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1、-房地产开发企业税收筹划-* 地产纳税筹划是纳税人为到达减轻税负和逃避税务风险的目的，而在税法答应的范畴内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易 活动进展事先支配的过程；通过对 * 工程进展税收提前筹划，而不是事后的补救，以到达减轻公司税负和逃避税务风险的目的；【唐山房地产企业应纳税税率】2城建税0353训练费附加0154地方训练费附加0 15土地增值税预交26印花税产权转移0057土地使用税15 元/ 平米8企业所得税按利润25计税名称税率 %增值税2021 年 5 月之前1工程 5 或之后 11行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右；【主要税收筹划方法】一、 利用税收优惠二
2、、 收入分散法-word.zl-三、 增加扣除工程金额法【筹划方法在各阶段的运用 】一、总包施工单位、监理、造价询问、跟踪审计单位招标1、 确定施工、监理、造价询问、跟踪审计单位2、 拟定、签订合同税收筹划增加扣除工程金额法 ：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材，既可以保证工程质量，又可以在合理范畴内合同中虚增材料金额提高工程本钱防止工程最终不能核定征收所得税及土地增值税时本钱过低税负过重；“甲供材料有两种流程：如以以下图：模式一：合同内甲供即甲控材料供应方发票施工方发票甲方在签订工程合同内注明，乙方托付甲方代购材料，销货方将发票 开具给乙方建筑安装企业 ，并由甲方将该项发票转交给乙方；甲方为
3、乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价， 一并计征增值税开具“建筑业发票；模式二：合同外甲供在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方供应，销货方将材料发票开具给甲方， 甲方供应的材料价款不包括在工程合同内；乙方承包工程在开具发票时“甲供材料价款不能作为发票开具金额；材料供应方发票甲方“甲供材料的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，需提前做好融资支配；二、招标合同备案1、 依据住建局要求进展合同备案三、建立工程施工许可证办理1、 办理.建立工程施工许可证 .四、施工组织1、 施工组织五、办理 .商品房预销售许可证 .六、销售1、 工程营销筹备期税收筹划收入分散法：为了缓解资金压力
4、，未取得 .商品房预售许可证 .的情形下， 可实行诚心金、意向金方式收取准业主款项，以满意开发工程建立的资金需要；房地产企业收取的“诚心金，不是依据合同商定收取的， 仅仅是依据 .订房单 .或类似凭据 商定收取的， 它不受 .合同法 .约束；2、 工程预热期3、 工程开盘前预备税务筹划收入分散法 ：成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范畴内分出一局部收入， 这样既可以节约土地增值税又可以节约增值税税金及附加分出收入局部对应的5%土地增值税可节约；增值税税金及附加税率：进销相抵后约5.65% ，装饰装修 3.39%，可节约 2.26%；注：关键在于如何让客户同时签订购房协议及装修
5、协议， 可能对销售造成肯定的影响； 优点： 地产可以节约分出局部 7.26%的税金，客户可以节约分出局部6%的费用契税及修理基金 ；缺点：购房客户将来出售时由于购置发票金额较小导致相应的税金增加； 假如客户考虑到这一点可能会不情愿承担这种购置方式；4、 开盘税收筹划增加扣除工程金额法 ：依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的 15内据实扣除；集团公司的广告费，对于与地产公司业务有关联的局部，可由地产公司承担局部费用； 5、 日常销售税收筹划分散收入法：依据.国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 .国税发 200631 号文规定：房地产企业未完工前实
6、行预售方式销售的，其预售收入应先按毛利率运算当期应纳税所得额，待开发产品结算计税本钱后再行调整； 据此，我公司“预收账款应依据 15%的利润率扣除相关本钱费用后 ,缴纳企业所得税；税务稽查重点：企业预售款金额；查实企业预售款后，以此作为企业补交增值税及附加、土地增值税 2%预交、企业所得税；税务稽查局猎取企业预售信息来源：银行、房管部门；企业应对：依据购房合同；购房合同分三类：全款、分期付款、办理按揭；对按揭类客户，需准时去税务局开票，准时办理按揭；对全款、分期类客户，可以暂缓开动身票；未开发票的收据，暂缓进财务预售帐款科目；6、 清盘七、工程建立1、 主体施工2、 变更签证3、 工程款支付筹
7、划方案增加扣除工程金额法 :取得发票合规：与承包商商议，由承包商开发票，开发商负责这局部的税金； 本卷须知： 开发商需把这局部虚增的本钱想法设法放进结算书中，表达在结算造价中；4、 外檐装修材料确定；5、 甲控、甲分包材料招标税收筹划增加扣除工程金额法 ：以冀东混凝土为例； * 工程建筑面积按 50000平米运算，单方混凝土招标价 300 元/ 方，我方可以依据 345 元/ 方结算需签定合同，到达虚增本钱的目的；6、 水、暖、电安装每户外铺底商的水、电、气表分开安装，利于后期的租赁税收筹划：协作安装公司税务筹划，参加安装合同的签定；7、工程款结算税收筹划增加扣除工程金额法 ：与承包商商议，由
