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1、长租公寓市场专题分享长租公寓市场专题分享十九大定调十九大再次重申租购并举，并将其提上未来重要工作议程房地产：坚持房住不炒的政策基调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居这一提法在十九大中被再次重申，表现中央对保护自住、遏制投资投机需求决策的重视，未来楼市调控基调不改坚持房住不炒政策定位建立租购并举的住房制度政策目标指向全体人民住有所居十九大再提租购并举，将其作为新的住房供应制度，强调住房租赁是大势所趋，预计未来将有更多实质性政策落地对于政策指向的目标，本次表述为全体人民，范围较以往更广，可见居住方式的平衡发展，将成为房地产调
2、整的主要方向战略地位租购并举从根本上改变住房供给方式，是继98年房改之后的又一重大制度创新房改进入方案设计和全面试点阶段1988年1991年1998年2015年2016年2017年房改进入全面推进和配套改革阶段启动住房分配货币化福利分房被取消首提加快发展住房租赁市场实施细则正式出台多地开始落地试点顶层设计正式确立提出未来发展目标第一次房改：从无到有市场化的商品房成为城市住房建设的主题，房地产产业链逐渐形成，中国房地产市场被正式激活第二次房改：从购到租购并重通过加快租赁市场削减房屋的投资属性，保持房地产市场平稳运行，实现住有所居的最终目的房地产市场高速发展房地产行业发展进入慢车道市场驱动行业下行
3、库存高企 当前房地产行业已进入下半场，商品房成交增速逐渐放缓，从2010年以来的高速增长步入中低增长 目前部分城市的商办物业存在库存过剩、去化艰难的问题，亦有大量闲置旧厂房亟待盘活再利用，为长租公寓行业的发展提供了房源储备租赁需求日益强劲 大中城市房价收入比高居高不下，部分购房需求被迫转到租赁市场，从而为租赁市场带来广泛的客群基础 到2015年末我国的流动人口已达2.47亿，占总人口的18%，其中通过租房解决居住问题的人口约为1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍居住诉求不断提升 目前租房市场客户90后占比超六成，客户群具有强烈的个人价值实现欲望和社交需求 在消费升级、观念升级的背景
4、下，客户对租房品质、配套服务的要求逐渐提升租房市场现状杂乱 现在的个人租赁市场呈现“小、杂、乱”的混乱状态，房东临时清退、房租任意上涨、黑中介信息不对称等问题丛生 租赁市场相关制度建设亦尚不健全，租赁双方权益无法保障行业转向存量运营阶段，叠加租赁需求发展强劲，为住房租赁发展提供了广阔空间政策环境住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见首次对租赁市场表示重点关注，对于建立多种渠道给予具体指导2015.12015.12中央经济工作会议：强调以建立购租并举的住房制度为主要方向，构建以租赁需求为导向的供应模式，进一步缓解库存压力2016.12中央经济工作会议：再次就发展住房租赁市场发声，
5、将其定调为住房制度改革的主要方向，并要求加快住房租赁市场立法2016.6国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见顶层设计正式确立，细化实施措施，提出未来五年发展目标2017.5住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）正式将住房租赁市场管理纳入条例法规，对各个参与主体进行行为约束2017.7九部门联合发文：要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，鼓励各地多渠道增加新建租赁住房供应2017.8利用集体建设用地建设租赁住房试点方案将集体建设用地纳入住房租赁市场范围，并确定首批13个试点城市中央层面加快推动住房租赁市场建设各地密集出台租赁并举相关政策增加供给推出租赁住房用地出让土地配建
