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1、小区车位车库权利归属法律探究摘要：近几年来，关于小区车位、车库的权利归属问题日 益严重，对于车位、车库的权利归属问题也普遍受到社会各 界的关注。由于法律的不确定性，使得关于此类问题的解决 存在很大的争议。对此，本文把社会普遍存在的小区车位、 车库问题作为切入点，通过对车位、车库的法律性质、权利 归属、取得以及行使等方面进行分析、研究，进而对相关问 题的解决提出几点建议。关键词：车位；车库；建筑物区分所有权；专有权；共 有2007年颁布的中华人民共和国物权法第七十四条规 定了住宅小区车位车库的归属及利用规则。虽然对业主的利 益加大了法律保护，但物权法的实施并没有起到定纷止 争的效果，小区中有关车
2、位车库的归属争议一直存在。一、现实问题随着市场经济的发展，近几年来，国内市场汽车价格持 续下降以及我国居民收入水平的不断提高，私家车越来越多 地进入家庭，逐渐成为人们不可或缺的代步工具。于此同时, 车位严重不足的问题渐渐浮出水面。物权法第七十四条的出台在一定程度上解决了车位、 车库的相关问题。但除了物权法第七十四条这一个条文 之外，我国目前在停车场权属方面没有全国性的法律规定， 鲜有的规定也多散见于效力层次较低的地方性法规或者政 府规章中，而且各地的规定也存在着较大的差异性。因此， 这更加导致了司法实践中法院难以达到统一的标准，使得住 宅小区车位车库权属的一系列问题众说纷纭。二、小区车位、车库
3、的理论分析（一）法律性质首先，我们应该明确一下车位、车库的定义。所谓车库, 是指隶属于整个小区、具有独立的空间、以存放车辆为目的 的附属建筑物。但在现实生活中，车库不仅仅限于地下车库, 在很多建筑物内，地上一层或者二层也有兴建车库的情况。 所谓车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动 车辆为目的的具有封闭空间的场所。1 （P. 510）目前，住 宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：独立车库、地面 车位、建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位、规划用于停 放汽车的车位、车库。2 （P. 61-62）其次，我们还应明确建筑物区分所有权的含义。建筑物 区分所有权，是指两个以上所有权人共同拥有一
4、栋高层建筑 物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑 物（专有部分）享有所有权和全体或部分所有人共同使用的 建筑物（共有部分）所享有的互有权及基于建筑物的管理、 维护、修缮而产生的成员权的总称。最后，对于小区车位、车库的法律性质，车位、车库可 以属于建筑物区分所有权的专有部分。车位、车库设置于建 筑区划内，依我国物权法的规定，建筑物区分所有权由 专有部分、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专 有权部分是核心。车位、车库之所以能成为所有权的客体， 是因为其能够成为独立交易的标的。能够成为建筑物区分内 的专有部分，必须具有结构上的独立性，这里的独立性是指 具有固定性而不是临时性的
5、，并且通过间壁能够成为独立的 空间；然后，必须具有使用上的独立性；最后，必须通过登 记以公示的方式在法律上的独立性。3即使我国物权法 七十四条第一、二款规定，在不同地区也有不同规定，如北 京市物价局关于调整我市机动车停车场收费标准的通知 中规定“居住小区地下车位车库按年、按月包租停车车位收 费标准实行市场调节价，经营者制定或变更收费标准需与小 区业主委员会协商取得一致意见后，持具有法律效力的协议 到物价部门办理核准方可收费。”又如大连“对于已购车库 车位物业不得再收取停车服务费”可以看出车位、车库在 我国可以作为独立的交易标的。虽然目前尚无全国统一的车 位、车库登记制度，这只能说明在不动产登记
6、制度方面有待 完善，这并不影响车位、车库可以成为建筑物区分所有权的 客体，作为专有部分。（二）权利归属承认了小区车位、车库可以成为建筑物区分得到所有权 专有部分，根据我国物权法七十条的规定：“业主对建 筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有 部分以外的共有和共同管理的权利。”由此可见，小区车位、 车库权利应归属于业主，但是在进一步的对业主之间的权利 划分时，就变得非常复杂了。对于不同类型的车库的权利归属存在着差异。独立车库 这部分大多属于相应业主专有，记载于不动产登记簿及业主 的权利证书，实践中对此争议不大。但对于地面车位部分， 包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，地
7、面 车位自应属于全体业主共有。4 (P. 175)根据我国物权 法七十四条第三款规定，这些车位应由业主委员会或者物 业工商管理，收益归全体业主共有。建筑物首层架空层车位 和屋顶平台车位，由于无需向国家支付土地使用费，其权利 只能依附在计算容积率的建筑物上，当房地产开发商将商品 住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的 权利将全部转移并归属于全体业主，由全体业主共有。规划 用于停放汽车的车位、车库，对于该部分的权利归属，目前 存在很大争议。有人认为，判断规划用于停放汽车车位、车库这部分的 车位、车库的归属应该看该部分的建筑面积有没有计入商品 房的公摊面积来判断其权利归属。如果车位、车
8、库的建筑面 积已经作为公摊面积予以分摊，那么业主在购房时就对该面 积的商品房包括车位、车库在内进行购买，该车位、车库应 当属于全体业主共有。如果没有，那么该部分的车位、车库 则由开发商所有。同时，有些学者认为应根据开发商和业主 之间的约定来确定权利的归属。我国物权法七十四条第二款 就采用了此观点。（三）权利取得及其行使生活中就有这样的情况，张先生购买了 A小区商品房一 套，五年后购车，却发现A小区的车位与车库均已售罄，其 中有几个车位、车库被开发商出售给了相邻的B小区的住户， 为此张先生以开发商违反应当首先满足业主需要为由向法 院提出诉讼，要求确认开发商的出售行为无效。对于这样的 事情，生活中
9、非常多见，但我们到底应该如何解决呢。根据 物权法第七十四条第一款规定，从客体上看，小区的车 位、车库均可以成为交易的客体。这一点前面已经讲述过。 从取得该权利的主体上看，就存在一些空间，这种交易既可 以发生在开发商与业主之间，也可以发生在开发商与业主以 外的其他人之间，但是开发商与业主之外的人进行交易时受 限于首先满足业主的需要”的法律规定。因此我们可以认 为当开发商的行为违反这一强制性规定时视其行为无效。小 区商品房全部售罄后，开发商应履行通知义务，既然是优先 满足业主需要，必定是全体业主的需要，在房屋未出售完毕 之前，开发商不能随意将车位、车库处置给业主以外的他人, 同时也应提供业主比较充裕的时间考虑是否需要。我国最高 院的司法解释和国务院的法规，对优先购买权应确定一个固 定期限，如果在合理期限内未能达成一致意见的，业主再行 使首先”权则就不予支持，除此之外，既然赋予了业主获 得小区停车位的权利，业主就应当及时行使该权利。1(P. 511)