8、承包商开发票，开发商负责这局部的税金；本卷须知：开发商需把 这局部虚增的本钱想法设法放进结算书中，表达在结算造价 中；虚增本钱的目的：可以少缴房地产企业所得税；开发商多缴了 6%左右的建筑业增值税及建筑企业所得税，少缴25%的企业所得税；这也是为什么房地产公司大局部都设有建筑公司的动机之一；不过现在税务局也学精了，对房地产的关联企业查得很严；关联公司的在避税方面的主要作用：虚增本钱；当然在其他方面也有作用；8、施工方税收筹划：1总包以清包工方式供应的建筑效劳，可以挑选适用简易计税方法计税；以清包工方式供应建筑效劳，是指施工方不选购建筑工程所需的材料或只选购帮助材料，并收取人工费、治理费或者其他
9、费用的建筑效劳；2总包为甲供工程供应的建筑效劳，可以挑选适用简易计税方法计税；甲供工程，是指全部或局部设备、材料、动力由工程发包方自行选购的建筑工程；3总包为建筑工程老工程供应的建筑效劳，可以挑选适用简易计税方法计税；建筑工程老工程，是指：1.建筑工程施工许可证 .注明的合同开工日期在 2021年4月30日前的建筑工程工程；2未取得 .建筑工程施工许可证 .的，建筑工程承包合同注明的开工日期在 2021年4月30日前的建筑工程工程；4总包跨县市供应建筑效劳，挑选适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，依据 3%的征收率运算应纳税额；5总包建筑安装工
10、程费 :材料设备 + 人工+ 施工机具使用费+ 平安措施费 +治理费+ 利润+ 规费+税金税筹：财务人员要参加招投标阶段、在标书中商定增值税税率：商定3%或商定 11%；施工方中标后： 建筑安装工程费组成工程中材料设备+ 人工+ 施工机具使用费 + 平安措施费 + 治理费+ 利润+ 规费 不含税局部已经确认了；下一步就是挑选使用税率；施工方可以挑选3%税率甲供，可以挑选 11%税率，假如都可以抵扣，对开发商的本钱没有任何影响；施工方假如可抵扣项少，会挑选3%适用税率；开发商可以要求施工方开具 3%税率的增值税专用发票；八、毛坯房竣工验收1、 毛坯房竣工验收备案九、毛坯房结算1、 毛坯房竣工结算
11、2、 工程款支付十、精装修工程1、 精装设计单位招标2、 精装工程设计税收筹划利用税收优惠 ：以设计劳务为例：境外机构除设计开场前派员来我国进呈现场勘查、收集资料、明白情形外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进展，设计完成后，将图纸交给中国境内企业；在这种情形下，对外商从我国取得的全部营业收入有税收优惠；3、 精装施工单位招标4、 成品房装修十一、配套工程1、 配套手续2、 配套施工3、 竣工结算税收筹划：取得合法票据，并附相关工程结算书，最好经集团审计部或审计部聘请独立第三方审计；4、 与政府收费有关的内容：向政府有关部门争取尽快退返：城市根底设施配套费、城市绿化费、城区建校费、防雷设计费
12、、建筑噪音排污费、余泥清运费的可退返局部，仍有新型墙体基金、散装水泥基金；十二、竣工验收1、 室内空气检测2、 成品房验收备案3、 办理住宅准入证所需资料4、 住宅准入证手续办理5、 竣工备案手续税收筹划利用税收优惠 ： 土地增值税的汇算清缴；土地增值税税率：时，免征土地增值税；1依据税法规定， 纳税人建造一般标准住宅出售 一般标准住宅的界定必需以财税2006141 号规定的为准，增值额未超过扣除工程金额的20%2增值额未超过扣除工程金额 50%局部，税率为 30%；3增值额超过扣除工程金额 50%，未超过扣除工程金额100%的局部， 税率为 40%；4增值额超过扣除工程金额 100%，未超过
13、扣除工程金额 200%的局部，税率为 50%；5增值额超过扣除工程金额 200%的局部，税率为 60%；相关文件： 国税发2006187号一符合以下情形之一的， 纳税人应进展土地增值税的清算：1、房地产开发工程全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发工程的；3、直接转让土地使用权的；二符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进展土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发工程， 已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未
14、办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形；十三、入住前预备1、 入住预备2、 办理地名手续3、 物业用品贮存4、 物业接收钥匙、验房十四、办理入住1、 办理入住2、 售后修理十五、售后及移交1、投诉处理2、装修治理3、施工资料整理及移交4、供暖5、通煤气6、整体移交物业；税收筹划收入分散法 ：房地产企业在销售房产的过程中， 往往同时要代收自然气初装费、有线电视初装费等各种费用； 房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项， 均应并入房产销售收入， 运算缴纳增值税， 这就加大了房地产企业的税收负担； 假如能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中别离出去， 就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中别离出去，最终到达降低税负的目的；7、产品问题总结及反响8、初始登记9、产权证办理
