番禺区人口及商业项目调研报告番禺区人口及商业项目调研报告第一部分、区域人口调研番禺人口分布番禺人口分布华南华南板块板块市桥板块市桥板块l番禺作为南广州人居重心，经历多年住宅建设，已发展为华南板块与市桥板块两大人口密集居住板块l华南板块拥有碧桂园、星河湾、锦锈香江、雅居乐、祈福新村等多个大型社区，居住人口逾30万，市桥作为番禺城市中心，人口数量约40万，密集人口为商业地产带来大量的需求居住人口约居住人口约30万人万人居住人口约居住人口约40万人万人代表楼盘代表楼盘居住人口居住人口华南板块广州碧桂园、华南新城、自在城市花园、锦锈香江、雅居乐、祈福新村、星河湾、广地花园、南国奥园约30万人市桥板块华侨城、海伦堡、奥园冠军城、康裕北苑、锦绣华庭、万科金色城品、德宝花园约40万人合计：合计：7070万人万人市桥（中心城区）主要楼盘人口分布市桥（中心城区）主要楼盘人口分布序号序号地区地区现居住现居住序号序号地区地区现居住现居住序号序号地区地区现居住现居住序号序号地区地区现居住现居住1宝翠苑1,089 33侨联大街2,178 65金利大厦350 97鸿景花园3,993 2北城白云花园1,485 34桥福园9,075 66金业花园、奥林匹克冠军城14,520 98鸿禧华庭1,650 3北丽园7,623 35人民医院宿舍924 67金悦大厦1,089 99华葆明苑1,056 4边检大院1,623 36瑞和园924 68锦绣华庭825 100华发明园1,815 5彩晴轩1,716 37瑞华苑1,815 69景福大厦1,947 101德宝别墅1,650 6长堤小区528 38沙园南街924 70景楼大街363 102沙园别墅165 7丹桂园（含各悦园）1,799 39岳泰花园3,201 71开阳阁924 103康裕北苑5,643 8德丰大街432 40西城花园9,118 72康富花园1,815 104康裕大厦4,917 9德丰园759 41西环大街726 73康乐园5,610 105康裕园5,973 10德兴园1,089 42西丽大厦A、B栋957 74康泰花园1,155 106来福园1,518 11电力新村1,452 43西兴园2,310 75康泰园1,815 107朗陶居5,280 12东翠园1,023 44西秀园2,508 76新世纪花园4,356 108绿庭雅苑5,445 13东方花园二区759 45新X区3,102 77信联大厦924 109绿茵庭园1,320 14东方花园三区1,683 46东方花园又一居1,386 78兴龙大厦297 110梅山大厦363 15东方花园又一村1,254 47东骏园1,089 79兴业花园1,155 111鸣翠园4,356 16华海大厦1,056 48东丽园726 80星海园1,452 112平庚苑363 17华荟南景园5,445 49东明园858 81旭辉花园825 113东沙别墅198 18华景、海伦堡、御苑21,780 50东信华庭924 82璇玑金村363 114祺庚苑698 19华桥城13,794 51东兴园1,155 83怡乐园3,102 115禺丰园1,089 20华怡居1,535 52东秀园2,310 84银都大厦726 116禺华园1,089 21华逸大厦825 53东怡园495 85银苑大厦594 117禺秀园2,607 22华茵名园528 54东逸豪园726 86盈翠苑759 118禺雅园1,650 23华月园264 55东逸华庭3,135 87映月翠庭1,122 119裕福花园1,386 24汇庭雅苑2,178 56番艺花园2,541 88雍雅园1,122 120裕林苑1,452 25嘉愉华庭231 57番中宿舍660 89邮局宿舍165 121裕兴大厦725 26建兴大厦429 58富裕华苑297 90友利宿舍198 122园丰小区1,815 27江丽苑1,089 59富华园1,452 91光辉大厦198 