第4章：城市地租与土地区位•地租理论•土地区位理论•城市土地的利用1 1. . 4.1地租理论演变•地租的基本概念•地租理论的代表人物及其贡献•主要地租理论•城市地租理论2 2. . 4.1.1地租的概念•地租是一个经济范畴–地租是土地所有权在经济上的体现•地租是一个社会历史范畴–地租性质、内容、形式的不同反映了不同的生产关系•地租作为一种经济范畴，反映了经济利益关系；反映了人与人的社会关系3 3. . 4.1.2地租理论的产生和发展•古典政治经济学的地租理论古典政治经济学的地租理论•代表人物：威廉代表人物：威廉· ·配第、洛克和代表重农主配第、洛克和代表重农主义的坎提能、魁奈和杜尔阁义的坎提能、魁奈和杜尔阁时期时期 代表人物代表人物主要观点和贡献主要观点和贡献1717世世纪中纪中期期配第配第提出级差地租的最初概念提出级差地租的最初概念土地价格土地价格= =年租年租×21×21魁奈魁奈提出提出“ “纯产品纯产品” ”学说学说农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品以农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品以地租的形式归土地所有者所有地租的形式归土地所有者所有杜尔阁杜尔阁“ “纯产品纯产品” ”由农业劳动者生产出来，由于土由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使地私有权的存在使“ “纯产品纯产品” ”归土地所有者归土地所有者所有所有4 4. . •古典经济学地租理论古典经济学地租理论•代表人物：亚当代表人物：亚当· ·斯密，大卫斯密，大卫· ·李嘉图、詹姆斯李嘉图、詹姆斯· ·安安德森、屠能德森、屠能时期时期代表人物代表人物 主要观点和贡献主要观点和贡献1717世世纪中纪中期至期至1919世世纪初纪初斯密斯密系统研究地租理论的古典经济学家系统研究地租理论的古典经济学家研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生地租等租、派生地租等安德森安德森提出了土地相对肥沃的概念提出了土地相对肥沃的概念地租来源于生产土地产品的劳动地租来源于生产土地产品的劳动土地产品的价格决定地租，而不是相反土地产品的价格决定地租，而不是相反李嘉图李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论在劳动价值论的基础上阐明地租理论只承认级差地租，否认绝对地租的存在只承认级差地租，否认绝对地租的存在屠能屠能创建农业区位理论创建农业区位理论主要研究级差地租主要研究级差地租I I中由于位置优劣而产生的地租中由于位置优劣而产生的地租5 5. . •资产阶级庸俗政治经济学的地租理论资产阶级庸俗政治经济学的地租理论•代表人物：让代表人物：让· ·巴蒂斯特巴蒂斯特· ·萨伊（法）、马尔萨斯（英）萨伊（法）、马尔萨斯（英）•新古典经济学的地租理论新古典经济学的地租理论•代表人物：克拉克、马歇尔、奇封士、瓦尔拉斯等代表人物：克拉克、马歇尔、奇封士、瓦尔拉斯等时期时期 代表人物代表人物 主要观点和贡献主要观点和贡献1919世世纪上纪上半叶半叶萨伊萨伊提出提出“ “三位一体三位一体” ”的分配论：工资是劳动者的补的分配论：工资是劳动者的补偿，利息是资本的补偿，地租是使用土地的补偿偿，利息是资本的补偿，地租是使用土地的补偿马尔萨斯马尔萨斯 地租是自然对人类的赐予地租是自然对人类的赐予2020世世纪初纪初克拉克克拉克是土地这一生产要素对产品的生产所做的贡献是土地这一生产要素对产品的生产所做的贡献地租是一种地租是一种“ “经济盈余经济盈余” ”马歇尔马歇尔创立均衡价格论创立均衡价格论地租只收土地需求的影响而决定于土地的边际生地租只收土地需求的影响而决定于土地的边际生产力产力6 