《西安高新写字楼解析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安高新写字楼解析（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1高新区写字楼研判2目錄CONTENTS1、市场环境Market environment2、板块分析Regional analysis3、客户分析Population analysis4、个案分析Product analysis3PART 1、市场环境Market environment4限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结
2、构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。市场环境5市场特征由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。77%92%由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量的投资客户6办公物业从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，租
3、金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场投资风险上升， 私人投资者开始逐步关注写字楼市场西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米，环比上季增加7.93%，销售额为149156万元，环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%，成交价格为8915元/平方米，与上季度相比下滑2.49%，与去年同期相比增长36.04%上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的73%7 高新区2007-2010年写字楼销售情况 单位 元、元/ 年份 成交面积 增长率 成交均价 增长率 2007年 14015858.96%528611
4、.78%2008年 123991-11.53%650122.99%2009年 254278105.08%6149-5.41%2010年 43907572.68%723317.63%高新区写字楼成交价格逐年攀升，10年成交面积较09年增长72.68%，高新区写字楼需求不断增大市场走势8PART2 板块分析Regional analysis9绕城高速绕城高速曲江新区板块均价9000-12000元/平米西高新板块均价9000-15000元/平米钟楼钟楼高新区CBD、二次CBD写字楼分布主要分布在南二环沿线、唐延路沿线、科技路、锦业路沿线小寨小寨二环二环曲江会展CBD写字楼主要分布在曲江会展中心周边，
5、省高院附近为主城南板块均价10000-15000元/平米城南板块写字楼主要分布在环城南路以南，太白南路以东，太乙路-曲江路以西城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大板块划分10唐延路、科技路沿线，成为高新区写字楼最为集中的区域序号楼盘名称1杰座广场2唐沣国际广场3华晶广场4新长安广场5橡树街区6都市之门7汇鑫IBC8西大科技园序号楼盘名称1旺座国际城2金桥国际广场3创业广场4金花大厦5海星城市广场6高新国际商务区7财富中心二期8西港国际大厦9西部国际广场10唐延国际中心11电力广场12洛克大厦13旺座现代城1012357468901011121312367845唐 延 路
6、路科 技 路项目分布11产品类型产品特点集中区域代表项目综合写字楼1. 建筑立面现代，大多彩用玻璃幕墙，楼层高，间隔较大；2. 一般有中央空调，智能化配套完善，管理费高,一般10-19元/平米集中分布在高新路,科技路,南二环或热商务路段高新国际都市之门标准写字楼1. 现代建筑外立面，大多采用玻璃外立面，配套健全2. 停车位基本满足需，物业费3-5元/平米集中在唐延路和高新新兴区域旺座国际城汇鑫IBC公寓写字楼1. 70年使用权，宜同宜住，户式中央空调2. 户型较小多200平米下，管理费用低,一般1-2.5元/平米主要集中在高新路,唐延路;凯创国际凯丽大厦、电子城BC软件公寓独栋写字楼1. 低容
7、积率，高50%绿化率2. 户式中央空调，室内设游戏室，会议室，休息室, 3层以內高新区和长安产业园唐12栋企业一号公园软件园内写字间1. 西安早期的写字间2. 租金水平很低,在15-25元/平主3. 管理费用低,1元/平米左右主要集中在电子城软件园,高新二咱软件园,电子工业园等电子城软件园、软件孵化园高新区是西安经济和商务中心，写字楼产品形态多元化产品特点12档次项目名称开发商位置銷售均价入伙时间总建面积备注顶级5A级都市之门上海绿地锦业路1400013年5月360000精装修西港国际亨泰房地产高新二路1300009年10月70000简精装甲级类5A级林凯国际陕西林凯置业发展有限公司高新二路和
8、科技路十字东南角63848.63简装修新长安广场箭虹科技有限公司沣惠南路34号 9300 元2010年0620000简装修洛克大厦中铁二十一局集团西安德盛和置业公司唐延路中段58000毛 坯标准类甲级唐沣国际广场西安西格玛房地产开发有限公司 唐延路与科技二路交汇处90184简精装旺座国际城盛荣置业科技路1300009年12月150000简精装汇鑫IBC汇鑫置业锦业路850009年底130000简精装目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销售情况已经达到85%以上，部分写字楼只租不售项目现状13写字楼供应现有产品进入销售中后期，价格持涨，潜在市场处于城市发展新兴区以中等价位入市潜在供应4、金花
