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1、2022/6/41房地产企业会计核算及涉税处理一、房地产开发业务流程一、房地产开发业务流程: :2022/6/4厚积薄发，成会计英才2公司注册公司注册获取土地获取土地使用权使用权房地产开发与建设转让房地转让房地产产持有房地持有房地产产设立阶段设立阶段 获取土地阶段获取土地阶段开发与建设阶段开发与建设阶段 转让与销售阶段（持有）转让与销售阶段（持有） 利润形成与分配利润形成与分配 所得税汇算阶段所得税汇算阶段 二、房地产企业涉及税种、税率（一）企业设立阶段 1 1、印花税 （1 1）权利与许可证照 5 5元/ /件 （2 2）记录资金的账簿 ( (实收资本+ +资本公积) )* *0.50.5，
2、 其他5 5元/ /件（3 3）土地使用权转让、出让合同, , 金额* * 0.50.52 2、 契税 （1 1）自有房产投入本人独资企业经营，免税 （2 2）接受以土地使用权等不动产出资。 土地使用权出让、出售及房屋买卖价的3%- -5%3%- -5%2022/6/4厚积薄发，成会计英才3 契税契税 中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例 税率税率 3%-5%3%-5% 征收对象：房地产征收对象：房地产 纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同凭证的当纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起，天。自义务发生之日起，1010日内向土地或房产管理部门缴日
3、内向土地或房产管理部门缴纳纳（二）获取土地阶段1 1、印花税、印花税 同上同上2 2、 契税契税 同上同上3 3、耕地占用税、耕地占用税 （1 1）获取土地使用权，符合耕地条件的，）获取土地使用权，符合耕地条件的， 根据面积和税额一次性缴纳；根据面积和税额一次性缴纳；（2 2）不合条件，不缴纳。）不合条件，不缴纳。 2022/6/4厚积薄发，成会计英才4 （财税（财税【20062006】162162号）号）财政部财政部 国家税务国家税务总局关于印花税若干政策的通知总局关于印花税若干政策的通知的规定，对的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权
4、转移书据征收印花税，按合同记载金额的产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的0.50.5贴花，取得房产证及土地使用权证等权利贴花，取得房产证及土地使用权证等权利许可证按件贴花，每件许可证按件贴花，每件5 5元。元。 （三）开发建设阶段（三）开发建设阶段1 1、印花税、印花税 据各类合同的据各类合同的0.3-0.5 0.3-0.5 2 2、城镇土地使用税、城镇土地使用税 从取得红线图次月起，按实际占用面积与定额税率计算从取得红线图次月起，按实际占用面积与定额税率计算 2022/6/4厚积薄发，成会计英才5（四）转让及销售阶段（四）转让及销售阶段1 1、营业税、营业税 5%5%2 2、城建税、城建
5、税 7%7%、5%5%、1%1%3 3、教育费附加、教育费附加 营业税的营业税的3%3%4 4、土地增值税、土地增值税 （1 1）查账征收：）查账征收：A.A.项目全部竣工结算前，转让项目全部竣工结算前，转让房地产收入，预征；房地产收入，预征；B.B.待项目全部竣工且办理结待项目全部竣工且办理结算后进行清算，多退少补算后进行清算，多退少补 (2 (2） 核定征收核定征收5 5、 印花税印花税 同上同上2022/6/466 6、企业所得税、企业所得税 （1 1）查账征收：）查账征收：1.1.销售未完工产品取得收入：按预计计销售未完工产品取得收入：按预计计税毛利率，计算毛利额，税毛利率，计算毛利额
6、， 项目完工后计算实际毛利调项目完工后计算实际毛利调整以前毛利计算纳税整以前毛利计算纳税 2. 2.销售完工：税率销售完工：税率25%25%（2 2）核定征收）核定征收7 7、 印花税印花税 同上同上2022/6/4厚积薄发，成会计英才7 （五）出租、用于营业等（五）出租、用于营业等1 1、营业税、营业税 租金的租金的5%5%2 2、城建税、城建税 7%7%、5%5%、1%1%3 3、教育费附加、教育费附加 营业税的营业税的3%3%4 4、城镇土地使用税、城镇土地使用税 同上同上5 5、 房产税房产税 自用：计税余值自用：计税余值 * *1.2%1.2% 出租：租金的出租：租金的12%12%
7、2022/6/4厚积薄发，成会计英才8“营改增营改增”对房地产企业财务管理有哪些影响？对房地产企业财务管理有哪些影响？适用税率和计税基数；适用税率和计税基数；服务业定价机制；服务业定价机制；财务核算；财务核算；发票使用管理。发票使用管理。三、会计核算制度：三、会计核算制度： 2006.2.25 2006.2.25 基本会计准则及基本会计准则及3838项具体准则项具体准则 目前，房地产企业应执行目前，房地产企业应执行企业会计准则企业会计准则 或或小企业会计准则小企业会计准则2022/6/4厚积薄发，成会计英才10四、房地产会计核算的要求：四、房地产会计核算的要求：正确、及时的确认收入；正确、及时
8、的确认收入；准确、合理的确认成本费用；准确、合理的确认成本费用；准确、真实的反应会计利润；准确、真实的反应会计利润；合理进行纳税调整，如实申报纳税。合理进行纳税调整，如实申报纳税。厚积薄发，成会计英才11内容提纲内容提纲第一部分房地产开发企业的成本核算第一部分房地产开发企业的成本核算一、一、成本核算的内容成本核算的内容二、成本的核算二、成本的核算第二节房地产开发企业收入的会计核算第二节房地产开发企业收入的会计核算一、营业收入确认的条件一、营业收入确认的条件二、主营业务收入的核算二、主营业务收入的核算12第一部分房地产开发企业的成本核算第一部分房地产开发企业的成本核算13一、成本核算的内容一、成
