。税率25%25% 核定征收核定征收 印花税印花税 同上同上第五阶段：房产持有阶段第五阶段：房产持有阶段2022/6/3厚积薄发，成会计英才13 税种税种 计算依据计算依据 营业税营业税 租金的租金的5%5% 城建税城建税 7%7%、5%5%、1%1% 教育费附加教育费附加 营业税的营业税的3%3% 城镇土
11、地使用税城镇土地使用税 同上同上 房产税房产税 自用：计税余值自用：计税余值 * *1.2%1.2% 出租：租金的出租：租金的12%12% 2022/6/3厚积薄发，成会计英才14第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算 自本模块开始，结合房地产企业业务特点，自本模块开始，结合房地产企业业务特点，系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业- - 万万科科20102010年的年报。年的年报。 之后，我们将系统讲解案例：之后，我们将系统讲解案例：
12、设立阶段设立阶段 获取土地阶段获取土地阶段 开发与建设阶段开发与建设阶段 转转让与销售阶段让与销售阶段 持有阶段持有阶段 投资性房投资性房地产地产 合作开发房地产合作开发房地产 利润形成与利润形成与分配分配 所得税汇算阶段所得税汇算阶段 纳税筹划纳税筹划2022/6/3厚积薄发，成会计英才15一、公司注册法规要求与出资方式一、公司注册法规要求与出资方式 房地产企业注册成立是需满足以下法规房地产企业注册成立是需满足以下法规 公司法公司法 城市房地产管理法城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例 出资方式出资方式 货币出资货币出资 30% 30%的注册资金的注册资金
13、非货币财产非货币财产 实物实物 知识产权知识产权 非专利技术非专利技术 工业产权工业产权 土地使用权土地使用权2022/6/3厚积薄发，成会计英才16非货币出资的程序：非货币出资的程序：如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办理：理：房地产资质：房地产资质：1 1、2 2、3 3、4 4共四个等级，经营范共四个等级，经营范围，资质年检围，资质年检 2022/6/3厚积薄发，成会计英才17货币出资公司注册成立财产评估办理产权转移手续审计验资营业执照变更二、设立阶段纳税案例二、设立阶段纳税案例案例一：上海发达房地产公司于案例一：上海发达房地产公司于20122
14、012年年1 1月月1 1日日设立了一房地产开发企业，注册资金设立了一房地产开发企业，注册资金50005000万，万，其中其中20002000万为甲股东以土地使用权出资。会计万为甲股东以土地使用权出资。会计开设账本开设账本1010个，总账记账资金，其他明细账本个，总账记账资金，其他明细账本与日记账与日记账9 9个，于个，于1 1月月3131日获取营业执照。此外日获取营业执照。此外，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花税一共缴纳多少？（契税在下章）税一共缴纳多少？（契税在下章）答案：（答案：（5000 5000 万万+2000+2000万）万）* *0.
15、50.5+(9+1+2)*5+(9+1+2)*5 元元=35000+60=35060=35000+60=35060元元2022/6/3厚积薄发，成会计英才18三、设立阶段账务处理案例三、设立阶段账务处理案例 此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务：此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务：案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设立，三股东分别持股比例为立，三股东分别持股比例为50%50%、30%30%、20%20%。20122012年年1 1月月1 1日，三个股东以货币资金一次性日
16、，三个股东以货币资金一次性缴足款项，工商已办好营业执照。缴足款项，工商已办好营业执照。财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验资，根据验资报告和公司章程等工商注册。资，根据验资报告和公司章程等工商注册。2022/6/3厚积薄发，成会计英才19开立临时验资户：开立临时验资户： DR: DR: 银行存款银行存款- - -验资户验资户 10 000 00010 000 000 CR: CR:实收资本实收资本- - -甲公司甲公司 5 000 0005 000 000 - - - -乙公司乙公司 3 000 0003 000 000 - - - - 张凯张凯 2 000 0002 000 000原始凭证：原始凭证：现金缴款单现金缴款单、银行进账单银行进账单、公司章程公司章程等等基本户开好后临时验资户资金转入基本户：基本户开好后临时验资户资金转入基本户： DR: DR: 银行存款银行存款- - -工商银行工商银行8976 10 000 0008976 10 000 000 CR
