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1、投资建设项目管理20122012年年0303月月2828日日 课程基本情况 n n课程名称：投资建设项目管理课程名称：投资建设项目管理n n授课对象：房地产项目管理人员授课对象：房地产项目管理人员n n课程的地位、作用及任务：课程的地位、作用及任务：课程的地位、作用及任务：课程的地位、作用及任务：本课程是本课程是“ “工程管理工程管理” ”专业的管理专业的管理类专业平台课程。通过本课程的培训使从业人员掌握工程项类专业平台课程。通过本课程的培训使从业人员掌握工程项目管理的基本理论和方法，包括工程项目组织和计划，实施目管理的基本理论和方法，包括工程项目组织和计划，实施控制、管理，协调沟通等，结合工
2、作实践，使我们具有从事控制、管理，协调沟通等，结合工作实践，使我们具有从事房地产项目管理工作的能力，系统全面的进行项目管理，实房地产项目管理工作的能力，系统全面的进行项目管理，实现中小型房地产开发商的经济效益，对房地产开发商未来的现中小型房地产开发商的经济效益，对房地产开发商未来的生存和发展具有深远的意义。生存和发展具有深远的意义。第一章 概述 本章主要内容本章主要内容本章主要内容本章主要内容：第一节第一节 工程项目工程项目第二节第二节 房地产工程项目管理房地产工程项目管理第一节 工程项目 1 1、项目的定义、项目的定义2 2、工程项目的特点、工程项目的特点3 3、工程项目的生命期和相关者、工
3、程项目的生命期和相关者1、项目的定义 ISO ISO 1000610006定定义义项项目目为为，“ “具具有有独独特特的的过过过过程程程程，有有有有开开开开始始始始和和和和结结结结束束束束日日日日期期期期，由由一一系系列列相相互互协协调调和和受受控控的的活活活活动动动动组组成成。过过程程的的实实施施是是为为了了达达到到规规定定的的目目目目标标标标，包括满足时间、费用和资源等约束条件包括满足时间、费用和资源等约束条件” ”。 2、工程项目的特点 工程项目具有如下特点：工程项目具有如下特点：（1 1）具有特定的对象）具有特定的对象（2 2）有时间限制）有时间限制（3 3）有资金限制和经济性要求）有
4、资金限制和经济性要求 （4 4）一次性）一次性（5 5）特殊的组织和法律条件）特殊的组织和法律条件（6 6）复杂性和系统性）复杂性和系统性 3、工程项目的生命期和相关者（1 1）项目的前期策划和确立阶段。这个阶段的）项目的前期策划和确立阶段。这个阶段的主要工作：项目投资决策（项目的构思）、目主要工作：项目投资决策（项目的构思）、目标设计、可行性研究和批准标设计、可行性研究和批准( (立项立项) )。 （2 2）项目的设计与计划阶段。这个阶段的工作：）项目的设计与计划阶段。这个阶段的工作：设计、计划、招标投标和各种施工前的准备工设计、计划、招标投标和各种施工前的准备工作。作。 （3 3）项目的施
5、工阶段。这个阶段从现场开工直）项目的施工阶段。这个阶段从现场开工直到工程建成交付使用为止。到工程建成交付使用为止。（4 4）项目的销售、使用）项目的销售、使用( (运行运行) )阶段。工程建设项阶段。工程建设项目的阶段划分可如图目的阶段划分可如图 l-l l-l所示。所示。项目相关者项目相关者项目投资者业主管理和咨询单位供应单位工程承包单位设计单位用户（购买者）政府周边组织第二节 房地产工程项目管理 1 1、成功的项目、成功的项目2 2、项目取得成功的前提、项目取得成功的前提 3 3、工程项目管理的基本目标、工程项目管理的基本目标4 4、工程项目目标的动态控制、工程项目目标的动态控制 5 5、
6、项目管理工作的任务、项目管理工作的任务1、成功的项目（1 1）满足市场定位要求，达到预定投资效益。）满足市场定位要求，达到预定投资效益。（2 2）在预算费用）在预算费用( (成本或投资成本或投资) )范围内完成，尽可范围内完成，尽可能地降低成本，减少资金占用，保证项目的经能地降低成本，减少资金占用，保证项目的经济性要求。济性要求。（3 3）在在预预定定的的时时间间内内完完成成项项目目的的建建设设，不不拖拖延延，适时销售，及时地实现投资目的。适时销售，及时地实现投资目的。（4 4）使得项目的相关各方面都感到满意。）使得项目的相关各方面都感到满意。 （5 5）与环境协调。）与环境协调。（6 6）房