6、租赁住房保障性住房只租不售商业物业改租赁用途权益保障租售同权享受基本公共服务租房可落户运营培育专业开发运营企业金融Reits试点金融支持财税税收享有优惠监管搭建专用平台租售同分15年住房租赁开始受到中央关注，17年下半年开始顶层设计加速，地方积极跟进政策环境上海十三五规划大幅增加租赁住房及用地供应，租赁住房供给套数占比超四成增加城镇住房供应总量：较“十二五”增加20%发展住房租赁市场：大力增加租赁住房及土地供应商品住房用地2000公顷/约45万套租赁住房用地1700公顷/约70万套保障性住房用地1800公顷/约55万套住宅用地供应5500公顷指标名称十二五规划十二五实际执行十三五规划住房用地供
7、应面积约4600万平方米4039万平方米5500万平方米其中商品住房用地/1973万平方米2000万平方米租赁住房用地/1700万平方米保障性住房用地/1800万平方米新增住房供应面积/12750万平方米，170万套其中商品住房/5561万平方米4000万平方米、约45万套，占比26.47%租赁住房/4250万平方米、约70万套，占比41.18%保障性住房100万套/4500万平方米，55万套占比32.35%发展历程发展特征：高端市场为主，五星配套，重视营造社区氛围代表企业：优帕克，雅诗阁萌芽期2002-2010年规模化长租公寓形成起步期2010-2012年服务式青年公寓兴起快速发展期2013
8、-2014年获得资本市场青睐爆发期2015年开始投资参与多元化发展特征：面向青年租客的中低端或中端服务式长租公寓兴起代表企业：魔方公寓、未来域、自如发展特征：“小米公寓”形象面世，长租公寓被强力催热，风投开始陆续跟进代表企业：YOU+国际青年社区、未来域发展特征：房地产开发商、中介机构和酒店系纷纷参与长租公寓行业投资开发代表企业：万科，花样年、链家自如，汉庭20172017年住房租赁站上政年住房租赁站上政策风口，长租公寓得到各策风口，长租公寓得到各项政策大力扶持，将进入项政策大力扶持，将进入一个新的高速发展期一个新的高速发展期面向高端商务的酒店模式面向年轻群体的居家模式在政策支持下，行业进入高
9、速发展期，目前处于抢占市场份额与规模扩张阶段现状格局运营主体公寓品牌成立时间房间数量发展优势发展劣势地产系万科泊寓2014年近2万间资金优势自身房源优势产品打造能力成本优势线下销售及客户需求把握能力偏弱旭辉领寓国际社区2016年近5000间招商蛇口壹间公寓2014年1383间金地草莓社区2016年地产中介系世联红璞2015年5万间获取房源优势客源优势客户定位更精准资金劣势链家自如2011年35万间我爱我家相寓2015年20万间互联网系YOU+国际青年社区2014年5000间运营灵活模式新颖规模化经营管理能力较弱魔方公寓2010年2.2万间蘑菇租房2014年1万间酒店系雅诗阁2006年1.9万套
10、租客管理经验丰富物业运营经验 丰富资金不占优势获取物业较难优帕克2004年4.27万套国家队深圳市房屋租赁运营公司已正式挂牌、2017年底前南京将扶持14家规模化租赁企业数据来源：中国饭店协会公寓委员会目前品牌超过500家，总房源突破200万间，各路资本竞相涌入，行业集中度尚低分布城市随着行业发展，多数企业开始全国化布局，目前主要集中在一线及发达二线城市北京新派公寓、,自如寓、寓见公寓青年汇、青客公寓、蘑菇公寓You+社区未来域、魔方公寓，贝客公寓优客逸家、蜜柚女性公寓壹间公寓南京成都广州深圳上海布局策略：热点一二线广泛布局多数品牌开始进行一线城市和发达二线城市全面布局，主要由于这类城市经济基
11、础好，产业有支撑，流动人口多，市场需求坚实 一线城市-北京，上海，广州，深圳 二线城市-南京，成都，杭州，苏州、武汉、厦门、青岛、合肥、郑州、福州、西安、重庆、长沙、天津等三线：佛山、东莞等布局策略：本地化市场深耕行业仍处于发展初期，部分品牌主要以巩固和发展创始城市为主 优客逸家-主要布局成都，后续发展以二线城市为主 寓见-主要布局上海品牌辐射城市YOU+4个一线、7个二线魔方公寓4个一线、7个二线泊寓4个一线、14个二三线自如3个一线、2个二线优客逸家1个一线、3个二线世联红璞4个一线、16个二三线青年汇1个一线、1个二线产品分类集中式长租公寓1分布式长租公寓2集中式长租公寓，即开发平台通过
