某生态旅游项目可行性建议报告

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1、核准通述归档资料。 植允许，删外传!一、项目概况1-项目区位项冃位于*西部的*区，处于*湖生态园的东南侧。南距*市中心约1015公里，北距市*机场15公里。2. 区域概况2.1自然环境*湖生态园区属*的郊区*区管辖，位于市中环线张公堤之外。园区内有水域而积约6平方公里，华中首家高尔夫球场（18洞、标准 72杆）、东方跑马场等。当前除了一些住宅小区外，基本为荒地和菜地。2.2人文环境*湖生态园区定位为生态旅游|乂，但当前基本没有相应的产业和教 育的支撑，规划中有*湖公园、旅游城等待建。2.3周边企事业状况*湖生态园区周圉有台商投资区、鑫桥科技产业园等。区内有台湾 统一、美国百事可乐、广东今日、上

2、海光明、香港华丰、台湾远东、 香港新世界以及等一批国际、国内较有影响的知名企业纷纷在投资区 内落户。其职工工资状况如下：*|乂企业职工的人均年工资收入（单位：元/年）年份平均工资（元）199949052000523120016279从表中数字看，*区企业职工的收入水平决定其很难成为我们的客户。2.4周边配套设施教育：睿升私立学校（中小学）；休闲/娱乐、餐饮、商业、医疗、治安、消防、金融、邮政等配套 基本没有，依赖于各小区自行配备。但距离本地块1站路的常青花园（位于机场路东侧）为大型成熟社 区，配套齐全完备。内部有9所幼儿园、多所中小学、1所全日制大学 工业学院、1所老年大学、商业、金融、饮食、

3、交通、文化、医疗等齐 全，一家医院、大型肉菜市场、超市等。2.5基础设施2. 5. 1外部交通当前从市区到达本项冃的路径有1）中心片区一常青路一金山大道一环湖路一马池路一环湖中路；2）中心片区一常青路一羽L场东侧、常青花园市政路一马池路一环 湖中路；其中第二条路径开通公交线路720路（机场河一一丽水佳园），能 够到达本项冃。从通达性来看，第一条路径通达性好于第二条路径，但沿路有很多 楼盘拦截；第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路，直接到达 环湖中路。绝对距离较近，但必须经过常青花园，在马池敦的立交桥 处调头，该处环境较差，在通达性上逊于第一条路径。2. 5.2内部交通目前马池路已经通车，环

4、湖中路正在施工，且已经修建至本地块， 整个环湖中路预计明年贯通。所以，区域内路网较为完善，但没有公共交通工具支撑。2. 5. 3市政设施a. 自来水b. 供电c. 煤气d. 排水、排污e. 有线电视、电话、网络3. 用地现状分析3.1四至3.2用地规模3.3现状分析地块主耍为农地，沿地块内现状道路两侧有高约1520米的水杉 树。地块东侧鱼塘将来会在规划中的污水明渠用地范围内。目前地块平整，标高基本在196in198ni。市对城区项目的最低地 面标高要求220.65m,对本区域虽无严格限制，但须依据排水现状， 最低地面标高拟定为20. 5m22. 5m。因此本项目需填土 70cm90cm （以2

5、05计算）。3.4地质分析暂时缺少。3.5植被分布地块内部沿现状道路两侧为水杉树O（见3. 3现状环境图）3.6几何性质该地块形状基本呈梯形，南北方向长约260420米，东西方向宽 约 660-700 米。（见下图）3.7用地性质地块现为预留建设用地，规划为居住用地。3.8规划市政4. 规划要点容积率在2. 5以下；建筑密度不超过22%；绿化率$35%；建筑高度限高90米并满足*机场对建筑净空的要求；建筑退规划用地边界线距离：建筑物、构筑物后退周边距离道路红线距离25米，满足日照、消防等耍求；建筑间距212h（h为南侧建筑总高度，且满足消防要求）；停车数量：机动车1： 0.5、自行车1： 0.