7、房地地产产开开发发商商具具有有可可持持续续发发展展的的能能力力和和前前景。景。2、项目取得成功的前提（1 1）进行充分的市场调研，投资决策，制定正）进行充分的市场调研，投资决策，制定正确的科学的、符合实际的、有可行性的项目目确的科学的、符合实际的、有可行性的项目目标和计划。标和计划。 （2 2）项目的规划设计技术科学、经济合理。）项目的规划设计技术科学、经济合理。（3 3）高效、高质量、高水平的项目管理。）高效、高质量、高水平的项目管理。 3、工程项目管理的基本目标 房地产项目管理的三大目标：房地产项目管理的三大目标： 质量目标质量目标 进度目标进度目标 费用费用( (成本、投资成本、投资)
8、)目标目标它们共同构成项目管理的目标体系它们共同构成项目管理的目标体系( (如图如图 l-2 l-2所示所示) )。 4、工程项目目标的动态控制 （1 1）动态控制的工作程序：）动态控制的工作程序： 第一步：准备工作即目标分解，确定目标控制的计划值。第一步：准备工作即目标分解，确定目标控制的计划值。 第第二二步步：实实施施动动态态控控制制。先先根根据据实实际际情情况况，归归集集目目标标的的实实际际值值，如如实实际际投投资资、实实际际进进度度等等；然然后后将将计计划划与与实实际际比比较较；最后通过比较，如有偏差，及时采取措施纠偏。最后通过比较，如有偏差，及时采取措施纠偏。 第三步：如有必要，进行
9、目标计划调整，再回到第一步。第三步：如有必要，进行目标计划调整，再回到第一步。 （2 2）动态控制的纠偏措施：）动态控制的纠偏措施： 组织措施组织措施 管理措施管理措施 经济措施经济措施 技术措施技术措施5、项目管理工作的任务“ “三控三管一协调三控三管一协调” ”（1 1）投资控制）投资控制（2 2）进度控制）进度控制（3 3）质量控制）质量控制（4 4）安全管理）安全管理（5 5）合同管理）合同管理（6 6）信息管理）信息管理（7 7）组织协调）组织协调第二章 投资（成本）控制 内容提要：内容提要：内容提要：内容提要： 第一节第一节 房地产总投资的组成房地产总投资的组成 第二节第二节 开发
10、成本控制开发成本控制 第三节第三节 期间费用控制期间费用控制 第四节第四节 税金控制税金控制第一节 房地产项目总投资的组成 长期以来，大多数房地产企业重视销售收长期以来，大多数房地产企业重视销售收入，轻视成本控制，但是降低成本、实现成本入，轻视成本控制，但是降低成本、实现成本目标控制和扩大销售收入一样，也是房地产商目标控制和扩大销售收入一样，也是房地产商获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。 房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费，主要由房地产开发产品而花费的各项耗费，主要由开开发成本
11、发成本、期间费用期间费用、税金税金三大块组成。三大块组成。第二节 开发成本控制1 1、开发前期的成本控制、开发前期的成本控制2 2、开发中期的成本控制、开发中期的成本控制3 3、开发后期的成本控制、开发后期的成本控制1、开发前期的成本控制（1 1） 土地征用及拆迁补偿费控制土地征用及拆迁补偿费控制 （2 2）前期工程费用控制）前期工程费用控制 （3 3）勘察、设计阶段成本控制）勘察、设计阶段成本控制 （1） 土地征用及拆迁补偿费控制n n土地征用及拆迁补偿费是指在房地产开发过程土地征用及拆迁补偿费是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地
