增值税之差额纳税房地产业20210831目录C O N T E N T01差额概述02房地产业P A R TONEA D D Y O U R T I T L E H R E E差额概述差 额 概 述1.金融商品转让金融商品买卖差；经纪政府和事业；融资租赁要辨析，扣除、税率皆有异；航运代票建设费；客运场站付运费；旅游不算食住行、签证门票接团费；建筑简易扣分包；房开政府土地价；人力外包和派遣，可扣工薪和保险2.经纪代理服务3.融资租赁和融资性售后回租业务4.航空运输企业5.试点纳税人中的一般纳税人提供客运场站服务6.试点纳税人提供旅游服务7.提供建筑服务适用简易计税方法的试点纳税人8.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）9.劳务派遣服务政策（可以采用）10.采用简易计税方法销售二手房（不含自建、住房）差额征税差额开票全额开票服务后回租服务收取本金服务外包服务号接受捐款服务考试费金融商品转让机票代理服务小规模纳税人转让不动产13%增值税的原理厂家批发商零售商消费者批发商的增值税=增值额*税率=100*13%=13流 转 税批发商的进项税=厂家的销项税=100*13%=13批发商的销项税=零售商的进项税=200*13%=26批发商的增值税=销项税-进项税=26-13=13链 条 税增值税的原理厂家批发商零售商消费者免税对链条的影响增值税的原理厂家批发商零售商消费者免税对链条的影响增值税的原理厂家批发商零售商消费者免税对链条的影响增值税的原理最终消费免快递收派服务运输重保物资公共交通运输生活服务税对链条的影响差额征税差额开票全额开票经纪代理服务融资性售后回租服务收取本金旅游服务劳务派遣服务安保服务人力资源外包服务公益特服号接受捐款签证代理服务代理进口境外单位考试费金融商品转让机票代理服务小规模纳税人转让不动产增值税原理链条 如：水厂 物业公司虚拟进项 如：房地产土地费用消费 如：旅游服务原理 开票历史：营业税的差额P A R TTWOA D D Y O U R T I T L E H R E E房地产目录政策梳理涉税核算发票开具国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告解读（国家税务总局公告2016 年第18 号适用范围计税方法的运用预缴税款的计算纳税申报发票开具财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号,文件中关于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”，增值税政策的要点是：（一）房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。
2019年取消分期抵扣，2019年14号公告废止（二）房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老项目，可选择简易计税，征收率为5%；销售试点后开工的新项目，或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为9%，但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款2019年39号，财政部、税务总局、海关总署财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号（三）房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项目），都按照5%的征收率计算应纳税额四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款适用范围 第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目我公司是一家房地产开发企业，受疫情影响，一些企业因资金问题转让在建项目近期，我们准备接收一项未完工的房地产在建项目，且一并承接与其相关联的债权、债务和劳动力。
转让前该项目符合房地产老项目增值税简易计税的条件我司购入该在建项目后，以自己名义立项继续开发并销售，能适用房地产老项目增值税简易计税政策吗?财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告(2020年第2号)第二条规定，房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税国家税务总局关于发布的公告(2016年第18号)第八条规定，房地产老项目，是指：(一)建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；(二)建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目你公司通过合并、分立、出售、置换等资产重组形式取得未完工的房地产老项目，属于购入未完工的房地产老项目，在继续开发后以自己名义立项销售的，可以按照上述规定适用房地产老项目增值税简易计税政策关键词“以自己的名义立项销售”在房价下行的时候，经常会出现开发商资金断裂急需套现的情况，也就是我们俗称的“烂尾楼”，“烂尾楼”再销售后，接盘的房地产企业一般会重新办理立项手续，继续投入资金，建成后以自己的名义对外销售。
办法规定，这种情况也可视为“自行开发”，同样适用本办法房地产开发企业 自行开发 房地产项目 以自己的名义立项销售一是“房地产开发企业”，也就是说这个办法不是对所有的纳税人都适用，而是仅适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位”房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构2)有固定的经营场所3)有符合国务院规定的注册资本房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要高于一般经营性、劳务性、中介性的企业目前住建部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的注册资本要求这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全4)有足够的专业技术人员房地产开发是一项专业性很强的经营活动开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件目前，住建部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求5)法律、行政法规规定的其他条件。
二是“自行开发”，即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”；三是“房地产项目”房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目计税方法应用 第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的地价款后的余额计算销售额销售额的计算式如下：“卖一套房，扣一笔与之相应的售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除土地价款）（1+9%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
条件第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款土地出让金票据即属于专用票据财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号）七、营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料简易计税第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税一经选择简易计税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计税第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
房地产老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016 年4 月30 日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016 年4 月30 日前的建筑工程项目预缴税款的计算第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税包括：一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）预缴税款的计算 应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算应预缴税款=预收款（1+9%）3%简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算应预缴税款=预收款（1+5%）3%机构所在地主管税务机关进项税额一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）应以面积为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据纳税申报抵减 结转 第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法（财税201636 号文件印发，以下简称试实施办法）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减发票开具第十六条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016 年4 月30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票第十八条一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票25（小规模纳税人不得申请代开增值税专用发票）差额征税，全额开票涉税核算案例：假定A房地产开发公司甲项目（一般计税）于2019年12月1日采用预收款方式销售住房一套，收取款项109万元，12月份期末由“应交税费-应交增值税”结转至“应交税费-未交增值税”的金额为7万元（应交税费与增值税有关的科目设置如附表，暂不考虑其他业务）根据房地产开发。