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1、精选优质文档-倾情为你奉上 录一、苏州写字楼市场发展历程11、回眸12、现状13、展望2二、苏州写字楼市场板块特征21、板块格局分布22、特征概括分析3三、苏州市同类写字楼市场板块分析41、市区板块41）样本汇总42）特征概括43）租金与售价44）租赁情况55）客群特征56）在建、在售案例简析62、园区板块81）样本汇总82）特征概括83）租金与售价94）租赁情况95）客群特征96）在建、在售案例简析103、新区板块121）样本汇总122）特征概括123）租金与售价134）租赁情况135）客群特征13 市区写字楼主要集中在观前商圈、石路商圈、南门商圈区域 新区写字楼集中在新区中央商贸区域，即图
2、中所示区域c 园区写字楼分布在湖西CBD商圈周围和为湖东行政中心xHAQX74J0Xd 吴中、相城区写字楼发展尚处初期，仅少量中低档写字楼，尚未形成密集区2、特征概括分析a 20032004年是苏州写字楼发展最为迅速的时期，供应体量较大2005年；近两年写字楼的开发量相对较少，特别是在园区和新区，主要原因可以理解为是连续几年的快速开发后，写字楼市场供需基本平衡，以及在部分地段造成一些工程搁浅或闲置，其他开发商对新的写字楼建设和投资十分谨慎，不敢冒更大的风险。LDAYtRyKfEb 目前园区高档次写字楼较多，新区次之，市区最少；园区租金水平高达80元/月，物业管理费也大都在20元/月左右；新区整
3、体水平次之，但新地中心档次相对较高；市区已投入使用写字楼整体水平最差，在售案例除外。Zzz6ZB2Ltkc 目前苏州写字楼市场整体供不应求，普遍达到90%以上的出租率 苏州已建的写字楼大部分集中在环线以内的中心城区，其具体又分布在中心城区的主要交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线等。老城区的写字楼总量大，但高档次产品不多。dvzfvkwMI1e 园区的写字楼主要集中在中新路、金鸡湖路一带和其中央商贸区，而新区写字楼主要集中在其金融商贸区。三、苏州市同类写字楼市场板块分析1、市区板块1）样本汇总案名层数位置主要消费客户租售方式租售价格元/月物管费用元/月面积范围）销售率出租率丽景苑8干将路
4、、凤凰街路口多为外资，主要为外贸、电子售罄只租租：5462 4 30-900100%80%飞洲国际商务大厦8干将西路与人民路交口苏州本地私营企业居多目前只售售10600-10700元/，租：75 暂定5-7 59.84-166.46/宏盛大厦6干将路、丽景苑旁边苏州本地私营企业居多目前只售售：10000-12000元/预计租金：70 /59.75-229.02/商务大厦6干将西路与养育巷路口科技公司、驻苏办事处、律师事务所等售罄只租租：55 5 /100%95%敬业商务大厦7宫巷和干将路交界处货运、电子、外贸/租：50含物业费）/33-196/80%嘉实大厦6中新路房产、贸易、科技出租租：50
5、 1.8 /99%2）特征概括市区写字楼由于受到城市限高限制，以多层为主，档次以中低档和中档为主，较高档次的不多，且都是在建工程，如飞洲国际大厦与宏盛大厦都是在建设过程中的工程，目前正在销售过程中。rqyn14ZNXI由于位于商圈的辐射外围，市区写字楼不仅拥有发达的交通系统，也拥有成熟齐全的市政配套，可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、银行等配套服务。EmxvxOtOco3）租金与售价早已投入使用的较高档次的商务大厦和丽景苑租金水平在50-60元/月，而目前正在建设的宏盛大厦与飞洲国际大厦租金水平在70-75元/月，售价10000-12000元/。SixE2yXPq54）租赁情况市区写字楼的出
