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1、房地产投资与土地增值税政策分析摘 要自1998年特别是2003年以来，房地产规模以“肉眼可见”的速度快速增长，房地产市场发展迅速，也产生了各种各样的不平衡不充分发展的问题。因此企业在获取经济利益的同时，也要承担相应的纳税义务，房地产企业的税负严重影响了企业的经济效益，对于房地产企业，怎样减轻税负，加强土地增值税清算。因此，房地产企业需要从自身实际情况出发，合理运用相关经济政策，加强增值税清算，减少不必要税额支出。近年来，我国的税收政策出现了较大的调整，本文对于房地产企业落实关于房地产企业土地增值税清算管理办法如何进行土地增值税筹划及如何面对清算过程中出现的挑战进行分析，从企业纳税筹划角度和企业
2、纳税管理角度对房地产企业加强土地增值税清算提出了一些建议,主要是利用建造普通标准住宅的税收优惠政策,合理增加扣除项目金额,聘用专业人全面准确掌握土地增值税相关税收政策,积极防范税务风险。最终提高房地产企业的经济利益和社会利益具有重要现实意义。关键词：房地产企业；土地增值税；清算；物业税； Analysis on Read Estate Investment and value-added tax policyAbstractSince 1998, especially since 2003, the scale of real estate has been growing at a visi
3、ble speed, and the real estate market has been developing rapidly. The tax burden of real estate enterprises has seriously affected the economic benefits of enterprises. For Real Estate Enterprises, how to reduce the tax burden and strengthen the value-added tax liquidation. Therefore, real estate e
4、nterprises need to proceed from their own actual situation, rational use of relevant economic policies, strengthen value-added tax liquidation, reduce unnecessary tax expenditure. In recent years, Chinas tax policy has undergone major adjustments, in this paper, we analyze how the real estate enterp
5、rises implement the measures for the value-added tax of real estate enterprises , how to plan the value-added tax and how to face the challenges in the liquidation process, from the perspective of enterprise tax planning and enterprise tax management, this paper puts forward some suggestions on stre
6、ngthening the value-added tax of real estate enterprises, mainly making use of the preferential tax policy of building ordinary standard housing to reasonably increase the amount of deduction items, hire professionals to fully and accurately understand value-added tax tax policies and actively guard
7、 against tax risks. Finally, it is of great practical significance to improve the economic and social interests of real estate enterprisesKey words: real estate;Land Value Increment Tax; Square;Property tax; II 目 录摘 要IAbstractII一、绪 论1（一）问题的提出1（二）本论文相关的国内研究动态综述11. 土地增值税的风险及防范措施12. 土地增值税清算的难点13. 物业税实施
8、被重新提出1（三）论文的创新点及理论和实践意义2（四）论文主要研究内容与组织结构2二、土地增值税税收筹划2（一） 进行土地增值税税收筹划的内涵2（二）土地增值税纳税筹划的在房地产开发企业的表现21.税收标的物模糊22.缺乏对税收筹划的认知33.企业治理层和管理层水平偏低3（三） 防范房地产企业土地增值税税收筹划中的风险措施31.做好整体工作，明确筹划项目32.提高企业自身管理水平33.合理利用国家优惠政策4三、房地产企业土地增值税清算4（一） 房地产企业土地增值税清算的难点41.土地使用权归属问题42.可抵扣项问题43.清算时点的把控问题54.普通住宅与豪华住宅合并与分离问题55.经营收入的确
