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1、出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果四川君合律师事务所郑书宏卢宇一、本案根本事实2007年5月18日，A保险公司与B矿业签订了写字间租赁合同，商定B矿业将位于宁远街8号的北苑公寓租给A保险公司用于办公，并商定租赁期限为三年，即从2007年7月1日至2010年6月30日。合同签订后，双方始终根据合同商定履行义务，并无违约行为。2009年2月16日B矿业单方面要求提早解除租赁合同，对此，A保险公司向本律师团询问：因B矿业提早解约A保险公司应得到的赔偿以及法律根据。二、本案焦点本案中，B矿业提早解除租赁合同属于违约行为，依据租赁合同的商定，对方应向A 保险公司支付
2、两个月租金作为违约金共计17844.00元；同时，B矿业的违约行为给A保险公司造成了损失。因此，本案的焦点在于能否同时要求对方支付违约金和赔偿损失。三、相关法律分析中华人民共和国合同法第一百一十四条第一款、其次款规定：当事人可以商定一方违约时应当依据违约状况向对方支付肯定数额的违约金，也可以商定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。商定的违约金低于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以增加；最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法假设干问题的说明二其次十八条规定：当事人按照合同法第一百一十四条其次款的规定，恳求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金
3、以后，当事人又恳求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。依据前述规定，A保险公司不得同时要求单方支付违约金和赔偿损失，仅可以要求其根据商定担当违约责任，如对方违约给A保险公司造成的损失高于商定的违约金的，A保险公司可以要求增加到损失额度。四、可以要求赔偿的损失范围A保险公司拟向B矿业主见的损失有：装修损失、重新查找租赁场地而造成的营业损失、房租价差损失等。对于A保险公司提到的损失，律师团向A保险公司做如下法律分析：1、装修损失。依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律假设干问题的说明第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有商定外，未形成附合
4、的装饰装修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当复原原状。第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有商定的，因出租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因此，A保险公司对未形成附合的装饰装修物可予以撤除；对已形成附合的装饰装修物，双方之间并无商定，因此A保险公司可依据所提出的装修折旧计算公式要求B矿业予以赔偿。2、重新查找租赁场地而造成的营业损失。中华人民共和国合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违背
5、合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违背合同可能造成的损失。至于本条所称“合同履行后可以获得的利益 ，本律师团认为，其应当是指挺直从交易的标的物上获得的利益。本案中，A保险公司承租房屋用于经营保险业务，A 保险公司获得的利益应当来自保险业务本身，而与该租赁标的物无关，因此不属于“可以获得的利益的范围。同时，即使其被法院认定为“可以获得的利益的范围，A保险公司也无法供应证据证明该损失的发生以及损失的详细计算方法。另，对方可能根据中华人民共和国合同法第一百一十九条该条规定：当事人一方违约后，对方应当实行适当措施防止损失的扩大；没有实行适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿和“超过违
6、背合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违背合同可能造成的损失的规定进展抗辩。因此，A保险公司要求赔偿重新查找租赁场地而造成的营业损失的主见获得支持的可能性微小。3、房租价差损失。依据合同法第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的，在履行义务或者实行补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失的规定，由于B矿业提早解约，导致A保险公司在写字间租赁合同履行期间的最终一年不能连续以18元/平方/月的价格承租房屋，并须多支付7元/平方/月才能租到同样房屋，对该差价损失，A保险公司可以要求B矿业予以赔偿，但是A保险公司应当供应相应有力的证据予以支持。另外，依据A保险公司与B矿业的写字间租赁合同第七条租金第三款的商定，A保险公司已向B矿业缴纳一万元保证金，现合同已经解除，A保险公司有权要求B矿业返还该保证金。五、律师团看法综上所述，律师团认为：A保险公司应当首先计算对方违约给A保险公司造成的损失，再在此根底上与商定的违约金进展比拟，假设违约金缺乏以弥补A保险公司损失的，A保险公司可以损失额度为限要求对方赔偿；同时，要求对方返还A保险公司缴纳的一万元保证金。
