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1、摘 要在国内社会经济的持续发展过程中，房地产行业逐渐变成社会经济中的关键产业。房地产领域流动性不好、投资高、受外界经济变化以及我国宏观经济调控的影响大等特点也导致此产业开发运营的效益与风险不断提高，当前房地产公司的发展项目能否顺利完成，相关不确定因素比较多。商业地产作为房地产行业中的重要成分，应该注重其中风险的控制。本文将其当做分析背景，利用对保利房地产企业融资方式和风险的分析，认识到保利地产融资风险控制中存在的问题，并对完善保利地产融资模式提出一些有效的建议。同时，保利地产作为国内排名前列的房地产企业，其融资模式及其风险研究对同行业公司具有参考价值。【关键词】商业地产 融资风险 融资渠道 创
2、新融资AbstractWith the rapid development of Chinas economy, the real estate industry has become one of the pillar industries of the national economy. Real estate industry investment cycle is long, poor liquidity, influenced by social and economic development, large and is affected by national macroecon
3、omic regulation and control characteristics are also determines the development of real estate business of high yield, high risk investment industry, a real estate enterprise success of real estate project, including so many uncertain factors. As an important part of real estate industry, commercial
4、 real estate should pay attention to the control of risk. In this paper, based on this research background, through the study of poly real estate company financing mode and its risk, recognize the problems that exist in the poly real estate financing risk control, and to perfect the poly real estate
5、 financing mode put forward some effective Suggestions. At the same time, poly real estate, as one of the leading real estate enterprises in China, has a reference value for its financing model and its risk research.key words commercial real estate financing financing financing channel innovation fi
6、nancing.目 录1.绪论11.1 研究背景11.2 选题目的和意义11.2.1 选题的目的11.2.2 选题的意义1国内外文献综述21.3.1 国外文献综述2国内文献综述31.4 研究内容与方法41.4.1 研究内容41.4.2 研究方法42.商业地产融资风险控制理论概述52.1 相关概念的界定5商业地产52.1.2 房地产企业融资52.1.3 房地产企业融资风险5商业地产融资风险产生的原因6商业地产融资风险控制的一般方式63. 7保利地产概况77组织架构7经营现状84.8保利地产的融资现状分析84.2.1 融资结构分析8经营现状9融资环境分析10保利地产融资风险控制中存在的问题143.
7、3.1 企业负债融资风险控制不足143.3.2 缺乏专门的融资风险控制部门与人才153.3.3 融资风险控制存在滞后性153.4 保利房地产融资风险控制问题成因16融资创新意识不强163.4.2 融资结构不合理163.4.3 融资风险控制体系不够完善175.保利房地产融资风险控制建议175.1 实现企业融资方式多元化175.2 优化融资结构195.3 构建融资风险预警体系19建立和完善企业内控管理体系20结论20参考文献21致谢221.1 研究背景在国内综合经济持续发展过程中，房地产业逐渐变成社会经济发展的重要动力。此行业需要大量的资金，房地产项目的综合投资最少几千万，甚至超过上百亿。房地产领
8、域流动性不好、投资高、受到外界经济变化以及我国宏观经济调控的影响大等特点导致此产业开发运营的效益与风险不断提高，当前房地产公司的此类项目能否顺利完成，相关不确定因素比较多。分析国内房地产领域，在八十年代早期到现在逐渐发生多次变动，每次房地产领域的变动都会导致众多项目无法按时完成，或者长久闲置。上述房地产公司假如破产倒闭，就会导致银行贷款承受一定的亏损。在上述问题不断扩散的时候，甚至会导致金融风险。当前，国内房地产公司一般都会出现资金不足问题，其中此类项目需要资金数值较多，假如不使用众多类型的相关金融工具，增加筹资方式，全面融通项目资金，减少或者划分融资风险，那么公司就会承担较高的财务风险，乃至
