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1、自改革开放以来我国经济不断向市场经济发展，随着我国房地产改革的深化 和城市化的战略，我国房地产行业得到了巨大的发展。与房地产行业密切相关的 问题也成为当前各界研究的重要课题，其中有关房产税.改革问题的研究尤为热 议。本文以我国上海、重庆实施的房产税改革试点为切入点，对比分析两试点房 产税改革的优点和不足。首先，阐述了房产税的涵义和功能，对开征房产税的理 论依据(公共经济学观点及土地经济学观点)进行简单介绍分析；其次，对上海、 重庆的房产税改革方案进行比较分析，总结试点改革的优点和不足；再次，通过 比较分析美国、英国、德国房产税制，总结出可以为我国房产税改革提供借鉴意 义的宝贵经验；最后，借鉴上
2、海、重庆改革的经验，对推进我国房产税改革提出 建议。【关键词】房产税房产税改革税收Abstract,Since the reform and opening up of Chinas economy continues to market economy, with the deepening of the reform of Chinas real estate strategy and urbanization, Chinas real estate industry has been a huge development. Closely associated with the real
3、 estate industry has also become an important subject of study circles, where research on the issue of property tax reform is particularly hot.In this paper, property tax reform of Chinas Shanghai and Chongqing implemented as a starting point, comparative analysis of the advantages and disadvantages
4、 of the two pilot property tax reform. Firstly, the meaning and function of property taxes, levy property taxes on a theoretical basis (land economics and public economics point of view) conducted a brief analysis; Secondly, the property tax reform program in Shanghai, Chongqing comparative analysis
5、, summary Advantages and disadvantages of the pilot reform; once again, through comparative analysis of the United States, Britain, Germany, real estate tax, summed to provide reference for the valuable experience of property tax reform; Finally, learn from the experience Shanghai, Chongqing reform,
6、 to promote Chinas real estate tax reform proposals.Keywords: property tax property tax reform tax一、开征房产税的基本理论分析（一）房产税的涵义1. 房产税的概念房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向 房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。http:/www.ntds.gov.en/art/2009/6/17/art_I285_24128.html 百度百科 http:/baike.baidu.eom/view/4343567.hlm#reflndex_
7、l_4343567我国房产税从1986年10月1日起开始实施，目前在全国范围内只针对经营 性住房进行征税，以中华人民共和国房产税暂行条例作为征收房产税的法律 依据。本文研究的房产税重点是指2011年房产税改革后征收范围为个人自住用 途房产的个人住房房产税。2. 房产税的特征房产税作为一种财产税不仅具有财产税的共同特征，同时也具有自身的 特质。具体而言，我国现行房产税具有以下特征：（1）房产税是一种个别财产税根据征收范围和课征方式的不同，财产税可分为一般财产税和个别财 产税两大类。其中，个别财产税也称特别财产税或特种财产税，是对纳税 人拥有或支配的某种特定财产单独课征的一种财产税。2显然，对房屋
8、征收 的房产税符合财产税中个别财产税的描述，即房产税是一种个别财产税。（2）房产税属于地方税种采用分税制的大多数国家都将房产税作为地方财政收入来源，将房产税归类 为地方税种。我国的税收制度自1994年实行改革，将税收分为三类，第一类中 央税，如关税，消费税等。第二类地方税，例如房产税、印花税等，第三类共享 税，例如增值税、资源税等。因此，我国的房产税属于地方税，但目前我国房产 税征收范围较小，尚不能成为支持我国地方财政的主要税收。（二）房产税的功能虽然A前对个人房产征收房产税仍存在着争议，但是房产税的功能却是不 容置疑的，具体而言，房产税具有以下三大功能：1. 有利于增加地方财政收入为地方取得