6. . •现代西方经济学地租理论现代西方经济学地租理论•代表人物：保罗代表人物：保罗·A··A·萨缪尔森、雷利萨缪尔森、雷利··巴洛巴洛维等维等•马克思主义地租理论马克思主义地租理论1919世纪世纪下半叶下半叶马克思马克思恩格斯恩格斯把劳动价值论贯穿到地租理论的始终把劳动价值论贯穿到地租理论的始终资本主义地租是剩余价值的转化形式之一资本主义地租是剩余价值的转化形式之一地租有绝对地租、级差地租、垄断地租三种地租有绝对地租、级差地租、垄断地租三种形式形式土地价格是地租的资本化土地价格是地租的资本化2020世纪世纪初到初到2020世纪下世纪下半叶半叶胡佛胡佛建立了竞争曲线理论，可同时处理不同类型建立了竞争曲线理论，可同时处理不同类型土地使用的竞标土地使用的竞标萨缪尔森萨缪尔森 地租是否成为决定价格的成本，取决于观察地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度；地租取决于需求者之间的竞争问题的角度；地租取决于需求者之间的竞争7 7. . 8 8. . 9 9. . 4.1.3主要地租理论1.1.地租的自然力理论地租的自然力理论 地租的源泉是土地自然力，代表人物杜尔阁。
地租的源泉是土地自然力，代表人物杜尔阁17761776年发表的年发表的《《关于财富的形成和分配的考察关于财富的形成和分配的考察》》2.2.地租的生产费用价值论地租的生产费用价值论 萨伊认为价值是由劳动、资本、土地三个要素萨伊认为价值是由劳动、资本、土地三个要素协调创造的，企业利润为每个要素得到相应的协调创造的，企业利润为每个要素得到相应的收入 Y=f(V,C,L)Y=f(V,C,L)1010. . 3.3.地租的劳动价值论地租的劳动价值论 地租是剩余劳动的产物，工人创造的剩余价值代地租是剩余劳动的产物，工人创造的剩余价值代表人物：亚当表人物：亚当·斯密在斯密在《《国富论国富论》》中，认为地租的中，认为地租的来源是工人无偿的劳动来源是工人无偿的劳动 大卫大卫··李嘉图在李嘉图在《《政治经济学及赋税原理政治经济学及赋税原理》》中，认中，认为地租是由劳动创造的，经营者从利润中扣除并支为地租是由劳动创造的，经营者从利润中扣除并支付给土地所有者的部分付给土地所有者的部分4.4.地租的剩余原则论地租的剩余原则论 地租是一种经济剩余，即总收益减去总成本剩余的地租是一种经济剩余，即总收益减去总成本剩余的部分。
代表人物：雷利部分代表人物：雷利··巴洛维巴洛维5.5.地租的供求平衡论地租的供求平衡论 土地的供求决定地租水平，代表人物：保罗土地的供求决定地租水平，代表人物：保罗··萨缪萨缪尔森1111. . 6.6.地租的产权价值论地租的产权价值论 地租是土地所有权在经济上的体现地租是土地所有权在经济上的体现杜尔阁初步杜尔阁初步揭示了地租和土地所有者的关系揭示了地租和土地所有者的关系7.7.地租的垄断价格论地租的垄断价格论 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转换形成的地租换形成的地租8.8.竞标地租理论竞标地租理论 阿隆索以区域均衡和区位边际收益等空间经济学阿隆索以区域均衡和区位边际收益等空间经济学理论为基础提出的竞标地租理论该理论接受了理论为基础提出的竞标地租理论该理论接受了不同用途地租（地价）不同，不同地段地租不同不同用途地租（地价）不同，不同地段地租不同等诸多土地经济学现象等诸多土地经济学现象1212. . 4.1.4城市地租1.1.城市地租的内涵城市地租的内涵–住宅经营者或者工商企业为建筑住宅、工厂、商住宅经营者或者工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。