123置业大厦924 28江南大厦495 60工业路江南小区1,947 92海滨大厦561 124珠X生活区3,584 29江南花园561 61金安园591 93海景园726 125黄沙岛别墅825 30江南新村8,547 62金晖园726 94航运新村1,155 126富华花园1,980 31侨丰苑825 63金辉名苑743 95豪景大厦198 合计合计28,307 28,307 32侨宫苑3,135 64金口岸363 96灏景轩1,650 截止至截止至20102010年年1212月，市桥板块内主要楼盘居住人口统计约月，市桥板块内主要楼盘居住人口统计约2828万人，加上自建房及民居约万人，加上自建房及民居约10-1210-12万居住人口，万居住人口，市桥板块居住人口数量约市桥板块居住人口数量约38-4038-40万人。
万人项目所处桥南区目前聚集大型高端楼盘达20多个，居住人口约15万人海伦堡、海伦堡流金岁月、海伦堡花样年华、华景新城、华卉南景园、喜盈嘉立思、新世纪花园、德宝花园、汇庭雅苑、朗陶居、今业别墅花园、番禺奥林匹克花园、万科金色城品、祈福水城、金沙湾花园、时代豪庭、恒卢花园、翠怡轩、荷悦居、昊龙花园.)番禺整体房价走势一直呈稳步上升趋势，截止至2011年7月，番禺整体住宅均价已逾13000元/20092009年年20102010年年20112011年年海伦堡流金岁月18000-190002000023000星辰时代豪庭1500020000奥园广场公寓1600017000博学公馆1500016000桥南板块作为高档居住社区集中地，房价更一直领跑于番禺整体楼市，2011年，区域部分新建楼盘均价已突破20000元/的水平第二部分、项目竞争对手调研根据奥园广场所处区域与自身特点，选取区域内同类型竞争对手作调研分析，以了解其目前状况及发展趋势，为项目下阶段招商策略制定提供参考依据调研目标客户主要分为两类：1. 同类型竞争项目：海印有一城万达广场汇珑商业广场罗家圣鑫广场青萝天地2. 周边项目：哈街大润发青萝天地青萝天地大润发大润发万达广场万达广场海印又一城海印又一城图例图例地块地块在建项目在建项目已开业项目已开业项目市桥市桥老城老城商圈商圈1.本次调研商业项目主要分布在万博商圈、市桥老城商圈、市桥南商圈三大区域2.项目周边同类型商业项目有汇珑商业广场、罗家圣鑫广场、青萝天地、将与本项目直接竞争。
哈街、大润发由于位置紧邻本项目，具有一定参考价值3.海印又一城与万达广场处于万博商圈内，与本项目相距约有30分钟车程万博万博商圈商圈哈街哈街汇珑商业广场汇珑商业广场罗家圣鑫广场罗家圣鑫广场一、竞争项目分布一、竞争项目分布市桥南市桥南商圈商圈二、所处区域特点二、所处区域特点万博商圈万博商圈市桥老城商圈市桥老城商圈市桥南商圈市桥南商圈调研竞争对手海印又一城海印又一城万达广场（万博项目）万达广场（万博项目）罗家圣鑫广场罗家圣鑫广场汇拢商业广场汇拢商业广场青萝天地青萝天地哈街哈街大润发大润发区域特点定位为高端商务区，商业氛围尚不浓厚；目前已建设商业少，以郊区式商业形态为主，周边聚集了广州碧桂园、星河湾、雅居乐等大型社区传统商圈、商业氛围浓厚；辐射整个番禺区域，人流量较大；区内建筑老旧、道路拥挤，目前缺乏规模大、功能齐商业项目；规划为番禺商业副中心；目前已建成商业少，商业氛围较弱；周边聚集大量高档社区，总人口约15万人，消费力较强主要消费群洛溪、华南板块楼盘居民消费力相对较强以番禺本地居民为主，消费力品牌认知度相对偏低桥南板块楼盘居民发展成熟度尚未成熟成熟尚未成熟万博商圈万博商圈海印又一城万达广场（万博项目）三、竞争性项目调研分析三、竞争性项目调研分析l海印又一城项目位于番禺区南村镇番禺大道北，处于中山、顺德、珠海、番禺等地进入广州的主干道上。