12、下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置、被拆迁者工作的安置及补偿费用。和安置、被拆迁者工作的安置及补偿费用。n n大家通常所说的土地出让金，这项费用占房地大家通常所说的土地出让金，这项费用占房地产开发成本的比例很高，一般能到达产开发成本的比例很高，一般能到达40%40%。通。通过对这项成本进行有效控制可以大幅降低房地过对这项成本进行有效控制可以大幅降低房地产开发的总体成本。控制这项成本，最关键的产开发的总体成本。控制这项成本，最关键的是是选址决策选址决策。n n投资房地产的秘诀：第一是区域，第二是区域，投资房地产的秘诀：第一是区域，第二是区域，
13、第三还是区域，合理控制楼面地价。第三还是区域，合理控制楼面地价。（2）前期工程费用控制 n n 前期工程费是为规划、设计、项目可行前期工程费是为规划、设计、项目可行性研究，环境评估，节能评审，地震安全性评性研究，环境评估，节能评审，地震安全性评价，水文地质勘察、测绘，临时水、电、路、价，水文地质勘察、测绘，临时水、电、路、场地平整等支出的费用。场地平整等支出的费用。 n n 对这一阶段进行成本控制时要双管齐下对这一阶段进行成本控制时要双管齐下, ,一方面要对政府部门的收费政策与收费标准有一方面要对政府部门的收费政策与收费标准有一个较好的把握一个较好的把握, ,如果遇到房地产开发方面的优如果遇到
14、房地产开发方面的优惠政策惠政策, ,要尽最大努力争取。另一方面严格控制要尽最大努力争取。另一方面严格控制对各服务机构支出的费用对各服务机构支出的费用, ,采取公开招标的方式采取公开招标的方式, ,将费用降低到最大程度。将费用降低到最大程度。n n 对对“ “三通一平三通一平” ”工作也要采取公开招的方式工作也要采取公开招的方式承包给专业施工团队承包给专业施工团队, ,选择有经验的施工人员选择有经验的施工人员, ,降低费用。降低费用。（3）勘察、设计阶段成本控制 n n建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图设建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图设计计, ,其设计费本身只占项目总成本的其设计费本
15、身只占项目总成本的2% 2% 左右左右, ,但但是这是这2 2的费用对工程总投资的影响度占的费用对工程总投资的影响度占757595%95%。n n房地产企业在设计阶段成本控制的时候房地产企业在设计阶段成本控制的时候, ,可以从可以从以下几个方面进行考虑：以下几个方面进行考虑：n n1 1）优选工程设计单位；）优选工程设计单位；n n2 2）优化设计方案；）优化设计方案；n n3 3）推广标准化设计；）推广标准化设计；n n4 4）推行限额设计；）推行限额设计；n n5 5）严格审查初步设计概算和施工图图审；）严格审查初步设计概算和施工图图审；n n6 6）协调各专业设计如供电、景观与建筑设计）
16、协调各专业设计如供电、景观与建筑设计的对接与交底。的对接与交底。 在在建建筑筑设设计计过过程程中中, ,加加强强设设计计人人员员的的“ “成成本本控控制制意意识识”, ”,杜杜绝绝设设计计人人员员为为了了迎迎合合建建设设单单位位“ “需需求求”, ”,选选用用高高价价值值的的原原材材料料, ,设设计计的的房房屋屋结结构构华华而而不不实实的的现现象象; ;实实行行动动态态管管理理模模式式, ,根根据据批批准准的的可可行行性性研研究究报报告告及及投投资资估估算算来来控控制制初初步步设设计计, ,而而后后依依据据批批准准的的初初步步设设计计总总概概算算控控制制施施工工图图设设计计, ,在在保保证证达达到到使使用用功功能能的的前前提提下下, ,再再进进行行分分配配的的投投资资额额度度设设计计; ;对对多多个个方方案案比比较较、论论证证, ,最最终终形形成成在技术上先进、经济上合理的最佳方案在技术上先进、经济上合理的最佳方案 。 2、开发中期的成本控制（1 1）招标阶段的成本控制）招标阶段的成本控制 （2 2）施工阶段成本控制）施工阶段成本控制 （3 3）施工阶段成本控制）施工阶段成本控制措施（
