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1、 历年房产经纪概论综合分析题及答案2(一)(2022)张某欲购置住房一套，托付甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)查找房源并签订了经纪合同。甲机构查找到的适宜房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体构造完好，门窗及厨卫局部设施虽然有损坏，但不严峻，经过简洁修理就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进展查验，并对其进展现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同商定向李某支付预付款20万元；合同商定余款于取得房屋权属证书后马上支付。后张某以房屋四周环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求
2、李某双倍返还预付款。1张某与甲机构签订的经纪合同为()。A托付合同B居间合同C行纪合同D诺成合同2该房屋的完损等级可以判定为()。A完好房屋B根本完好房屋C一般损坏房屋D严峻损坏房屋3张某在进展房屋产权证书查验时，能够依据房屋权属证书附图了解的房屋有关事项为()。A房屋附属设施B房屋产权面积C房屋权界限D房屋全部权人4该房屋的环境噪声污染源主要为()。A工业噪声B交通噪声C社会生活噪声D建筑施工噪声5关于房屋买卖合同中违约责任担当方式的说法，正确的为()。A李某违约，应双倍返还预付款B张某违约，无权要求返还预付款C合同若不履行，预付款应返还，但张某应担当违约责任D甲机构负有赔偿责任【答案及解析
3、】1【答案】BD【解析】居间合同是指居间人向托付人报告订立合同的时机或者供应订立合同的媒介效劳，托付人支付酬劳的合同，诺成合同又称为不要物合同，合同各方就合同主要条款意思表示全都即告成立的合同，是“实践合同”的对称，它不依靠物的交付。居间是诺成合同。此题有些难度，大局部考生没有选择D，因此在复习合同法内容局部，要将合同的概念进展区分和总结，对考点进展把握。2【答案】B【解析】根本完好房屋是指主体构造根本完好，少数部件虽然有点损坏，但不严峻，经过修理就能修复的房屋。3【答案】BC【解析】房产分丘图以丘为单位，是房产分幅图的局部明细图，是绘制房屋产权证附图的根本图，比例尺在1：1001：500之间
4、。房产分丘图表示的内容除了房产分幅图表示的内容，还有房屋权界限、界址点、界址点号、房角点、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。4【答案】BC【解析】此题房屋靠近主城区高架桥，环境噪声主要污染源为交通噪声，其次为社会生活噪声。交通噪声是由交通工具(包括汽车、火车、飞机、船舶等)发出的噪声，其特点是声源面广而不固定。社会生活噪声主要是指社会人群活动产生的噪声，如农贸市场、商场、展览馆、消遣场所、体育场馆等人们的吵闹声、叫卖声、高音喇叭声等。5【答案】C【解析】张某在签订房屋买卖合同之后，明确表示不履行合同，这属于预期违约责任。违约责任的担当方式包括：连续履行；实行补救
5、措施；赔偿损失；支付违约金；定金罚则。预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一局部价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行是预付款应当返还。(二)(2022)张某于2022年12月购置了两套住房。住房I为毛坯房，建筑面积96m2，单价为5800元/m2；住宅为精装修，建筑面积146m2，单价为7800元/m2。完成房屋交割手续后，张某拟对住房I进展室内装饰装修，其中选材上比拟了实木地板、复合地板、塑料地板和瓷砖等地面材料以及石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板等顶棚材料。2022年6月，张某将住宅以9800元/m2的价格出售给李某，李某向银
6、行申请期限为20年个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50%，贷款利率上浮10%。假定5年以上银行基准贷款利率为6%，按月计息。6张某比拟的地面材料中，不相宜用于卧房的为()。A实木地板B复合地板C塑料地板D，瓷砖7张某选择的顶棚材料中，可用于卧房顶棚的材料为()。A石膏板B矿棉板CPVC板D铝合金板8若当地房地产投资酬劳率8%，不考虑其他投资支出，张某投资住宅在投资时点的净收益为()万元。A1860B2360C13248D137689银行供应贷款的实际年利率为()。A600%B617%C660%D680%10李某办理个人住房抵押贷款需要预备的材料为()。A个人住房抵押贷款申请B经济收入
7、证明C抵押房地产权属证明D户籍治理部门出具的无违法记录证明【答案及解析】6【答粟】CD【解析】塑料地板的缺点是易燃，有些品种在燃烧时产生有毒，有害的物质，危及人的生命和安康。陶瓷地砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于卧房。7【答案】A【解析】常用的吊顶面层材料主要有石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板等。石膏板质地雪白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声、施工便利等特点，主要用于客厅、餐厅、卧房等无水汽的地方；矿棉板具有保温、隔热、吸声、防震等功能，可用于办公用房吊顶；PVC板具有轻质、不易燃、不吸尘、不裂开、易安装、价格低等优点，一般多适用于有水和潮气的浴室或卫生间；铝合金