9、导致破产。但是，国内房地产公司实际上没有寻找到高效的筹资方式，此外并未使用全新的融资方式，也并没有在融资风险控制等部分进行相应的管理。基于国内房地产领域的发展情况进行分析，此类公司怎样科学高效的进行融资，进一步减少风险，对于国内此领域的长久发展来说非常重要。1.2 选题目的和意义1.2.1 选题的目的通过探讨商业地产的融资风险控制模式及其中的问题，建立起多渠道、多元化的房地产金融体系，完善房地产企业融资风险控制，一是有利于商业地产融资时有多种选择；二是有利于与商业地产金融业务相关的多种组织利用彼此竞争来提升综合能力；三是便于个人住房融资实现的宽泛化，促使中低收入者购买到合适的房子；四是房地产金
10、融可以全面促进房地产领域的整体扩张。进而促进该行业的长久稳定发展。1.2.2 选题的意义伴随国内住房逐渐完成市场化发展，简单的融资方式与不健全的房地产金融系统逐渐变成此领域长久平稳发展的现实阻碍。所以，在我国对房地产多次宏观调控的时候，解析此领域融资情况和对出现的问题开展深入研究，指出高效的处理方案，创建完善合理的融资系统，是处理此领域融资问题，处理信贷风险，加快国内房地产领域平稳发展的重点。1.3国内外文献综述自20世纪90年代，伴随国内城市化与工业化水平的提升，房地产领域开始变成国内社会经济的重要产业。但是，此行业承担较高的风险，房地产企业现行的发展体系在我国市场经济体制的不断改革深化下逐
11、渐开始不能满足新时代的形势与要求。而资金作为房地产企业发展的血液，在政府政策全面调控，商业竞争愈加剧烈的环境中，需要引起房地产企业足够的重视，企业需要用顺应时代的新的模式来拓宽融资渠道，多元化融资方式，控制融资风险。.1 国外文献综述(1)国外房地产行业融资风险控制历程在现代企业活动中,企业融资是十分常见的经济活动。融资风险表示公司负债运营之后,无法如期归还到期债务本息或让股东权益受到伤害的概率。而房地行业由于周期长、规模大且牵涉资金项较复杂的行业特点，在融资这一方面需要尤其注重融资风险问题。19291933年，美国受到经济大危机的影响，美国银行及企业损失惨重。在经济大危机后，美国企业开始慢慢
12、采用科学手段控制风险。风险控制定义在1956年被知名管理学家 Gallagher指出，此后，伴随分析活动的持续深化，风险控制也开始转变成关键的学科。Meher 与 Hedges 的企业风险管理（1963）和 Williams 的风险管理与保险（1964）开始陆续撰写完成，表示与风险控制系统相关的分析正式开启。在现代，随着企业经济的不断发展，企业面临的风险也变得越来越复杂多样。(2)国外房地产企业融资风险控制相关理论概述Stacey Simon专家把资产定价、财务杠杆理论和最优资本结构观点、有效市场知识使用到房地产领域，对美国此领域的金融风险开展深入分析。2003年，WilliamB.Brueg
13、geman和Jeffrey D.Fisher在房地产金融与投资一书中通过大量的调查和数据分析，阐述了房地产行业的风险控制保障体系。在2009年，项卫星在银行信贷扩张与房地产泡沫：美国、日本及东南亚各国和地区的教训中提出：银行信贷在房地产领域内的融资比值提高会造成此领域出现太多泡沫，泡沫破灭就会造成银行受到损失，因此应当注意银行信贷在房地产融资中的地位。2017年，Ahmad Y. Khasawneh,Qais A. Dasouqi于债务融资对公司业绩和风险的影响中以Jordanian公司作为例子，对约旦国际和本地公司在一项研究中债务融资对财务绩效和系统风险的影响进行了比较，提供了一种可见性。同
14、年，D. Owusu-Manu在Real estate infrastructure financing in Ghana: Sources and constraints一文中讲述了他发放53份问卷给了加纳的库马西大都会地区的房地产开发商调查房地产开发商基本情况以及他们的的融资方式。他发现融资受到立法、宏观经济壁垒、抵押品壁垒、风险评估和多样化机制不足和缺乏财政动员机制这五个方面制约。国内文献综述伴随国内房地产业的持续发展，我国此领域逐渐聚集大量金融风险。以下是国内相关的房地产市场融资风险控制的相关文献：2011年，梁兵研究2008年的全球性金融危机，指出房地产领域出现金融法规不完善、个人房
15、贷不良贷款等情况。其指出要利用证券化、创设投资基金等创新工具来降低房地产金融风险，不断完善个人抵押贷款信用制度建设。 2012年， 邵玉于我国房地产金融风险现状及对策分析中提到，中国的房地产市场是以金融为支撑的市场，蕴含的金融风险巨大。根据2009年银行的贷款中房地产开发贷款以及个人住房信贷占贷款总额的81%的数据，可看出房地产业的发展和衰败与金融风险紧密相关，所以可利用强化银行内部管理、创建完善的信用评级系统来避免此类融资风险。 2013年，汪觉忠通过对我国房地产市场的研究，指出房地产业逐渐变成促进国内经济进步的重要动力,然而因为此领域内金融在国内发展时间短暂，制度并不健全,市场出现较大风险。所以,其指出政府需要强化对房地产金融领域的宏观调控,完善此类金融法律系统,建设完善的融资体系。2016年，王欣子在我国商业地产融资渠道探析中针对我国商业地产融资渠道进行了探析，她指出商业地产过于单一的融资模式对其发展形成了很大的阻碍，需要找寻新的融资渠道。2017年，鄢丽敏在房地产企业资产证券化融资方式探讨一文中介绍了资产证券化运作流程,以世贸集团实施资产证券化为案例说明了房地产行业实施资产证券化的必要性，提出应对措施和进一步推进房地产企业资产证券化融资的对策建议。2018年3月，焦