地所有者的地租2.2.城市地租的特点城市地租的特点–城市地租以农业地租为基础城市地租以农业地租为基础–区位级差地租是城市地租的主要形式区位级差地租是城市地租的主要形式–商业地租是城市地租的典型形态商业地租是城市地租的典型形态–城市地租具有相当大的垄断性城市地租具有相当大的垄断性–城市土地投资的地租效应具有明显的外部性城市土地投资的地租效应具有明显的外部性 –城市地租比农业地租更具有累积性城市地租比农业地租更具有累积性1313. . 3.3.城市级差地租城市级差地租• •产生的条件是土地等级不同产生的条件是土地等级不同• •地理位置决定着级差地租量的多少地理位置决定着级差地租量的多少• •企业外部的集聚效应影响着级差地租企业外部的集聚效应影响着级差地租• •商业地租是城市地租最典型的形态商业地租是城市地租最典型的形态• •市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，必然使这种超额利润转化成城市级差地租分离，必然使这种超额利润转化成城市级差地租Ⅰ Ⅰ• •市场经济条件下，土地所有权和经营权垄断及其分市场经济条件下，土地所有权和经营权垄断及其分析，级差生产力必然转化为级差超额利润，进而转析，级差生产力必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租化为城市级差地租Ⅱ Ⅱ1414. . 4.4.城市绝对地租和垄断地租城市绝对地租和垄断地租•城市绝对地租城市绝对地租–城市土地所有权为国家垄断而必须缴纳的地租就城市土地所有权为国家垄断而必须缴纳的地租就是城市的绝对地租。
是城市的绝对地租–城市的绝对地租主要是由使用城市土地的二、三城市的绝对地租主要是由使用城市土地的二、三产业提供的产业提供的–城市地租是由农业地租调节的城市地租是由农业地租调节的–城市的绝对地租是该地作为农业时的级差地租和城市的绝对地租是该地作为农业时的级差地租和绝对地租之和绝对地租之和–城市绝对地租的来源仍然是超额利润城市绝对地租的来源仍然是超额利润•城市垄断地租城市垄断地租–一种个别的、特殊的地租形式一种个别的、特殊的地租形式1515. . 4.2城市土地区位•土地区位和区位理论•决定城市土地区位的主要因素1616. . 4.2.1土地区位和区位理论1.1.1.1.区位概念区位概念区位概念区位概念•特定的地块所处的特定的地块所处的地理和经济地理和经济空间位置及其相邻地块间的相空间位置及其相邻地块间的相互关系2.2.2.2.区位理论的产生和发展区位理论的产生和发展区位理论的产生和发展区位理论的产生和发展•产生于产生于1818世纪末，形成于世纪末，形成于1919世纪世纪•18261826年屠能的著作《孤立国同农业和国民经济的关系》的年屠能的著作《孤立国同农业和国民经济的关系》的发表标志着区位理论的正式产生。
发表标志着区位理论的正式产生•19091909年韦伯《论工业区位》奠定现代工业区位理论基础年韦伯《论工业区位》奠定现代工业区位理论基础•19331933年克里斯塔勒《德国南部的中心地方》提到中心地理年克里斯塔勒《德国南部的中心地方》提到中心地理论，即城市区位论，即城市区位论•2020世纪世纪5050年来以来，区位论引入动态因素，走向成熟年来以来，区位论引入动态因素，走向成熟1717. . 3.3.3.3.区位理论区位理论区位理论区位理论•农业区为理农业区为理论论– –屠能提出农屠能提出农业区位的理业区位的理论模式：论模式：– –从农业土地从农业土地利用角度阐利用角度阐述了农业生述了农业生产的区位选产的区位选择经济分析择经济分析方法1818. . •工业区位理论工业区位理论–韦伯的基本理论方法是韦伯的基本理论方法是“ “区位因素分析区位因素分析” ”，即通，即通过对运输费用、劳动力成本和聚集效益及其相过对运输费用、劳动力成本和聚集效益及其相互关系的分析、计算，选择生产某种工业产品互关系的分析、计算，选择生产某种工业产品生产成本最低，获利最大的地点作为其理论区生产成本最低，获利最大的地点作为其理论区位。