9、大厦11、电力广场现有供应6、都市之门4、新长安广场3、橡树街区高新核心区供应量相对不足，以品牌发展商为主，成为价格和价值的“峰值区”。高新发展新区写字楼应量逐步减少，价格在8500-14000元/，成为未来主市场供应区域，成为写字楼的紧缺市场。1012357468901011121312367845唐 延 路 路科 技 路市场供应14高新区现有重点写字楼外立面以现代风格为主，多采用玻璃幕墙财富中心旺座国际城旺座现代城唐沣国际广场金桥国际广场汇鑫IBC都市之门橡树街区外立面15档次项目名称主楼高度（m）楼层数主楼层高（m）大堂挑高(m)地面地下顶级5A级高新国际商务中心155.44023.75
10、14.5都市之门962523.8512.6西港国际2184823.7513.5甲级类5A级林凯国际1002533.610橡树街区862623.14.5财富中心二期1002923.47标准类甲级金桥国际广场9122、25、2723.19.9唐沣国际广场952823.49.3旺座国际城953023.15.4旺座现代城9218、26、2913.19高新区现有重点写字楼都以高层为主，层高3m以上，大堂挑高在5m以上基本指标 116项目名称入伙时间总建面（）写字楼面积（）停车位数量（个）车位租金（元/月）顶级5A级高新国际商务中心04年14000033000400550甲级类5A级林凯国际10.1063
11、00063000300未定西港国际09.107030370303500暂无创业广场09年8560085600暂无金桥国际广场07.089000015000450唐沣国际广场09年底9018445000500580洛克大厦11年5700057000282暂无标准类甲级旺座国际城09.12150000150000500700旺座现代城07.061800001800001000580汇鑫IBC09年底140000130000700暂无从现有重点写字楼基本指标來看，高新区的中高端写字楼以综合建筑群的形势引领市场基本指标 217档次项目名称物管公司顶级5A级高新国际商务中心仲量行甲级类5A级洛克大厦高得
12、大管家林凯国际未定西港国际志诚物业CLASS公馆锦江物业唐沣国际广场唐沣物业橡树街区子欣物业汇鑫IBC汇鑫物业标准类甲级旺座国际城怡人物业旺座现代城怡人物业高新区写字楼物业管理收费存在较大差异，国家一级资质的物管公司体提供服务的写字楼，如西港国际和高新商务中心，收费相对较高，而商住一体的物业管理则是有住宅物管来服务写字楼，此种物业的管理费也是便宜很多；写字楼专业物管要比商住一体的物管水平高出很多。高新现存重点写字楼物管公司及费用，自持型的高端物业费用3-4倍于销售型写字楼物业市场18档次项目总建面（）租金（元/月）出租率顶级5A级西港国际大厦7000010012095%高新商务中心140000
13、10013090%都市之门3600007580甲级类5A级高科广场87400506095%创业广场85600608598%洛克大厦56000506098%新长安广场450005060迈科国际350005060标准类甲级旺座国际城150000506090%旺座现代城180000455598%唐沣国际广场90000455580%汇鑫IBC1300004055租金水平特点80元/月以上主要位于高新区中心，硬件、配套、物业水平田头高，具备一定标志型形象的综合型写字楼50-70元/月分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设施，强调产品性价比和运营低成本50元/月以下建成时间较早，硬件和服务相对落后高新区写
14、字楼租赁状况良好，高端品质和核心地段写字楼租金溢价较强高新区写字楼体租金水平较低相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为85元/平米/月。高新区写字楼体租金水平可分三个档次租赁市场/现状19写字楼租赁价格写字楼租金预测，未来租金将保持持续增长的态势租金预测2011年基准租金递增率2012年租金预测2013年租金预测2014年租金预测乐观53 元/5.00%586063常规3.00%555658p在2005年至2010年间，甲级写字楼的年平均增长幅度为4-5%p但是由于西安2005-2010年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来
15、写字楼的放量，需求市场将相对萎缩，因此2010年后的3-5年内涨幅应该小于此平均值租赁市场/趋势20潜在供应量2009年2010年2011年2012年地电广场锦业壹号旺座国际城财富中心二期唐沣国际都市之门A、B座汇鑫IBC科技路-唐延路区高新CBD区西港国际大厦林凯国际新长安广场尚品国际CLASS公馆都市之门C座橡树街区橡树星座方舟豪布斯卡高新水晶城绿地领海SOHO同盟都市之窗都市之门D座锦业时代绿地智海绿地维萨瀛海绿地蓝海粤汉国际二期木塔寺公园城CROSS万象汇粤汉国际一期天地源高新国际怡和蓝钻研究說明：受经济发展和土地供应的影响，高新区众多的写字楼将在2012年集中入市。统计时间节点为项目
16、预计销售时间。高新寫字樓未來2年供應量約7090萬平米，市场供应开始放量，主要竞争集中在锦业路附近绿地中心A、B座21项目名称办公面积（）存量（）面积区间（）预计入市时间产品定位都市之门24480061200200-34002012年初高端绿地中央广场总部办公：91500中小企业办公：507501215002011-2013年期间超高层办公、中高端锦业时代1300001300002012年中下旬超高层办公、中高端粤汉国际5680041600175-3402011年10月标准方舟豪布斯卡34003400200-3502011年10月豪布斯卡都市之窗27800278002012年初中高端财富中心三期30000130-4002013中高端合计385500随着高新CBD坐标的落成，未来锦业路市场将面临巨大的压力存量预计22PART 3、客群分析Population analysis23旺座国际城和汇鑫IBC作为高新区代表性标准写字楼集中新技术、房地产、服务类等主流产业行业分类备注比例一、新技术行业软件公司、网游等31%二、房地产行业开发、绿化、施工等27%三、生活服务类流通类、教育类15.50