9、财政收入是房产税最原始、最基本的功能，是其他功能的基础。 到目前为止，许多发达国家都将房产税作为地方政府收入的一个重要来源。而在 我国，保有环节的房产税的征税范围较小，尚不能成为支持地方财政的主体税种。 上海、重庆试点改革的征税范围也仅涉及增量及高档住房，但是随着改革方案的 进步完善，对存量房征税是一个大的趋势。我国的存量房是房产市场的主体，可 见如果对存量房征收个人房产税，那么一定会大大增加地方政府的财政收入。2. 有利于调节收入差距，促进社会公平我国贫富差距越来越大，这一点在房地产市场中体现得尤为明显，有钱的人 拥有豪华的住房甚至多套住房，而普通的百姓只有一套甚至只能租住房子，而房 价上涨
10、以及房地产市场中的投机行为使有钱的人更加有钱，没钱的人只能守着自 己的小房子，这进一步拉大了贫富差距。而个人房产税的征收能够使有钱人为了 居住大房子而缴纳更多的房产税，付出更多的代价，而税收优惠政策例如对老人 及残疾人等的税收优惠，也能够减轻低收入者的负担。同时上海、重庆两地均将 房产税收入用于保障性住房以及公共租赁住房的建设及维护，每年亿元的收入为 那些需要住处，却无力负担的下层居民提供了廉价的住所。因此征收个人房产税 在一定程度上起到了 “劫富济贫”的作用，不仅可以调节社会财富，实现社会公 平，同时也能够促进土地和房产等重要资源的合理利用。3. 有利于稳定房地产市场预期房产税是对房产保有环
11、节进行征税的，即只要持有就需每年缴税。这 就是说如果是对存量征税，那么就会使持有多套房产的人考虑到长期持有 成本，从而削弱了房地产投资及投机需求的势头，有助于形成理性的需求。 然而从目前来看这一效果不是特别的显著，说明在短期内要想通过房产税 抑制房价是不现实的。考虑到中国房地产发展过快的其他原因，我们应该 将房产税与其他政策积极配合，期待一个长期的效果。（三）开征房产税的理论依据对于开征房产税的理论依据，各国学者因研究角度不同儿持有不同的观点， 其中比较有代表性的是公共经济学领域和土地经济学领域的理论。下面对两个理 论的内容进行简单介绍，在介绍之前值得说明的是，以上两个理论的前提都是土 地私有
12、，而我国土地归国家所有，因而在此我们可将土地所有者进一步理解为土 地使用者。1. 公共经济学理论（1）利益支付说利益支付说认为，土地所有者（土地使用者）应该为政府为其提供的包括治 安环境、消防、国防安全等一系列措施付出一定的代价，因为政府不仅为纳税人 的财产提供了安全保护，同时政府对公共设施及城市环境等方面的大力投入也使 得土地所有者（土地使用者）的房产不断升值而获得更多的经济利益，因此向土 地所有者（土地使用者）征税是符合利益对等原则的。在当今世界，大多数国家 都将房地产税作为地方税收的主要来源，且将税收收入用于公共基础设施等利民 领域的建设，这是符合“利益支付说”这一理论依据的。（2）财政
13、收入说财政收入说认为，在社会发展的早期阶段尤其在封建社会时期，经济发展水 平低下，政府收入来源有限，而具有存量多且不易隐匿转移的土地自然便成为封 建国家财政收入的主要渠道。因此，在封建社会时期等早期阶段，房地产税开征 的依据便是“财政收入”说。随着经济社会的不断发展，房地产税的开征依据不 断向“利益支付”说转变，但是在当今社会中，有些国家仍然通过加大对房地产 征税去弥补财政的不足。（3）社会政治功能说社会政治功能说认为除了增加财政收入等功能，土地税还具有调节收入分 配，缩小贫富差距，打击不劳而获的社会政治功能。该观点认为，拥有土地及财 产的多少能够在一定程度上体现所有者纳税能力的强弱，因此从税
14、收公平的角度 出发，应该对土地所有者（土地使用者）征税。总之，社会政治功能应该作为开 征房产税的一个理论基础。2. 土地经济学理论（1）外部效应论外部效应论认为，土地所有者（土地使用者）所拥有的土地之所以会升值主 要原因在于政府公共投资所带来的正向外部效应。为了拥有持续的资金投入那些 产生正向外部效应的领域，更为了体现社会公平原则，政府理应通过对土地或房 产征税来获得提供公共投资的补偿。该理论为大多数国家的土地税收制度提供了 理论基础，我国的土地增值税以及土地转让所得税正是“外部效应论”在现实生 活中的运用。（2）土地税收中性论该观点认为，土地的供给缺乏弹性，因而对土地租金征税不会改变土地供
15、给，也不会对经济造成干扰，因此土地税是一种中性税，不会改变资源的配置状 况。同时，政府可以将土地税的税收收入用于公共支出等关系民生的领域，从这 一方面看，土地税体现了社会公平的原则。（3）土地税非中性该观点认为，政府可以通过对土地所有者（使用者）征税来提高土地的利用 效率、合理配置土地资源，从而对经济社会产生一定的影响，因此土地税是非中性的。综上，这些理论为我国房产税的开征提供了理论依据，开征房产税不仅能够 增加财政性收入、缩小资产升值加剧的贫富差距，同时还可以提高资源使用效率, 降低空置率，从而推动经济健康发展。二、房产税试点改革方案的比较分析（一）试点方案内容的比较分析上海、重庆两地的房产
16、税改革试点至今已有两年多的时间，试点方案运行状 况及效果如何对我国今后房地产税体系的改革着非常重要的影响。在对两市改革 方案的效果进行分析之前，先对两地改革的具体方案进行简单介绍，用下面的图表进行说明:表1上海、重庆房产税试点改革方案对照表项目上海模式重庆模式试点范围上海市行政区域重庆是主城九区征税对象本市：在本市新购且属于该居民家 庭第二套及以上的住房包括新购的 二手存量住房和新建商品住房非本市：在本市新购的住房1.个人拥有的独栋商品住宅。2.个 人新购的高档住房。3.在重庆市同 时无户籍、无企业、无工作的个人 新购的第二套（含第二套）以上的 普通住房c免税面积将纳税人所有房产面积进行合并， 在此基础上按人均60平方米计算。 人均住房面积不超过60平米的免 于征税，超过60平米的应纳税而 积为总房