9、本核算的内容房地产开发企业成本核算的主要内容是房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品开发产品成本成本。（一）开发产品的成本项目（一）开发产品的成本项目 1 1取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。费。142 2土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地
10、占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。拆迁安置补偿费。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。迁安置费和拆迁补偿费。
11、15163 3前期工程费前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程( (临时水、临时电、临时路等临时水、临时电、临时路等) )费用、三通一平费用等。费用、三通一平费用等。4 4基础设施费基础设施费指建造各项基础设施发生的费用（指建造各项基础设施发生的费用（又称红线内工程费又称红线内工程费）。基础）。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、设施主要是指与开发产品相关的
12、道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。5 5建筑安装工程费建筑安装工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费设备及安装工程费( (给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装防雷、弱电等设备及安装)
13、 )以及室内装修工程费等。以及室内装修工程费等。6 6公共配套设施费公共配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能计人该成凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能计人该成本项目内。本项目内。17187 7开发间接费用开发间接费用指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理指企业
14、所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。费、周转房摊销等。说明：说明：开发项目完工前的借款费用也列此科目。开发项目完工前的借款费用也列此科目。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在应在“管理费用管理费用”中核算。中核算。开发部门的业务招待费也不应列此科目。开发部门的业务招待费也不应列此科目。 1 1、开发成本、开发成本
15、房屋开发房屋开发 土地开发土地开发 配套设施开发配套设施开发 代建工程开发代建工程开发” 土地土地征用及拆补费征用及拆补费 前期工程费、前期工程费、 建筑安装工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、基础设施费、 公共公共配套费、配套费、 资本化利息资本化利息2022/6/4厚积薄发，成会计英才192、“开发间接费用开发间接费用”账户账户 该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算单位该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用。开发产品而发生的各项间接费用。 该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月末按一定分
16、配标准分配结转有关开发产品成本贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费用总额，结转后无余额。的费用总额，结转后无余额。 该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置。该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置。203 3、“管理费用管理费用” ” “管理费用管理费用”科目核算房地产开发企业为组织和管理企科目核算房地产开发企业为组织和管理企业开发经营所发生的管理费用。业开发经营所发生的管理费用。4 4、“销售费用销售费用” ” “销售费用销售费用”科目核算房地产开发企业销售开发产品的科目核算房地产开发企业销售开发产品的过程中发生的各种费用。过程中发生的各种费用。5 5、“财务费用财务费用” ” “财务费用财务费用”科目核算房地产开发企业为筹集生产科目核算房地产开发企业为筹集生产经营需要资金而发生的非资本化的融资费用。经营需要资金而发生的非资本化的融资费用。 2022/6/4厚积薄发，成会计英才21三、房屋开发成本的核算三、房屋开发成本的核算房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。其开发经营的房屋按性质和用途分为四种：其开发经