l周边楼盘包括华南碧桂园、广州碧桂园、锦绣香江、南国奥林匹克花园、雅居乐、星河湾、金海岸花园、丽江花园、祈福新村、华南新城等，具有大量消费群体海印又一城项目位置项目位置海印又一城（建设中）海印又一城（建设中）海印又一城（建设中）海印又一城（建设中）功能规划：功能规划：集五星级酒店、商务写字楼、住宅、大型集中式商业于一体用地面积：用地面积：约10万平方米建筑面积：建筑面积：超过25万平方米其中酒店约6万平方米，商务写字楼约8万平方米，商场、超市约8万平方米）停车位：停车位：约400个基本信息基本信息项目定位：项目定位：打造番禺区内辐射能力最强区域购物商场建筑规划：建筑规划：海印又一城商场B、C区规划为大型集中式商业，共5层建筑面积约60000平方米业态规划：业态规划：计划引入品牌服饰、时尚用品、运动休闲、儿童服装用品商铺，并打造大型美食广场、五星级电影院，名牌OUTLET场，电玩娱乐城等业态海印又一城（建设中）海印又一城（建设中）功能规划功能规划二期二期 集中式商业，酒店及写字楼集中式商业，酒店及写字楼一期一期 沃尔玛超市沃尔玛超市三期三期 住宅住宅一期沃尔玛山姆会员店，于09年10月已经开业。
海印又一城（建设中）海印又一城（建设中）海印又一城（建设中）海印又一城（建设中）目前的工程建设情况目前的工程建设情况招商进度：招商进度：二期目前仍处于主力店招商阶段，并正与众多餐饮品牌洽谈当中；预计年底开始全面招商主力店：主力店：一一期沃尔玛山姆会员店，已经在09年10月开业，成为广州首家沃尔玛山姆会员店超市，营业额在华南地区排名第二北京博纳院线（已进驻），面积约为3000平方租赁价格：租赁价格：二期目标租赁报价200/元/平方管理费：管理费：暂定为68元/平方/月开业时间：开业时间：拟2012年5月1日招商状况招商状况工程进度：工程进度：二期、三期正处于工程施工阶段，目前集中式商业已建至地上四层工程进度工程进度 海印又一城项目借助地利、自身优势以及沃尔玛山姆店影响力，有条件打造区内最具影响力购物中心，但现实交海印又一城项目借助地利、自身优势以及沃尔玛山姆店影响力，有条件打造区内最具影响力购物中心，但现实交通配套及商业等基础设施略有不足，对招商产生一定影响通配套及商业等基础设施略有不足，对招商产生一定影响 与本项目在招商进度、开业时间等基本一致，但其更偏向于商务形式的功能打造、且与本项目不处于同一区域，与本项目在招商进度、开业时间等基本一致，但其更偏向于商务形式的功能打造、且与本项目不处于同一区域，相距距离较远，对项目招商影响有限。
相距距离较远，对项目招商影响有限优势分析：优势分析：l地处规划中万博CBD商务圈，周边拥有较强消费力人群l其周边天河城奥特莱斯、吉盛伟邦、四海一家、及自身的沃尔玛超市已投入运营，区域已培育出一定的商业氛围与市场知名度；l工程进度较快，对现阶段招商促进大；l海印自身多个大型商业项目运营经验对商家给予一定信心劣势分析：劣势分析：l 公交等基础配套尚未完善，目前消群体主要以自驾方式消费海印又一城（建设中）海印又一城（建设中）番禺万达广场（规划中）番禺万达广场（规划中）项目位置：项目位置：处于万博中心内，距离本项目14公里；用地面积：用地面积：6.7万平方米建筑面积：建筑面积：超过66万平方米主体结构：主体结构：商业购物中心、城市商业街、写字楼等基本信息基本信息经营定位：高级商务区，主要面向高端群体经营定位：高级商务区，主要面向高端群体商业定位商业定位招商进度：招商进度：招商团队筹备到位，目前与禾绿寿司、九毛九、汉拿山、面包新语、拾味馆、蒙自源、味食尚等餐饮进行接触，但由于项目尚未启动，商家目前仅关注当中租金价格：租金价格：预计可达到200元/平方米/月开业日期：开业日期：预计2013年初招商信息招商信息工程进度：工程进度：已基本完成规划设计、地质勘探等前期准备工作。
建设中，明年年底竣工工程进度工程进度番禺万达广场优势分析：优势分析：l地处规划中万博CBD商务圈，周边拥有较强消费力人群l万达自身具有丰富商业资源与建设经验，招商及工程建设速度快；劣势分析：劣势分析：l位置相对较偏，。