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1、一）物业管理的现状及意义物业是指已建成并投入使用的各类房屋和与之相配套的设备、设丿施和场地。各类房屛可 以是住宅区和单体的其它建筑，还包括综合商住楼、别累、高档写字楼、商贸大厦、工业厂 房、仓库等。与Z相配套的设备，设施和场地，是指属于室内外的各类设备和公共市政设施 及相邻的场地、庭院公建。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验 收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，同时对房屋区 域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等统一实施专业化管理，并向使 用人提供多方面的综合服务，物业管理的対象是物业，服务対象是人，是集管理、经营、 服务为
2、一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、金业化经营之路，具最终目的是实现社会、 经济、环境效益的同步增长。物业管理行业是在改革开放中兴起的一个新兴行业。物业管理行业的产生与发展，不仅 改善了人民群众的生活和工作环境，也提高了城市管理水平，更促使住宅及配套建设更加精 细，在实施社会再就业工程中也起到了积极而重要的作丿IJ。近年來，随着我国城镇住房制度 改革的进一步深化和城市建设的迅猛发展，物业管理行业进入了一个迅速发展的新时期。0 询，物业管理新体制不仅在新旧住宅区全而推广，而且己被工业区、学校、医院、商店、办 公楼宇等各类物业采用。国家机关、国冇大中型企业以及军队后勤服务体制改革，也都与物 业管理
3、的推进相结合。目前，我国已经初步形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区 治安保卫、环境保洁、绿化养护、居民服务、物业中介等系列的配套服务。物业管理已在房 地产业与其他相关服务行业相结合的基础上，发展成为与广大人民群众的生活和工作息息相 关的一个相对独立的新兴行业。随着房地产业的兴起，作为房地产投资开发建设、流动的自然延续和房地产业的一个重 要的分支，物业管理的地位Id益突出，一项物业“三分在建设，七分在管理”优良的物业管 理，越來越成为商站住宅特别是品牌楼盘的热卖点，已为业内外人士所共识，这也是房产公 司已开始关心物业管理并把物业管理作为企业经营主耍战略决策的原因，国内外置业人士也 把物业
4、管理作为选房的重要因素，物业管理正式成为行业内外关注的热点。进入九十年代以來，房地产业的快速发展，使人量的住宅小区和高层楼宇及各类房屋投 入市场，并进入消费。根据不完全统计，全国仅住宅建筑在5万平方米以上的新建小区多达 10000多个，按冃前发展速度预计到2005年，要增到2.6万多个小区。如此大的建设规模, 如此多的住宅小区，对房地产管理捉岀了更高、更新的要求，而且随着住房体制的深化改革, 住宅商晶化的进一步推进，产权多元格局已经形成，这一切都迫切需要房地产管理部门进一 步转换机制，更加完善物业管理体系，为屈民创造一个安心、安全的屈住环境，也能使房地 产业健康的发展。物业管理对促进国民经济的
5、发展以及人民群众居住质最的提高发挥了积极 而重要的作用：一方面改善了人民群众的居住条件，也提高了人民群众的居住质量；另一方 面也维护了社会的安定团结，更有利于扩人和实施再就业工程；再一方面是刺激了居民对服 务消费支出的增长，也推动了社区的粕神文明建设。二）物业管理存在的问题由于物业管理与广人人民群众的生产生活密切相关，物业管理企业的服务质最，管理水 平也就越來越成为人民群众关注的热点。由于正处于发展阶段，所以存在不少问题，如：物 业管理活动中各主体的权利和义务不明确，业主、使用人、物业管理企业的合法权益无法得 到有效保护，政府对物业管理市场实施监督管理和人民法院处理物业管理纠纷缺乏明确的法 律