位–工业寻求最优区位分成三个阶段来进行：工业寻求最优区位分成三个阶段来进行：1.只有运费因子只有运费因子时时，工业最合理的布局模式；，工业最合理的布局模式；2.加进了劳动费因子的作用时，工业布局模式将加进了劳动费因子的作用时，工业布局模式将发生何种变形；发生何种变形；3.当加进聚集效益因子的作用时，工业布局模式当加进聚集效益因子的作用时，工业布局模式又会相应地发生何种变形又会相应地发生何种变形1919. . •城市区位理论城市区位理论城市区位理论城市区位理论–克里斯塔勒提出克里斯塔勒提出六边形城市空间六边形城市空间分布模型分布模型–城市或者中心居城市或者中心居民点的物资供应、民点的物资供应、行政管理、交通行政管理、交通运输等相互作用运输等相互作用形成城市区位形成城市区位2020. . •市场区位理论市场区位理论–考察整个企业体系，从总体均衡的角度揭示区考察整个企业体系，从总体均衡的角度揭示区位分布和选择为题位分布和选择为题–把生产区位和市场区位结合判断企业区位选择把生产区位和市场区位结合判断企业区位选择–廖什不把最低成本作为工业区位的决定因素，廖什不把最低成本作为工业区位的决定因素，而把与工业产品销售范围联系在一起的利润原而把与工业产品销售范围联系在一起的利润原则看成决定因素。
这对空间经济学产生了深远则看成决定因素这对空间经济学产生了深远影响2121. . 4.2.2决定城市土地区位的主要因素1.1.自然区位因素：自然区位因素：– –区域的地理特征区域的地理特征– –区域自然环境区域自然环境2.2.经济区位因素：经济区位因素：– –区域人口状况区域人口状况– –经济发展状况经济发展状况– –交通和通信情况交通和通信情况3.3.社会和制度环境社会和制度环境区位因素区位因素– –总体社会状况总体社会状况– –土地与住房政策土地与住房政策 – –城市规划城市规划– –土地利用计划土地利用计划– –政府相关政策政府相关政策2222. . 4.2.3房地产区位选择1.1.房地房地产产宏观区位的选择宏观区位的选择 指在全国各城市范围内进行的工业、农业、交通运输业用地的空间布局选择 在土地区位选择的宏观层次上一般只涉及工业用房地产，它取决于全国范围内工业(项目)的宏观空间布局工业的宏观空间布局确定了，工业用房地产的宏观区位选择也就随之确定了2323. . 2.2.城市房地产中城市房地产中观观区位选择区位选择主要指城市内部的功能分区•商业区:商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。
•工业区:根据各种工业的特点(如污染状况、占地面积等)，可以将工业分成内围工业区、外围工业区和远郊工业区•居住区:居住区是人们生活、休息的场所一般位于中央商业区与内围工业区之间，或内围工业区与外围工业区之间2424. . 3.3.城市房地产微观区位选择城市房地产微观区位选择 1．选择商用房地产微观区位的标准：①①要处在商业区，以利于利用其外部经济效益；要处在商业区，以利于利用其外部经济效益；②②临街或道路状况要好，最少也要一面临街；临街或道路状况要好，最少也要一面临街；③③通讯要方便通讯要方便④④要有足够的人口流量；要有足够的人口流量；⑤⑤增值潜力要尽可能大增值潜力要尽可能大 2525. . 2 2．选择居住用房地产微观区位的标准：．选择居住用房地产微观区位的标准：①①周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场，周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场，绿地、海滩则更好；绿地、海滩则更好；②②交通、通讯和人际交往要方便；交通、通讯和人际交往要方便；③③要有良好的社会文化环境，包括完善的文化娱要有良好的社会文化环境，包括完善的文化娱乐设施，淳正的民风，良好的治安条件；乐设施，淳正的民风，良好的治安条件；④④便利的购物出行买卖条件；便利的购物出行买卖条件；⑤ 具有尽可能大的增值潜力。