9、定问题6（二） 房地产企业土地增值税清算的问题的应对方法61.建立健全政策，建立一致的标准62.对企业财务人员进行培训63.建立税收风险管理部门6（三）土地增值税清算政策的影响71.在一定程度上抑制房价的上涨72.有益于消费者73.增加地方政府财政收入7四、物业税7（一）物业税形成的原因71.国际的物业税制度72.国际物业税对我国物业税的借鉴8（二）税收的设置8（三）建立完善的评估系统8（四）税收减免政策9（五）合理的税收制度9五、结 论9（一）洞察深的研究课题9（二）论文尚待完善与补充研究的地方9参考文献10致 谢11一、绪 论（一）问题的提出一项对中国房价研究的分析结果表明，中国房价一直居
10、高不下的原因并非住房的价值在上涨而是地价在上涨，地价被一致认为是引起房价上涨的罪魁祸首。基于关于房地产企业土地增值税清算管理办法本课题期望进行有益探索。（二）本论文相关的国内研究动态综述国内有关房地产企业土地增值税理论研究主要集中在土地增值税纳税筹划的风险及防范上、土地增值税清算的难点以及我国对国外物业税开征的借鉴。1. 土地增值税的风险及防范措施国内学者通过分析大量的相关文献后，指出在当今时代土地增值税面临的挑战与应对之法。李璐从土地增值税降低成本出发，分析了土地增值税不足之处包括税收筹划目标不明确、税务部门不完善以及企业对纳税筹划认识不足，以及应对这些缺陷的解决之法。张雷纳税筹划风险出发，
11、分析了土地增值税工作中的可能出现的风险及其应对措施。杨丽群从土地增值税纳税筹划出发，分析了在纳税筹划中遇见的问题及其解决方法2. 土地增值税清算的难点国内学者研究杨宁主编的土地增值税清算实务一书。本书作者从工作实务操作出发，详细地介绍了与房地产开发行业相关的业务流程，从纳税人、税务中介机构和税务机关三个角度立体化地讲解了与财务核算、纳税申报、税务鉴证、受理审核、税务稽查等相关的税收政策和行业管理规范。在厘清房地产开发行业相关概念的基础上，系统地讲解了土地增值税清算政策及应用、土地增值税清算程序及方法、土地增值税清算申报表的填报和审核，全面整理了房地产开发企业的会计核算实务和涉税事项，重点剖析了
12、土地增值税清算实务中的重点和难点。本书可以作为房地产开发企业进行土地增值税清算申报、税务师事务所从事土地增值税清算鉴证、主管税务机关实施清算审核和检查的指导用书，适用范围广泛。3. 物业税实施被重新提出物业税的征收涉及社会发展的各个领域，关于物业税制度的实行和有效开展是一个循序渐进的过程，在借鉴国际各国的成功经验和进行了大量的理论研究之后，国内研究学者对物业税研究也达到了一定的深度。再根据我国发展的需要我国也是时候建立物业税制度了。（三）论文的创新点及理论和实践意义本文的创新思路为：以为土地增值税的相关政策基础，从土地增值税在税收筹划、清算过程的难点为切入点，研究了应对土地增值税征收过程中所遇
13、见问题及其解决方法，同时分析了物业税引入的原因。本文对于房地产企业落实关于房地产企业土地增值税清算管理办法如何进行土地增值税筹划及如何面对清算过程中出现的挑战进行分析，从企业节税角度和企业纳税运营方向对房地产企业增强对土地增值税清算方案提出了一些见解,主要采取建造普通标准住宅的税收优惠政策,是符合标注的扣除项目金额增加,利用房地产项目进行投资、联营,从整体上把控土地增值税相关税收政策,聘用专业机构专业人士,积极防范税务风险。最终提高房地产企业的经济利益和社会利益具有重要现实意义。（四）论文主要研究内容与组织结构第一部分土地增值税税收筹划第二部分房地产企业土地增值税清算第三部分物业税最后部分是结
14、论，在进行土地增值税改革降低企业房价的同时，也要确保税收制度的完善和税收工作的有序进行。在国家制定宏观的房地产相关经济政策的同时，房地产企业的相关财务人员要积极学习相关的政策，并把它活用到工作中，真正的实现降低房地产企业的成本，规避财务风险，服务于广大消费者。二、土地增值税税收筹划（一） 进行土地增值税税收筹划的内涵土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物和裙带物并获得收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据向国家依法缴纳的一种税负。在国家法律和税收规定允许的范围内合理避税，做到最大程度的节税增利，找到最佳的方案进行房地产企业的生产、投资与经营，实现所有者权益最大化。合理有序地进行土
15、地增值税的节税工作，可以有效地降低房地产企业的开发成本，对提高企业的经济效益等方面至关重要，能够有效合理地配置企业资源，实现环保节约，有助于树立良好的企业形象，使企业在可预见的未来不会大规模的削减业务或停业。（二）土地增值税纳税筹划的在房地产开发企业的表现1.税收标的物模糊从市场反馈的情况看来，目前只有极少部分的企业把土地增值税落实到位，而绝大部分企业对土地增值税的认识非常有限。土地增值税的税收筹划相对于其他税种的范围要更广、周期要长，无意中增加了税收筹划的难度，这就要求工作人员不仅要有全面的统筹能力，而且要求掌握相关的政策。例如：没有形成完整的税收筹划思路就可能导致税收筹划的失败，没有掌握最新的政策就有可能达不到节税的效果。2.缺乏对税收筹划的认知从社会的整体层面来看，大多数企业房地产企业对税收筹划的认知不足，有些房地产企业为了自身的利益，通过税收筹划的方式随意削减纳税项目，造成偷税漏税的后果。因此，要想土地增值税税收筹划有序进行必须纠正房地产企业管理人员对土地增值税的认知，了解税收筹划的原因。3.企业治理层和管理层水平偏低大部分房地产企业的治理层和管理层人员水平偏低，尤其是税务会计人员的专业能力不足，对税收征管法律法规的了解不足，以及治理层的监管不力，致使在企业成本核算和纳税环