6、法规依据,致使大量的孑盾和纠纷出现，这些问题的出现严重制约了房地产业的健康发展。 另外，与物业管理的实践活动相比，我国物业管理立法严重滞后的状况已经开始制约物业管 理行业的进一步发展:一是法制建设滞后，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清; 二是建设与管理职责不清，缺乏有效衔接；三是尚未形成规范的市场机制，物业管理企业经 营活动不规范；四是业主委员会的运作缺少监督和制约；五是房屋共用部位、共用设施设备 的专项维修资金管理和落实不到位；六是物业管理行业人员素质偏低、人才乏缺。形成这些问题的原因：（1）消费意识陈旧业主是物业管理主体之一，确立业主的消费意识是物业管理顺利健康发展的必要条件。
7、|（| 碍物业管理消费意识形成的原因主要有: 传统的住房实物分配体制。以往我国实行的是福利性低房租的住房保障体制，职工的 住房山国家或单位统包统管的传统模式，在部分业主思想中已形成了一种根深蒂固的观念。 长期的低工资收入政策。我国长期以来实行低收入、广就业的低工资政策，职工工资 结构中没有住房消费含量。实行房改以来，虽然工资结构中有了住房补贴，但主要用于房改 中的购房，仍然没冇用于物业管理消费的成份。 模糊的物业管理认识。由于立法滞后和对物业管理的概念不清，社会对物业管理公司 的责任要求往往超出了合理范围。部分业主认为一切权力归业主，业主拥冇了产权就拥冇了 物业管理的-切权利，对物业管理金业要
8、求戾多，而对业主的行为规范是笼统一笔带过。 狭隘的自山市场思想。不少人认为物业管理既然是市场经济的产物，就应当完全按照 市场法则来处理相关的一切关系。个别业主甚至扬言“我不交物业竹理费是因为我不盂要物 业管理”。其实，这种观点忽略了一个重要问题物业管理的服务对象是业主群体，公共物 业的维护服务是一种公共消费。（2）管理不规范物业管理企业资质审核不严，在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、 纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性、可操作性，这样，物业管理中产生大量矛盾和纠纷 无章可循，往往得不到及吋解决。另一方面从业人员素质不高，专业人才较少，教育培训体 系不能建立，专业化队伍尚未形成，
9、物业管理公司大部分员工身兼数职（售房员、房管员、 门卫），没有形成专业集团化的管理队伍。物业管理形式呆滞，基木上是开发公司自建、自销、自管的I口体制，社会招聘和业主委 员会招聘的物业管理公司基本没有介入，但体制往往是从开发商B身利益出发“帐出i本, 临吋应付”的短期行为较多，致使物业管理公司缺乏适应功能、缺乏开拓性。（3）乱收费 越权定价、擅白捉高收费标准； 不按规定实行明码标价； 提供服务质价不符； 只收费不服务或多收费少服务。据统计，某市大多数物业管理公司都没有按规定收収管理费用，如治安服务，很多小区 只设一个值班人员，他还需要吃饭、休息，更不能保证24小时流动巡逻，另外还有一些住 宅小区
10、没设车棚，更没有专人看管，而且有的小区根本就没有绿化项目，但都收収这方而管 理费用。按要求一般小区物业管理费在25元/户刀左右，而小区物业管理费均在29元/户刀 以上。三）管理措施（1）政府方面物业管理质量的高低，肓接关系到人们的生活质量和工作环境，影响到整个城市的精神 文明建设。各级政府应从国民经济和社会发展的角度，制定发展物业管理的小长期规划，特 别耍研究制定住房管理体制改革的貝体政策和措施，进一步加大培育物业管理行业和物业管 理市场的力度。 建章立制，建立健全物业管理政策法规。口前国家有关方面己将物业管理法列入立法 议程，地方政府也要根据当地的实际，着手进行物业管理立法的调研、起草、论证
11、等工作, 按照社会主义市场经济规律的要求，规范物业管理中政府、业主、物业管理企业的行为,维 护当事人的合法权益，建立物业管理体制，明确物业管理原则，建立物业管理市场竞争机制。 积极宣传，提高业主对物业管理的理解度。要充分利用媒体加大宣传力度，提高业主 的参与意识，使广人业主明白自己作为物业管理消费者所具有的权力、责任和义务。 理顺机制，研究制定物业管理消费货币化政策。推行物业管理，改变住房维修管理的 福利制，是住房制度改革的内容z,是城镇住房制度改革的延续。国家正在考虑在工资改 革中，将物业管理费用作为补贴列入职工工资，即在职工工资中，和应增加物业管理消费支 出部分，解决消费能力不足的问题，并
