国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）解读文件出台背景（一）文件出台背景（一）n国土部为什么要出台这样一个规范：n1、加强地价管理工作的需要；n2、完善土地市场工作的需要；n3、规范具体估价行为的需要文件出台背景（二）文件出台背景（二）由来：由来： 关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）和协议出让国有土地使用权规范（试（试行）和协议出让国有土地使用权规范（试行）的通知（国土资发行）的通知（国土资发20061142006114号）、号）、2121号令号令(03(03年年) ) 、3939号令号令(07(07年年) ) 关于地价评估、地价确定：关于地价评估、地价确定： 招拍挂出让规范招拍挂出让规范 第第7 7条条 协议出让规范协议出让规范 第第5.45.4条条文件出台背景（三）文件出台背景（三）由来：由来： 市、县国土资源管理部门组织对地块评估，依据市、县国土资源管理部门组织对地块评估，依据城镇土地估价规程，评估可由市、县国土资源管城镇土地估价规程，评估可由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，也可以委托具有理部门或其所属事业单位组织进行，也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。
土地估价资质的土地或不动产评估机构进行 应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定底价（标底）、和投标、况等，集体决策，综合确定底价（标底）、和投标、竞买保证金、起叫价、起始价等竞买保证金、起叫价、起始价等文件出台背景（四）文件出台背景（四）目前管理上仍存在的部分问题：目前管理上仍存在的部分问题： 1. 1.行政部门商量确定行政部门商量确定 2. 2.不评估，直接按文件或系统确定底价不评估，直接按文件或系统确定底价 3. 3.各种价格概念不清各种价格概念不清文件出台背景（五）文件出台背景（五）评估过程中面临的困难：评估过程中面临的困难： 1. 1.城镇土地估价规程规定不够具体；城镇土地估价规程规定不够具体； 2. 2.行政干预多（部门内、部门外）；行政干预多（部门内、部门外）； 3. 3.新情况、新问题不断出现新情况、新问题不断出现文件出台背景（六）文件出台背景（六）起草过程：起草过程： 1.2011 1.2011年预研究；年预研究； 2.2012 2.2012年年1010月形成初稿，征求中估协技术审月形成初稿，征求中估协技术审 裁委员会意见；裁委员会意见； 3.2012 3.2012年年1212月，全国月，全国4 4个区片会上征求意见；个区片会上征求意见； 4. 4.国土部内所有相关司局征求意见；国土部内所有相关司局征求意见； 5.2013 5.2013年年4 4月印发。
月印发国土部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地国土部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）通知解读价评估技术规范（试行）通知解读n文件性质：部门规范性文件n有效期：五年n印发日期：2013年4月8日，即日生效国土部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地国土部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）通知解读价评估技术规范（试行）通知解读n通知的第1条内容：程序要求、承担单位、范围n通知的第2条内容：评估活动管理n通知的第3条内容：报告备案管理n通知的第4条内容：底价确定n通知的第5、6条内容：监管和救济n通知的第7条内容：适时修订及制订实施细则国有建设用地使用权出让地价评估国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）解读技术规范（试行）解读n前言前言n 目的：规范出让地价评估行为目的：规范出让地价评估行为n 依据：三个法（物权法、土地管理法、依据：三个法（物权法、土地管理法、房地产管理法），二个出让规定（房地产管理法），二个出让规定（39号号令和令和21号令）等号令）等n 归口管理：国土部归口管理：国土部n 起草单位：利用司起草单位：利用司n 解释权：解释权： 国土部国土部国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）解读评估技术规范（试行）解读n1 1 适用范围适用范围n直接适用：在中华人民共和国境内出让直接适用：在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估。
值等情况需补缴地价款的评估 n参照执行：参照执行： 国有建设用地使用权租赁、国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让使用权出让、土地他项权利出让国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）解读评估技术规范（试行）解读n2 2、引用的标准（三个国标，一个行标）、引用的标准（三个国标，一个行标）n城镇土地估价规程城镇土地估价规程n城镇土地分等定级规程城镇土地分等定级规程n土地利用现状分类土地利用现状分类n城市地价动态监测技术规范城市地价动态监测技术规范国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）解读评估技术规范（试行）解读n3 3、依据：、依据：n4 4个法律法规（物权法、土地管理法、房个法律法规（物权法、土地管理法、房地产管理法、出让和转让暂行条例）地产管理法、出让和转让暂行条例）n2 2个部门规章（国土部个部门规章（国土部3939号令、号令、2121号令）号令）n3 3个国发规范性文件（国发个国发规范性文件（国发200115200115号、号、200428200428号和号和2008320083号）号）国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）解读评估技术规范（试行）解读n4总则n4.1出让地价评估定义n4.2出让地价评估目的n4.3评估原则：n价值主导原则n公开市场原则n审慎原则国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）解读评估技术规范（试行）解读n4.4 4.4 评估方法评估方法n评估方法选择的要求：评估方法选择的要求：n收益还原法、市场比较法和剩余法（假收益还原法、市场比较法和剩余法（假设开发法）三选一设开发法）三选一n成本逼近法、公示地价系数修正法二选成本逼近法、公示地价系数修正法二选一一n因土地市场不发育等原因，无法满足上因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说述要求的，应有详细的市场调查情况说明。