6、5。5. 项目出让条件该项冃区政府口头承诺为招标项冃，三通一平后出让。土地价格和 付款条件暂时不能确定，尚须与政府的进一步沟通。该地块现用途为农用地，但己经获得建设用地指标，为预留建设用 地。付款条件（未确定）。二、市场研究1. 宏观经济与总体市场分析1.1市宏观经济与评价经济运行良好1）国内生产总值增长较快2002年全市GDP达到1493亿元，在全国19个副省级城市中居第11位,高于南京、哈尔滨、沈阳和济南等城市，人均GDP达到2362 美元，在全国19个副省级城市中占据第13位。2003年17月，全市 GDP933. 35亿元，比去年同期增长12%,为3年来最高。12）三大需求继续增加首先

7、，消费品市场稳步发展。2001年全市实现社会消费品零售额 达685. 82亿元，居国内同类城市第6位；2003年19月份累计消费 额达600. 92亿元，同比增幅11.8%。其次，固定资产投资两位数增长。2002年达到570. 43亿元，同比 增长12.2%,在全国19个副省级城市中占据第9位。2003年19月 固定资产投资累计达317. 29亿元，增幅为19.1%,其中：基本建设投 资139. 89亿元，增长16. 1%；技术改造投资66. 37亿元，增长22. 6%； 房地产开发投资99. 16亿元，增长22.1%。另外，外贸出口增加。随着市经济增长的加快，外经贸发展趋势 继续看好。据统计

8、，2002年累计出口 10. 91亿美元，比上年同期增长 15%。3）城镇居民收入继续提高2003年19月，市城镇居民收入在去年较高增长的基础上继续增 长，居民家庭人均可支配收入累计为6512. 36元，同比增长8.7%。未来宏观经济走势1）经济前景乐观的经济发展也逐渐步入快车道，GDP增长率达到12%。2）未来仍有高速增长的潜力地理位置优越，属于华中重镇，对于中国中部乃至西部经济的快 速大发展起着至关重要的作用，她在中国经济版图上的位置是不可替 代的，基于此，未来的经济高速增长是可以预期的。3）经济增长略快于全国平均水平近年来，的国民经济均以两位数的速度在增长，高于全国平均水 平的8%。且其

9、产业结构中第三产业比重逐步提高，2002年达到 49.77%,同吋基础设施建设速度加快，为未来的经济发展打下良好的 基础。4）消费信心指数提高社会消费品总额的提高，无疑表明人们对社会经济的未来发展持 乐观态度，也说明了人们能够将积蓄用于消费，消费信心逐步提高。1.2市房地产市场的总体分析与评价房地产市场供给与需求1）房地产投资和市场需求看好2001年比2000年投资增长了 14. 2%, 2002年比2001年更是增长 了 14.88%,三年的投资额依次为101、115.34、132.5亿元，位居全国 19个副省级城市第10位。今年18月份房地产开发投资额达到79. 09 亿元，同比增长25.

10、5%。可以预计，今年的投资额将会在2002年的基 础上再次大幅增长。20002002年商品房(住宅)消化量分别为359. 6 (339. 9)、408. 85 (375.91)、450. 27 (393.01)万平米，而2003年18月份住宅消化 量达到197.91万平米，同比增长9.6%。2) 供求形势长期有利2001年商品房竣工面积突破600万平米，住宅竣工面积也突破了 500万平米。2003年15月份，竣工商品房而积86.07万平方米，比 上年同期增长28.6%。而近年来，商品房的施工面积更是超过了 1200 万平米，2001年达到了 1547万平米，2002年则达到了 1690. 12

