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1、如何运用市场比较法评估工业用地地价十-地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑十-地的效用、价值及市 场需求等多方因素。工业用地全部实行招扌门挂岀让后，在经济发达的地区有充足的十地交易 实例，应尽量采用市场比校法评估工业地价。木文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的 步骤与方法。市场比较法将待佔土地与具有替代性、且在佔价期口近期市场上交易的类似工业用地进行比 较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估T业用地价格。运用市场比 较法评估T业地价的基本公式为：待估工业用地价格（比准价格）=比校实例价格x（待估T业用地情况指数/比较实例宗地情 况指数）x（待估丁业用地
2、估价期|【地价指数/比较实例宗地交易时点地价指数）x（待估工业用 地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数）x（待估工业用地个别因素条件指数 /比较实例宗地个别因素条件指数）x年期修正系数收集和选择比较交易实例评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。资料收集的内容包括地块位置、血积、 成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关 信息；比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近 期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对 象相同；价格类型相同或可比；成交口期与估价LI
3、期接近，一般应在2年以内；最长不得超 过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。建立价格可比基础选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方 式，主要包括：统一付款方式，在成交口期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面 积内涵和血积单位；统一货币种类和货币单位。不同货币种类Z间的换算，应按人民银 行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为小八些特殊因素所造成的比较实例价格偏茅，将其成交价格 修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为的因素一般有:有利害关系人Z间的交易: 急于岀传或者购买情况下的交易；
4、受债权债务关系影响的交易；交易双方或者一方获取的市 场信息不全；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；相临地块的合并交易；特 殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易；其他非正常的交易。在选择交易实例时，应尽量避免上述特殊交易情况，否则就需要进行交易情况修正，修正步 骤为：测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土 地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算, 确定修正比例或系数。也可根据估价人员长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。对交 易税费非正常负担的修正，M将成交价格调報为依照政府有关规定，交易双方乞白应
5、负担的 税费下的价格。然示，利用修正系数，修正求得比较实例的正常价格。交易LI期修正所选实例在其成交口期的价格应调整为估价期LI的价格才能进行比较，具体可以采取以下方 法：利用本地区T业用地价格指数进行修正，修正公式为：期口修正后地价=实例成交价格x（估价期LI的地价指数/交易U期的地价指数）利用类似工业用地价格变动率进行修正。在无工业用地价格指数或变动率的情况下，佔价人员可以根据当地土地价格的变动情况 和发展趋势及白己的经验积累进行判断，加以修正。通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的 相互关系模型来求取。影响因素与年期修正影响因素主要指影响工业用地价格
6、的区域因素、社会经济因素以及一些特殊因素。这些因素 状况的描述应尽量具体、明确，尽量采用量化指标，避免采用妆F、“较好、“较差、“一 般等形容词概括。丁业用地使用年期的长短，育接影响可利用并获取相应收益的年限，工业用地的年收益确定 示，使用年期越长，总收益越多，工业用地的价格也会因此提高。因此通过年期修正，可以 消除由于使用期限不同所产生的价格上的羌别。将比较案例年期修正到待估工业用地使川年期：年期修正系数=11/（1+土地还原利率）m - I1/（1+ 土地还原利率）n）（其中 m为待估工业用地的使用年期；n为比较案例的使用年期）（m、n为上标）然示，利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正: 年期修正示的地价=比较案例价格X年期修正系数计算比准价格实例修正麻的价格=比较案例成交价格X交易情况修正系数X交易口期修正系数X影响因索 修正系数X年期修正系数各实例修正示价格的差额率一般不应超过10%,最大不能超过20%。如果价格差额满足要 求，根据各比较实例的情况及其与评估对象Z间的关系，可以采用简单算术平均、加权平均、 中位数等方法计算比准价格。