8、板是厨房、浴室等空间的抱负吊顶面层材料，具有强度高、质量轻、构造简洁、拆装便利、耐腐蚀等优点，一般多适用于有水和潮气的浴室和卫生间。铝合金板是厨房、浴室等空间的抱负吊顶面层材料，具有强度高、质量轻、构造简洁、拆装便利、耐腐蚀等优点因此用途比拟广泛。8【答案】B【解析】净收益=投资所获收益一投资本钱。因张某2022年12月购置住宅的本钱为7800146=113800元，到2022年6月份卖出共得款9800146=1430800元。因需要考虑资金的时间价值，马上2022年售出房屋所得的1430800元折现到2022年12月份，9【答案】C【解析】计算过程是：实际年利率=现有基准利率+现有基准利率上
9、浮比例=6%+6%10%=660%，应当选C。10【答案】ABC【解析】办理抵押贷款手续需要相贷款银行提出贷款申请，申请文件包括：申请人、共有人及配偶的身份证明原件及复印件，户口本原件及复印件，不满16岁的可供应诞生证，军官证、权利人、共有人及配偶的私章；所购房地产或预定抵押的房地产产权证及复印件；预售合同或买卖合同；收入证明及财产证明；婚姻证明。 (三)(2022)肖某由于工作地点变化，欲将其自住商品住房出售，于2022年9月托付甲房地产评估机构对该住房进展价值评估。估价师经现场查勘，发觉室内使用大镜面作装饰，并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样，属洛可可装修风格；所在小区占地面积50
10、000m2，其中有20幢3层联摊别墅，建筑面积6000m2，基底面积2022ms；15幢8层住宅，建筑面积110000m2，基底面积13750m2；5幢23层塔楼，建筑面积134000m2，基底面积5800m2。四周有一座30m高的火力发电厂烟囱，100m之处有一铁路经过，铁路对面为城市排水沟。11该住房室内装饰装修风格属于()。A传统风格B自然风格C现代风格D混合型风格12假如要对该住房所在区域进展景观评价，可采纳的方法为()。A调查分析法B民意测验法C认知评判法D文献讨论法13该小区居民可能面对的环境污染类型为()。A大气污染B生活污染C交通噪声污染D辐射污染14该住房所在小区按居住区规划
11、布置的住宅层数划分，包括的类型为()。A低层B多层C高层D中高层15该住宅小区住宅平均层数为()层。A500B738C1133D1160【答案及解析】11【答案】A【解析】室内装修风格主要分为传统风格、现代风格、后现代风格、自然风格和混合型风格。传统风格经常给人以历史连续和地域文脉的感受，它使室内环境突出了民族文化渊源的形象特征。西方传统风格主要有古罗马风格、哥特式风格、意大利风格、巴洛克风格、洛可可风格和伊斯兰风格。12【答案】 ABC【解析】景观评价方法主要有调查分析法、民意测验法和认知评判法。13【答案】ABC【解析】环境污染根据污染物发生的类型，可分为工业污染源、交通污染源、农业污染源
12、和生活污染源。此题中该小区靠近风力发电厂烟囱，可能会受到大气污染；四周有铁路通过可能会受到交通噪声污染；城市排水沟可能会造成生活污染。14【答案】ACD【解析】住宅根据层数，分为底层住宅、多层住宅、中高层和高层住宅。其中，13层的住宅为底层住宅，46层的住宅为多层住宅，79层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。15【答案】D【解析】住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。此题计算：建筑面积6000m2+110000m2+134000m2/2022m2+13750m2+5800m2=116(四) (2022)2022年，甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发某商品住宅小区工程。
13、2022年，甲企业欲通过乙信托公司(以下简称乙公司)筹集开发工程所需资金。乙公司分析了该工程所在城市的房屋建立状况、销售状况等房地产市场状况及甲企业的经营状况，制定了投资额度安排。2022年，该工程到达预售条件后，甲企业托付丙房地产经纪机构(以下简称丙机构)预售。丙机构为促进销售，在加强员工对消费者心理影响方面进展了专题培训。张某拟购置其中一套住房。丙机构的房地产经纪人王某分析了张某的收入状况，认为张某的收入虽然不高但较稳定。据此，王某为其制定了还款方案。16为降低信贷风险，使甲企业与乙公司担当的风险都较小，可选择的利率为()。A活期利率B定期利率C固定利率D浮动利率17乙公司用来分析房屋建立
14、状况的统计指标可能为()。A房屋施工面积B竣工房屋面积C房屋新开工面积D人均住宅使用面积18乙公司筹集资金的方式可能为()。A房地产信托基金B资金信托C.房地产信托存款D储蓄存款19丙机构对员工进展的专题培训中，应着重培育员工的力量为()。A对消费者的不同需要具有较强的推断力量B对消费者的不同购置动机具有较强的留意力和语言表达力量C对企业的经营活动具有较强的治理力量D对消费者的不同共性特征具有较强的适应力量20王某为张某制定的最恰当的还款方案为()。A到期后一次性还本付息B先扣除利息，到期后一次性归还C分期等额归还本息D分期等本金归还【答案及解析】16【答案】D【解析】固定利率是指在整个贷款期限内都