11、万平 米。其中住宅的施工面积在上世纪末就突破了 1000万平米，2001年 比2000年增长了 24. 96%, 2002年比2001年增长了 10. 1%。2003年1 8月，全市房地产开发施工而积达1329. 05万平方米，比去年同期增长 9. 1%,其中本年新开工面积415.19万平方米，比同期增长6. 9%。当然，尽管2003年18月份的住宅销售增幅超过施工面积增幅， 但住宅的供给量绝对数字在迅猛增加，各路资本纷纷抢摊江城，未来 竞争将是激烈的。居住的区域特点：1)三镇居民不愿跨江而居；2）三镇客户职业特点：武昌为文化区，基本为高校教师、科研人 员、高科技企业员工、公务员；汉阳为工业主

12、导，客群不明显, 有汽车贸易、公务员、拆迁户等；*商贸金融居多，客群不典 型，有公务员、金融、商贸、房地产等；3）三镇交流日益增多，人们居住观念开始改变，跨江而居现象不 断增多。物业价格1）年均增长约200元/平米；2）住宅价格从“金字塔”型逐步转向“纺锤型”，中间价位居多;房价以1800-3000元之间的最为集中。相关数据显示，市1至9 月在售的121个楼盘中，每平方米价位在1800元以下的有34个，主 耍集中在*湖、汉阳等地；每平方米价位在18003000元之间的， 有66个楼盘，分布在各个城区；3000元以上的有8个，主要集中在* 解放大道、建设大道一带以及徐东、中南和积玉桥片区。3）房

13、价将保持继续攀升态势；近两年，随着土地成本提高以及中高档商品房开发量的增多，低价 位的房子在大量减少，目前房价集中在两三千元之间。而随着土地供 应的逐渐市场化，土地价格日益提高，导致住宅的成本大幅增加，基 于此，未来的房价将会出现一定的跃升。二手房市场分析1）二手房交易量快速放大；2001年二手房交易量首次超过商品房现房。当然这与价格因索有 关：商品房售价5年来连续上涨，中心城区内的售价大都超过每平方 米2500元，而二手房均价在1500元以下。第三季度市二手房住宅类 价格涨势明显，均价为1176. 33元/nf,比上季度上涨了 99. 01元/nf, 涨幅达到9. 19%。2）市民“二次置业

14、”逐渐升温，部分市民开始“卖旧买新”、“卖 小买大”，带动了二手房市场。2. 辐射区域分析【研究说明】房地产业是地域性很强的行业，因此，必须对项目的 有效辐射区域内的房地产业发展状况进行分析，以判断其发展对本项 目物业需求的影响。2.1辐射区域界定根据对*湖片区住宅项目的客源调查分析，结果显示其客群主要来 自于*,少量来源于武昌、汉阳和外省市，因此本项目的有效辐射范 围只能为*区域，我们将其分为*湖、站北、后湖以及中心片区。2.2各片区特点概述a. 后湖地域范围后湖泛指京广铁路江岸编组站以北，张公堤以南，黄浦路延长线以 东，解放大道、汉黄路以西地区，属江岸区后湖乡管辖。与市区关系：距离市区较近

15、；距离城市主干道发展大道仅一站公交路程。生活配套：较完备；住宅档次：以中低档为主片区当前居住环境较差，住宅发展以中低档起步，在市民心目中档 次不高，近期仍以中档为主，是市未来的大型居住组团之一。产品状况产品类型：以多层为主，辅以小高层；价格：单价在2200-2400元/平米，个别项冃价格在2900元 /平米。b. 站北地域范围站北属江汉区管辖，毗临斫口和*区，位于常青路和姑嫂树路之 间。区域内有火车站、连接机场路的城市主干道以及江北工业园等产 业园区。市整体规划将火车站以北和铁路沿线的周边区域统称为站北 片区。与市区关系：属于市区范围；生活配套：完善；住宅以中高档为主、中档为辅；住宅发展初期以中档为主，但现在已经朝中高档方向发展，是市重 点规划的居住中心之一。目前已经初具规模。但片区内有火车站、铁 路、火葬场等影响居住环境的元素存在。产品状况产品类型：以多层、小高层为主；价格：单价在2000-2400元/平米，个别项目