第一部分 规划说明第二部分 城市基本经济数据分析第三部分 城市商业网点现状调查分析第一部分 规划说明目 录第一章 镇江市城市概况 1一、城市概况 1二、城市总体规划概况 1第二章 城市商业发展及网点建设现状 2一、城市商业网点建设的总体发展水平 2二、城市商业业态和所有制的发展 4三、现有商业网点的空间分布 5四、商业的科技含量日趋提高 5五、镇江市商业在社会经济发展中的作用和地位 6六、现有商业及网点建设中存在的问题及其原因分析 7第三章 城市商业发展及网点建设规划 8一、规划期限 8二、规划范围与对象 9三、规划依据 9四、规划原则 10五、指导思想与规划目标 11六、商业体系规划 12七、特色商业街规划 17八、 各类市场规划 19九、 零售业态规划 21十、 近期建设规划 24第四章 规划实施对策 26附录：术语与标准 28第一章 镇江市城市概况一、城市概况镇江市地处长江三角洲的西部，江苏省的西南部，北濒长江，与扬州市、泰州市隔江相望，东、南与常州市相接，西邻南京全市市域总面积3843平方公里，其中丘陵山地占51.1%，圩区19.7%，平原15.5%，水面13.7%。
现辖三县（市）四区：丹阳市1048平方公里，句容市1380平方公里，扬中市332平方公里，京口、润洲、镇江新区、丹徒新区等城市面积1083平方公里，其中中心城面积360平方公里市域人口284.49万（五普），中心城常住人口100.51万人，其中城市人口63.40万人，中心城为规划区镇江是具有悠久历史的商埠城市，早在秦汉时期，商贸往来就已见端倪，隋朝开通南北运河，使镇江“东通吴会、南接江湖、西连都邑、四通八达”，成为漕运枢纽、通商大埠，此后一千多年，镇江一直籍水、陆交通优势，保持着江南商贸中心城市的地位至解放前，镇江已成为长江中下游地区食盐、木材、粮食、五洋、百货、煤炭、南北货等“八大商品”的集散中心孙中山先生在《治国方略》中曾言：“因镇江为挈合黄河流域与长江流域之联锁，而又以运河之南端直接中国最富饶之钱塘江流域，所以镇江一市，将来欲不成为商业中心亦不可得也”近年来，镇江市经济社会发展取得了显著成就，2003年市区实现国内生产总值达283.28亿元，较2002年提高15.94%经济结构进一步优化，三次产业的比例由2001年 3.4：55.3：41.3,2002年的3.2：56.2：40.7 变为2003年的2.6：57.2：40.2，表现为一次产业的比重在下降，二次产业的比重在逐步提高。
第三产业发展在三次产业结构中的比例不能适应经济结构变动的需要二、城市总体规划概况为适应社会、经济迅猛发展的要求，镇江市人民政府于2002年组织编制了《镇江市城市总体规划（2002-2020年）》，规划经江苏省人民政府审查同意，报国务院审批新一轮城市总体规划制定了镇江市在21世纪初期的城市发展战略和目标，明确了城市性质和发展规模规划镇江市城市性质为“国家历史文化名城，长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一”，至2010年的城市人口规模为91万人，城市建设用地为105平方公里；2020年的人口规模为105万人，城市建设用地为126平方公里城市空间结构为“一城两翼”，即由主城、城市东翼、城市西翼构成，含老城分区（主城核心区）、丁卯分区（丁卯新城）、南徐分区（南徐新城）、谷阳分区（谷阳新城）、南山风景区，以及东翼的谏壁分区、大港分区，西翼的高资分区共八个分区商业网点规划是城市总体规划的必要补充，是其主要专项规划之一城市商业网点规划要以总体规划为主要依据，不得违反总体规划的原则和要求第二章 城市商业发展及网点建设现状一、城市商业网点建设的总体发展水平近年来，镇江市的商业及网点建设迅速发展，对促进城市建设，繁荣经济，加强流通，满足消费者需求发挥了重要作用。
2003年实现社会消费品零售总额82.91亿元，同比增长13.2%；调查数据表明(《镇江城市商业网点状况调查分析报告》)，规划区的商业网点总营业面积为48.52万平方米，其中营业面积小于1000平方米的商业网点22.45万平方米，营业面积大于1000平方米的商业网点26.07万平方米；规划区总人口为60.89万人，人均商业营业面积0.80平方米，没有达到1平方米的规划要求标准人均商业面积在区域分布中极不均匀，大市口商圈的人均营业面积达到了2.82平方米，而金山地区只有0.06平方米，丁卯新城（学府路、丹徒镇、丁卯路）0.15平方米这二个区域的人口有相当的规模，商业网点应该进行扩充大型商业网点21个，17个分布在大市口商圈，11个在中山东路，其中9个分布在大市口到中山桥路段，一是出现了过度的同业竞争，二是交通问题，主商业街同时作为交通主干道，商业客流与交通流完全在同一个平面内交叉大型网点中，还含有甘露商城及南门大街分店、招商市场、德辉广场等市场性质的网点，而且分布在市中心区域，商业档次太低因此很有必要建立区级商业中心，将市场性质的网点撤出市中心区，从而提高市中心商业区的商业档次，并分散一部分人流。
