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1、mT1&.1 ,wordJ#.目录1.项目背景 .2.分析结论 .其次部分投资环境与市场争论.1. 中国宏观经济分析.宏观经济对本项目的启示：.2. 海南进展分析 .3. 三亚市场分析 .三亚市场对本项目的启示：.3. 片区市场分析 .片区市场进展趋势判定：.第三部分项目分析与评判.1. 地块分析 .2. 项目 SWOT分析 .第四部分市场定位与项目评估.1. 市场定位 .2. 项目进展评估 .第五部分项目经济效益评判.1. 项目开发与销售方案.2. 测算前提 .3. 销售性物业经营效益分析.4. 经营性物业经济效益分析.第六部分项目风险与防范建议.1. 项目风险 .2. 风险防范建议 .第七
2、部分附录.第一部分项目总论1. 项目背景项目位于海南岛东部“中国椰树海岸”、三亚大旅行圈陵水县清水湾中部，占地 824 亩；项目规划建设为以度假住宅为主的高尚度假区，欲打造成为顶级滨海人文度假居住区；海南清水湾旅业有限公司拥有该地块的土地使用权，并为本项目的开发主体；2. 分析结论（1）市场前景推测当前，国内度假居住市场进展快速，中国富有阶层表现出猛烈的休闲度假意愿及投资物业以实现自身资产保值、增值的需求；将来，在中国经济连续稳步增长的背景下，中国富有阶层、超富有阶层将急剧扩 大，为度假物业市场的进一步进展供应强有力的支撑；三亚，拥有中国唯独的热带滨海海岸线，凭借其优越的自然条件已进展成为中国
3、度假旅行市场的热点；将来，随着海南国际旅行岛相关优惠政策的落实，国家海岸、大三亚旅行圈等重大规划的实施，琼州海峡跨海通道、东环铁路等交通设施的修通，三亚奥林匹克国际村、文昌卫星发射中心及航天主题公园等重大设施的落成 海南及三亚的国内、国际影响力、知名度、美誉度将进一步提升，将吸引更多的国内外游客前来休闲度假，市场前景乐观；本项目位于三亚东岸，拥有优质的一线海景；热带滨海资源之于全国的稀缺性毋庸置疑，是海南置业客户最大的价值关注点；一线海景物业处于市场价值顶峰且无价格天花板，各区域海景物业价格趋同；在三亚城区一线居住用地开发殆尽、市场开头向东西拓展的契机下，本项目海景资源将极大减弱目前区位生疏的
4、不利影响，将能快速在市场竞争中赢得一席之位；凭借精确定位、优异品质、优秀营销，项目将有良好的进展前景；（2）项目经济效益项目投资回报较高，且抗风险才能较强：项目开发时间为2021 年上半年至 2021 年下半年，开发周期为8年；依据测算，项目销售性物业总投资405,785 万元，税后净利润244,390 万元，税后投资利润率为60.23%，项目净现值 113,661 万元，内部收益率30.40%，动态投资回收期4.59年，具有较高的盈利水平；经营性物业（酒店）总投资 368,534 万元, 税后净利润 382,024 万元， 税后投资利润率为103.66%，项目净现值 130,362 万元，内
5、部收益率 33.82%，动态投资回收期5.61年，具有较高的盈利水平；依据盈亏平稳分析，该项目的保本销售价格、销售率较易实现，说明项目的抗风险才能较强；综上所述：项目市场前景优越，投资回报高于行业一般水平，具有较高的投资价值；项目具体分析过程请参阅全文；其次部分投资环境与市场争论1. 中国宏观经济分析（1）经济进展情形国内生产总值快速稳步增长，城市化水平快速提高1996 年到 2007 年全国经济总体进展快速，国内生产总值连续快速增长； 1996 年全国国内生产总值为71176.59 亿元，到 2007 年底全国国内生产总值达到246637.00 亿元，比 1996 年增加 138230.41
6、亿元，年均增长11.96%；近几年来中国固定资产投资年均保持20%以上的增幅，显现出连续快速增长态势；中国城市化进程快速，从1991年到 2007 年 16 年间中国城镇化率增加 17%；估量到 2021 年中国城市化率将达60%；图 2-1 ： 1996-2007 年国内生产总值变化情形图 2-2 ：2000-2007 年全国固定资产投资额变化情形图 2-3 ： 1991-2007 年中国城镇化率变化情形（%）（2）居民生活水平居民生活水平快速提高，富有阶层、超富有阶层增长快速、数量急剧扩大全国城镇居民人均可支配收入稳步增长，由1996 年的 4838.90 元增加到 2007 年的 13786.00 元，恩格尔系数就从1996 年的 48.76%下降到 2005 年的 36.30 ，城镇居民生活水平有较大提高；图 2-4 ： 1996-2007 年全国城镇居民人均可支配收入、恩格尔系数变化图2001-2006 年中国财宝总量年均复合增长率远高于全球平均水平；依据波士顿询问公司推测，到2021 年中国百万美元资产家庭总量将达到 60.9 万户；以亚太地区超富有阶层平均年增长率运算，到2021 年中国超富有阶层将超过万人；图 2-9 ：旅行度假需求变化与人均 GDP变化的关系现旅行需求在度假地置业7025%20%15%10%5%23.40%