12、自行开发或者收购、租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为整栋，或整栋中的几层），统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式，往往配有社区概念分布式长租公寓，即开发平台从分散的房东手中取得零散房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式，社区概念偏弱长租公寓按照其空间和管理的统一性情况，分为集中式和分布式目前市场上成规模的长租公寓品牌以分布式为主，但集中式公寓产品标准化及社交属性更强，在土地政策的推动下，未来具有更大的发展空间产品分档高端市场金领公寓 租金10000元/月以上，市场占比约10%-20%； 代表品牌：雅诗阁、辉盛庭、晟曜行、优帕克等； 主力客群：以金领为主，如企业高管、外
13、籍商务人士等； 区域分布：中环以外、工业产业圈中端市场白领公寓 租金4000-10000元/月，市场占比约20%-30%； 代表品牌：新派公寓、魔方等； 主力客群：以具有一定支付能力的白领阶层为主； 区域分布：中环以内、成熟社区商业圈低端市场青年公寓 租金4000元/月以下，市场占比约50%-70%； 代表品牌：自如、新起点公寓、青客、蘑菇公寓、YOU+等； 主力客群：以工作2年以内的小白领或蓝领阶层为主； 区域分布：内环内、核心CBD地标圈长租公寓产品分为三个层级，其中中低端的白领公寓及青年公寓市场竞争激烈产品特征以控制成本、提高坪效为导向，提供齐全的配套设施、社交空间及社区化物业服务为控制
14、成本、提高坪效，长租公寓户型面积普遍控制在10-40，户型以一房的平层或LOFT为主，内部以半隔断或家具区分空间面积较小，坪效更高注重生活便利，除卫浴家具等基本生活配置外，国产品牌家电成为必备，会运用一些软装如窗帘、挂画等提升室内的小资调性基本生活配置，家电齐全公共区域注重主题化、个性化营造，具备生活服务、休闲娱乐、青年社群交流及体验等功能，配套面积大约占总体量的3%-6%主题化，社群活动功能提供维修、保洁、安保、管家等基本物业服务，以及围绕生活圈的增值服务，如社群交流活动、创业投资等培训及咨询活动等户型面积室内配置公区配套软服务基本物业服务，及增值服务运营模式根据物业来源、后期运营的不同，长
15、租公寓开发模式分为轻资产模式和重资产模式重资产模式公寓运营商通过自建或收购获得资产的所有权，经过改造装修后对外出租，在获得租金收益的同时，亦能够获取物业增值所带来的收益收购存量物业改造装修出租运营租金收益自持存量物业土地自持部分开发新建自持租赁用地退出服务收益物业增值收益（自营/引入运营商）轻资产模式公寓运营商与物业所有者签订租约，通过包租获得一定期限的资产经营权，进行统一运营，赚取其间的租金差收益，另有托管模式、平台模式等运作模式服务收益运作模式一租金差整体租赁物业（集中式）（住宅，或存量商业、办公、厂房等）改造装修出租运营散租物业（分布式）（一般为住宅）到期退出运营方物业产权方（新建物业、
16、闲置物业）租期5年以上租客租金租金+服务费租金差价改造出租运作模式二：输出托管服务，收取管理费，典型企业：世联运作模式三：构建租房管理平台，赚取平台费，典型企业：蘑菇典型企业：YOU+、魔方链家自如典型企业：旭辉领寓国际社区、保利UOKO公寓、金地草莓社区、佳兆业寓享空间盈利能力目前行业盈利水平偏低，但在政策支持、金融创新的推动下，未来盈利空间巨大长租公寓主要盈利来源租金收益目前行业主要的盈利来源自租金差，盈利水平偏低，多数企业以保本薄利为主服务收益物业增值未来的盈利关键点在于：开发端运营端资金端拿房成本改造能力租金溢价率房屋出租率融资渠道资金成本n 当前长租公寓行业发展仍面临盈利模式单一、运营成本高企等问题，寻求金融化以及多元化的盈利模式是未来行业发展中需解决的核心问题n 在政策红利持续释放、金融环境日益完善的行业发展前景下，长租公寓行业的盈利水平正在不断提升，盈利空间的进一步突破将指日可待融资能力目前主流融资模式为股权融资，未来公寓REITs、类REITs将成为主要发展趋势股权融资PE/VC推动下的股权融资模式，是长租公寓最传统和最主要的融资模式代表企业：YOU+公寓、青客、优客