6、租情况较好，商务大厦和丽景苑的出租率均在80%以上，在售工程的销售率也达到65%以上。入驻客户以苏州本地企业以及外地公司在苏州的办事处居多，以电子科技类、外贸类、评估代理类、货运类等中小型企业为主；6ewMyirQFL物业管理不规范，一般是自产自管。5）客群特征市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主，特征比较明显。单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字楼的客户群性质较杂。这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完备和方便；另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。kavU42VRUs他们并不看中通过选择更
7、高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。6）在建、在售案例简析飞洲国际商务大厦地上建筑1-2层为商铺，3-8层为写字楼建筑面积11500单间面积59.84166.46租售方式只售不租，明年2月份开始出租销售价格写字楼10500元/商铺21000元/租金水平预计75元/物管费用预计57元/客源构成市内公司为主简析：该案位于苏州市人民路与干将路交叉位置，系市区观前商圈外围区域，周边商业、文化、娱乐、休闲、教育配套齐全。y6v3ALoS89该案采用目前高档甲级写字楼通行的5A智能化标准，包括楼宇自控管理系统、安保监控自动化系统、火灾自动报警及消防联动系统、办公自动化系统、信息通讯自动化系统等，在
8、智能化领域居苏州市区写字楼前列。M2ub6vSTnP商铺销售情况良好，销售率达56%。宏盛大厦地上建筑6层，1、2层为商铺建筑面积10046单间面积59.75-229.02租售方式目前只售销售价格写字楼1000012000元/商铺21000元/租金水平70元/物管费用客源构成市内公司为主简析：该案位于市中心观前商圈核心区域，是市区档次较高的写字楼之一。毗邻干将路等苏州市交通主干道，交通便捷通畅。该案目前正在施工，据悉引进国际顶级标准的商务办公10大智能系统。商铺的销售情况较好，小面积房型均已售出，目前只剩下2000的大户型。2、园区板块1）样本汇总案名层数位置主要消费客户租售方式租售价格元/月
9、物管费用元/月面积范围）销售率出租率高峰会30苏华路与星汉街交叉口,园区管委会西侧外企、本地企业、以及外地企业驻苏办事处租售结合8518 77-1600/建屋大厦19苏州工业园区旺墩路多为外企租售结合租：82 售：11500 18 120以上/世纪金融大厦20工业园区苏华路大量贸易公司、房产公司、物业公司租售结合租：80-9020 100-400/85%国际大厦工业园区苏华路原园区管委会，多为外企租售结合租：85 22 100-400/80%星海国际广场20工业园区星海街贸易、装饰、物流、电子出租租：6575 6 120-200/85%2）特征概括目前主要是沿中央商贸圈周边分布已经进驻的大型企
10、业以生产型与加工型企业为主，对写字楼特别是高档次的写字楼的需求逐渐显现。租用客户仍以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为主。0YujCfmUCw园区中央商贸区的出现，使园区有了商业中心，苏州市场最高级的写字楼国际大厦和世纪金融大厦坐落于CBD靠金鸡湖的一端，加上高峰会以及紧靠CBD的星海商务中心，这一区域已成为写字楼的一个相对密集区。eUts8ZQVRd3）租金与售价较高的租金水平与高档次的物业是相匹配的整体租金水平总体较高，该区域写字楼的租赁价格大都在80元/月以上，加上物业管理费将近100元/月。sQsAEJkW5T在售的建屋大厦与高峰会，目前销售价格在10000元/左右。该区域的写字楼都具有智能化信息接口，综合布线系统完备，具有较高的发展余地与空间。4）租赁情况各档次的写字楼出租率总体达到80%以上，达到国际公认合理水平。由专业的物业管理公司提供规范化的管理与服务，显示了写字楼自身的档次，也有利于入驻企业形象的树立与维护。在企业注重品牌和形象的今天，这无疑为该区域写字楼的租赁提供了机遇。GMsIasNXkA写字楼车位充足，停车问题可以得到解决。周边配套设施完善，园区的整体规划为该区域的写字楼创造了良好的周边环境。5）客群特征从上表可以看出，园区的写字楼并没有明显和属性统一的客户群，准确地说，它没有一个总体的可描述特征。在面积划分上，目