具有尽可能大的增值潜力2626. . •城市土地利用模式•城郊次级中心区形成4.3城市土地的利用2727. . 4.3.1城市土地利用模式1 1．同心圆模式．同心圆模式•美国学者伯杰斯美国学者伯杰斯(E(E．．w w．．BuBurgrgess)ess)在研究了芝加哥在研究了芝加哥的发展历史后认为，城市发展的典型过程是通过以的发展历史后认为，城市发展的典型过程是通过以中央商业区中央商业区(centralBusinessDistri(centralBusinessDistri瓤，简称瓤，简称CBD)CBD)为中心向外辐射扩展，为中心向外辐射扩展，城市各地带不断地迁入和转城市各地带不断地迁入和转移，就形成了同心圆式的扩展过程，并形成了五同移，就形成了同心圆式的扩展过程，并形成了五同心圆带构成的空间结构心圆带构成的空间结构( (参见参见下下图图））•在其理论中，在其理论中，既强调了城市地域的聚合和迁入．又既强调了城市地域的聚合和迁入．又强调了城市地域的分化和转移强调了城市地域的分化和转移2828. . 2929. . 2 2. .扇形模式扇形模式•H．Hoyt在对美国城市房租进行研究后提出了扇形布局模式。
•该模式建立在城市土地利用在不规则的模式下发展，并以房地产从市中心向外扩展并保持发展的趋势，形成城市发展的扇形格局•H．Hoyt模式强调了城市的中心的CBD区功能，认为城市各功能区之间存在的吸引与排斥、迁入和迁移是城市土地扇形布局的基础3030. . 3 3. .多核心模式多核心模式•哈理斯(C．D．Harris)和尤曼(E．L．Ullman)1945年研究了各类城市的地域结构后提出了多核心模式•多核心布局更加强调了城市职能分区，并强调了大、重工业向外布局的特征•在多核心模式中，城市地价从中心到外围出现几个峰值区•这种多核心城市除城市CBD外，城市还有其他次中心，因此多核心适合北京、上海等现代特大城市的分区布局特征3131. . 4.4.多地带模式多地带模式•如果把各种功能区抽象概括，则城市可以归结为中央地带、过渡地带和外围地带•多地带模式一般有三地带或四地带的模式•多地带模式对于人口众多、快速扩展阶段的城市，有很大的借鉴意义•从城市布局上看是中央地带的扩大，过渡地带转变成具有相当实力的城市区，外围地带则不断向城市用地演化3232. . 1.1.1.1.大城市房地产区位由中心区向大城市房地产区位由中心区向大城市房地产区位由中心区向大城市房地产区位由中心区向郊郊郊郊区演变的趋势区演变的趋势区演变的趋势区演变的趋势•19901990- -19951995年，北京年，北京约约2020％％的拆迁户搬到郊区居的拆迁户搬到郊区居住；住；•沈阳市规划局对沈阳市规划局对19811981年至年至19911991年完成的年完成的2 2万平方万平方米以上米以上146146个住宅小区不完全统计，个住宅小区不完全统计，6868％建在近％建在近郊区；郊区；•上海市的闭行区和浦东新区上海市的闭行区和浦东新区2 2个近郊区住宅销售个近郊区住宅销售面积占全市的比例，从面积占全市的比例，从19961996年的年的3030％上升到了％上升到了l l 998998年的年的4242％．％．•19981998- -19991999，南京市一、二类地区，南京市一、二类地区( (中心区中心区) )的商的商品房销售面积仅占全市销售面积的品房销售面积仅占全市销售面积的2121．．7676％、％、2020．．2222％，而六、七类地区％，而六、七类地区( (郊区郊区) )却占却占2828．．8787％、％、3333．．7676％。
％4.3.2城郊次级中心区形成3333. . 2.2.单一中心城市的衰退单一中心城市的衰退•城市CBD集聚效应的衰减–CBDCBD区位利益来源：聚集经济利益；通勤成本的区位利益来源：聚集经济利益；通勤成本的节约节约–城市城市CBDCBD集聚效应的衰减原理如下图：集聚效应的衰减原理如下图：通勤成本通勤成本聚集利益聚集利益城市规模城市规模净聚集利益净聚集利益N1N2集集聚聚经经济济利利益益城市城市CBD聚集效益的衰减聚集效益的衰减3434. . 3.3.城郊次级中心的形成城郊次级中心的形成多核心模式是城市次级中心形成的理论模式多核心模式是城市次级中心形成的理论模式随着原来市中心的衰退，其对厂商、居民的吸引力下随着原来市中心的衰退，其对厂商、居民的吸引力下降，新迁入者倾向于新聚集中心降，新迁入者倾向于新聚集中心市中心市中心郊区郊区市区市区次级中心次级中心城市次级中心的形成示意图城市次级中心的形成示意图3535. . 。