12、在广大居民中逐步树立物业管理消费意识。物业管理 消费的货币化分配，实质上是将计划经济下房屋管理由国家或单位完全包下来，改为由居民 所在单位把原来用于住房维修管理的资金以物业管理补贴的形式发给职工，再由职工自己去 购买物业管理服务。向职工发放物业管理补贴，不仅能增强职工支付物业管理费的经济承受 能力，更主要的是增强其消费心理承受能力。 调控价格，促使物业管理服务质价相符。政府对物业管理收费的定价要合理调控。合 理的价格应该符合3个方而的要求：一是群众承受得了；二是物业公司有积极性，不让物业 公司亏木经营；三是政府不能背上包袱。要做到物业竹理服务质价相符，应从下面3点考虑: 首先是健全物业管理收费
13、的定价原则、定价方式和价格构成，根据不同的消费群体，提供不 同层次的物业管理。具体來说，物业管理应突破服务收费“一刀切”的模式，分类实施；其 次是测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理收费指导价，方便业主根据口己的 消费水平，购买相应水平的物业管理服务；再次是对下岗职工家庭及部分低收入者要制定札I 关的减免政策，以赢得广泛的群众基础。（2）社会方面从宏观角度看，物业管理行业的发展対社会经济的发展是大有好处的。一是物业管理是 劳动密集型的服务行业，它对以解决大量的社会就业问题；二是物业管理作为住房消费新的 增长点，将对国民经济产生积极影响；三是物业管理的发展对整个城市管理起到重人作用。
14、因此社会的发展，呼唤物业管理的完善和发展。从微观角度看，要通过社会舆论提高住户的 物业管理消费意识。另外，业主和房屋便用人要努力提高自身的社会道徳水平，既然享受了 物业管理服务，就要遵章守规，自觉履行缴费义务。（3）房地产开发商方面要积极协调好房地产开发商与物业公司的关系。开发商在物业的项目选定、规划设计、 工程施工、物业销售等过程中都要认真考虑物业管理的配套服务设施，做到与住宅建设同步 进行，并重视营造优雅环境，减少物业交付使用时物业管理的再投入。同时，物业维修基金 要及时归集到位，以解决物业大修的后顾之忧。如有的小区，绿地不随主楼同步建设导致部 分业主将具占用为菜地。（4）物业管理企业方而
15、 物业公司要加强职工队伍建设，从举止言谈、工作程序等方面规范、教育、考核职工, 全面提高职工素质；要公开办事制度，完善服务公约，履行物业管理委托合同；要切实提高 管理水平，保障消费者交纳管理费后能得到相应标准的物业管理服务。 物业公司要加强财务管理，积极开源节流，定期公布账H,接受业主监督，并加强宣 传，让业主真正了解物业管理的内容和经费收支情况，从而提高业主“谁受益谁岀钱”的市 场经济意识。 物业公司要加强行业自律，建立健全行业行为的约束机制，口觉接受政府、业主和行 业组织的监督。 物业公司要优化资源配置，加快企业资产重纽，形成市场化、规模化、集团化的管理 模式。（5）业主方面广大居民应不断
16、提高市场经济意识，自觉适应城市房地产业的发展和住房制度的改革。 房屋无论是作为消费品实现使用价值，或者作为投资品保值增值，物业管理服务的消费性质 都是存在的，再投入也就理所当然。随着市场经济的发展，居民对物业管理的需求会越来越 强烈，住房消费（包含物业管理消费）占居民消费总支出的比更会越來越人。加强宣传，提 高业主的消费意识，规范业主委员会的运作。现阶段，我国物业管理法规対业主委员会的义务以及运作方式未能明确规定，导致业主 委员会的成立与运作困难，业主委员会行使招投标的权力实际上处于虚无状态，致使物业管 理的需求主体不能成立，物业管理的买入市场不能形成，同时，由于业主委员会操作的不规 范，影响了物业管理企业的正常运作，制约了物业管理的健康发展。所有这些，应该通过宣传，来提髙业主对物业管理的认识，增强业主对物业管理活动的 支持，调动业主参与管理和消费的积极性。