专业店和其它类占了网点总数的71.8％，专业店中销售生产资料的占有不小的比例，消费品的品牌专卖店少，同样说明了镇江市区目前的商业档次较低没有专业街和步行街，导致购物不方便，人气散缺乏除建材家具以外的工业品市场镇江没有形成有知名度的市场生产资料市场位于市区中心地带，一些小型的生产资料专业店设置在主要商业街，导致商业街道没有特色，布局混乱建材家具市场重复、分散，需要进行集中，并离开市区一定距离农贸市场分布合理，服务半径在500～800米范围，调查中没有统计露天的小型农贸市场农贸市场的分布有自发性质，能自动趋于合理分布书店较多，书店的发展方向是向专业化、个性化发展，综合性书店生存困难大，经济效益差，因为采购人员没有那么多专业的专业知识，不能正确判断市场的需求情况，书店对经营者的专业知识要求很高，目前镇江还缺乏除考试、中小学生参考书以外的专业书店，环境也差药店分布合理，但利润因素决定了在有些地区已经过多餐饮业规模庞大，统计到有效调查样本就有758家，从业人员11360人，营业面积达到18.8万平方米，实际数据还要大营业面积1000平方米以上的餐饮店较多，已经出现了过度竞争但缺乏连锁店，特别是标准化经营的连锁店，说明镇江市的餐饮业发展无序并且观念落后。
营业时间8小时以内的网点占总数的50.1％，8～12小时的占36.7％，大型网点都在这个营业时间范围内，一般为12小时从网点的规模看，营业面积20平方米以下的网点占总数的50.4％，20～100平方米营业面积的商业网点占总数的42.5％，二者合计占总数的92.9％显然，镇江市的小型商业网点太多了，不利于提高商业档次，与现代化商业网点格格不入，而且危害市容和镇江市的总体形象，与镇江市的经济地位也不符合，也说明商业网点建设方面的落后这些小型商业网点在重新规划商业网点后，将在市场竞争中被淘汰一批调查数据表明(《镇江城市商业网点状况调查分析报告》)，规划区范围内，营业面积1000平方米以下的商业网点的就业人数为2.17万人，营业面积1000平方米以上的商业网点（含生产资料市场）1.48万人，餐饮业为1.13万人，三者合计4.68万人，这其中还不包括应该纳入统计的部分服务业和批发零售业，如书店、农贸市场、娱乐业等，实际的就业数据还要大如果就业人数按2004年7月底的调查数据4.68万人计算，市区的社会消费品零售总额2003年为82.91亿元，可以得到批发零售餐饮业的平均劳动生产率为17.72万元/人，而根据《镇江统计年鉴》数据计算得到的为79.11万元/人，按2003年的市区就业总人数为17.88万人计算，批发零售餐饮业就业人数占市区总就业人数的26.17％，而根据《镇江统计年鉴》数据计算得到的为7.02％。
在就业方面，表现出明显的规模经济效应，规模越大，每个营业员服务的面积越大，营业面积在500～1000平方米的商业网点，平均每个营业员能服务于24.28平方米，而营业面积在20平方米以下的商业网点，平均每个营业员的服务面积为5.41平方米，二者之比为4.5:1同时也说明，小型商业网点在就业方面的贡献要好于大型商业网点从就业方面考虑，大型商业网点不宜太多，一个营业面积1000平方米的商业网点，功能上也许能够代替50个营业面积20平方米的商业网点，并能提供41个工作岗位，但同时也会挤跨50个营业面积小于20平方米的商业网点，造成185人失业就业和商业网点的现代化进程是一对矛盾，商业的发展对经济增长的重要性越来越明显，而就业又是经济增长的目的之一，政府在这方面将面临抉择国外控制大型商业网点营业时间的《商业营业时间法》一般是地方性法律，镇江市在这方面也要有所考虑二、城市商业业态和所有制的发展随着经济的发展、社会的进步，镇江人们的生活习惯、消费观念、消费行为也发生了深刻的变化，随之商业经营方式也日益丰富起来，一些新型的商业业态在城市迅速发展，过去的百货零售业一统天下的经营格局被打破，代之以大型超市、连锁超市、专卖店、便利店、物流配送等多种业态在商海竞逐。
新兴业态的不断涌现给传统的百货业强大的冲击和压力，迫使百货业主不断地向现代商业经营方式、商业业态发展与渗透，以寻求企业生机；另一方面极大地推动了流通领域的发展，为搞活市场、促进生产与消费、繁荣经济、方便人们的生活发挥了积极作用随着国有商业布局的战略性调整，国有商业资本已通过拍卖、兼并、股份制改革、民营控股等形式，逐步从中小劣势企业退出，加上国内外大型商业企业（如北京华联、上海联华、大润发、马来西亚百盛等）纷纷登陆镇江市场，镇江市非公有制商业得到了进一步发展，目前，镇江市基本形成了内、外资共融，多种所有制并存的商业格局表1 各分区的各类商业业态数量分区商业业态合计超市便利店百货店专业店专卖店市场其它大市口商圈1319353603130123101314谷阳新城651511845南徐新城1305457362153丁卯新城24010343271162金山22411512871九里街8743312229209475青年广场222515927110325大港－谏壁93525145142137367高资－龙门22514509150151火车站1131111171197278官塘桥1141173164蒋乔155163470合计5150916813382322011573475三、现有商业网点的空间分布镇江市商业网点的分布随着城市建设重点的变化而变化。
20世纪80年代，镇江城市建设以旧城改造为主，且多集中在老城区内并以大西路和解放路沿线开发为主，因此，商业网点也多集中在老城区内，商业网点的空间分布表现为在老城西区内的高度集中但是20世纪90年代以来，镇江市城市建设的重点由旧城改造转向新区开发，商业网点随着城市的建设逐渐向外延伸、。