明国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）解读评估技术规范（试行）解读n4.5 4.5 评估程序评估程序n（1 1）接受委托，明确估价目的等基本事）接受委托，明确估价目的等基本事项；项；n（2 2）拟订估价工作方案，收集所需背景）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；资料；n（3 3）实地调查；）实地调查；n（4 4）选定估价方法进行评估；）选定估价方法进行评估；n（5 5）确定估价结果，并根据当地市场情）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议（新增加内容要求）；价决策建议（新增加内容要求）；n（6 6）撰写估价报告，履行土地估价报告）撰写估价报告，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号（新增加内备案程序，取得电子备案号（新增加内容要求）容要求） ；n（7 7）提交估价报告；）提交估价报告；n（8 8）估价资料归档估价资料归档5 5 评估方法的运用评估方法的运用首先要满足城镇土地估价规程的基本要求5.1 收益还原法 （1）确定土地收益，应通过调查市场案例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。
对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较案例用于测算收益水平的比较案例应不少于3个5 5 评估方法的运用评估方法的运用n5.1 5.1 收益还原法收益还原法n（2 2）确定各项费用时，应采用当前市场的客）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用；观费用；n（3 3）确定还原利率时应详细说明确定的方法）确定还原利率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系5 5 评估方法的运用评估方法的运用n5.2 5.2 市场比较法市场比较法n（1 1）比较案例的选择要求）比较案例的选择要求n在综合分析当地地产市场历年交易案例的在综合分析当地地产市场历年交易案例的基础上，优先选用正常市场环境下的实际交易基础上，优先选用正常市场环境下的实际交易案例原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较案例原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例；不能采用楼面地价历史最高或高的交易案例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易案例最低水平的交易案例n 近近3 3年内所在或相似区域的交易案例不足年内所在或相似区域的交易案例不足3 3个的，原则上不应选用市场比较法。
个的，原则上不应选用市场比较法5 5 评估方法的运用评估方法的运用n5.2 5.2 市场比较法市场比较法n（2 2）各比较案例修正后的比准价格相差）各比较案例修正后的比准价格相差不能超过不能超过40%40%即： ( (高比准价格高比准价格- -低比低比准价格准价格) /) /低比准价格低比准价格40%40%，对超过，对超过40%40%的，应另选案例予以替换的，应另选案例予以替换5 5 评估方法的运用评估方法的运用n例例1：比准价格：比准价格A：12000元元/平方米平方米n比准价格比准价格B：11000元元/平方米平方米n比准价格比准价格C：9000元元/平方米平方米n平均价格（平均价格（12000+11000+9000）/310667元元/平方米平方米n与最高价比差与最高价比差-1333元元/平方米，与最低价比差平方米，与最低价比差+1667元元/平方米n比准价格间相差幅度（比准价格间相差幅度（12000-9000）/9000n33.33%（符合要求）（符合要求）n例例2：比准价格：比准价格A：125元元/平方米平方米n比准价格比准价格B：100元元/平方米平方米n比准价格比准价格C：85元元/平方米平方米n平均价格（平均价格（125+100+85）/3103元元/平方米平方米n与最高价比差与最高价比差-22元元/平方米，与最低价比差平方米，与最低价比差+18元元/平方米。
平方米n比准价格间相差幅度（比准价格间相差幅度（125-85）/85n47.06%（不符合要求）（不符合要求）5 5 评估方法的运用评估方法的运用（3）各比较案例的修正幅度不能超过30%（楼面地价修正）即：（案例修正后的比准价格-案例价格）/案例价格30%例1：实例A成交楼面地价：10000元/平方米，比较修正后其比准价格A为：12000元/平方米实例A修正幅度（12000-10000）/1000020%（符合要求）例2：实例B成交楼面地价：95元/平方米，比较修正后其比准价格B为：125元/平方米实例B修正幅度（125-95）/9531.58%（不符合要求）5 5 评估方法的运用评估方法的运用n5.3 5.3 剩余法（假设开发法）剩余法（假设开发法）n（1 1）建设指标的确定：）建设指标的确定：n 在假设项目开发情况时，按规划建设条件评在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估 n （2 2）开发周期的确定：一般不超过）开发周期的确定：一般不超过3 3年年5 5 评估方法的运用评估方法的运用n5.3 5.3 剩余法（假设开发法）剩余法（假设开发法）n（3 3）、（）、（。