泰国商业案例分享,SIAMPARAGON 暹罗广场,3,一、项目基础资料,4,暹罗广场位于泰国曼谷的Pathum Wan区Rama I路，总占地面积约13万平方米，总建筑面积约30万平方米，是亚洲第九大购物中心，设计公司为巴黎的J+H Boiffils，于2005年12月9日开业，商家包含爱马仕(Hermes)、香奈儿(Chanel)、巴宝莉(Burberry)、波士(Hugo Boss)、古琦(Gucci)、范思哲(Versace)等国家一线品牌，还规划了东南亚最大的水族馆、IMAX影院、保龄球馆等，为泰国最高级的购物中心项目简介,5,基础资料,6,二、总体规划设计,7,纯商业建筑，无酒店、写字楼、住宅等其他功能整体布局鸟瞰,8,整体布局呈长方形形状，较为规整建筑设计特点,9,建筑设计特点,建筑风格为现代风格10,建筑设计特点,外立面特点：主出入口及局部以玻璃幕墙为点缀，整体条状形白色外立面，简洁大气11,交通体系与停车位,交通体系特点： 主要为购物中心与轨道交通直接关联，由二楼直接导入轨道交通人流12,停车场分布在B、 G、 M、1、2、3，B层除了水族馆的面积外，基本为停车场位置， G 、 M 、1、2、3分布在购物中心的右上角。
交通体系与停车位,13,B,M,L1,L2,L3,停车场（parking）位置示意,G,交通体系与停车位,14,广场、园林设计特色,广场开阔大气，辅于LED、喷泉、棕榈树、水景、休闲座椅，氛围浓厚且活泼15,三、商业定位及目标消费群,16,Siam paragon的特点表现为：规模大、空间舒适、业态齐全、商家形象良好、营销活动精彩、功能配套齐全，从这些特点看，该购物中心的商业定位为：,辐射范围为整个城市 消费群主覆盖了以中等收入以上为主的全阶层消费者以及游客 商家档次丰富，但整体形象较为良好,商业定位及目标消费群,17,四、业态组合及人流动线,18,主力店及次主力店,19,楼层平面图及业态组合,,,超市,餐饮,业态组合：超市+餐饮,特色：G层除了约5000㎡的超市外，其余面积均为餐饮业态，规模约为15000㎡，经营状况较好，早、中、晚市人流如织，为国内购物中心业态规划提供借鉴G层,20,业态组合：百货+品牌专卖店,特色：M层业态主要为品牌零售店，多为国际一线品牌，整体档次相对较高M层,楼层平面图及业态组合,21,楼层平面图及业态组合,业态组合：百货+时尚天地,特色：时尚生活，如高尔夫用品、三星、索尼、博士及Bang & Olufsen家庭影院等。
L1层,22,楼层平面图及业态组合,业态组合：百货+男士品牌+运动用品,特色：100多家知名男士品牌及运动用品店L2层,23,楼层平面图及业态组合,业态组合：百货+儿童用品+书籍,特色：Kinokuniya书局拥有英文、泰文、中文、日文、法文和德文的书籍L3层,24,楼层平面图及业态组合,业态组合：百货+电子数码+家居生活,特色：拥有100多个品牌的power mall电器卖场以及3000多平方米的生活家居馆L4层,25,楼层平面图及业态组合,业态组合：休闲娱乐,特色：保龄球馆、IMAX等次主力店和皇家会展会议中心L5/6层,26,平面人流动线为典型的单一人流主动线，进深深的位置由百货主力店消化面积百货主力店,,平面人流动线,27,,,,,,,,,,,,垂直人流动线主要通过中庭的自动扶梯以及关键节点的垂直电梯进行引导垂直人流动线,28,五、室内装饰及导视系统,29,通过植物、简单的小品点缀空间，简约且雅致室内装饰,30,使用了较为常规的导视系统，通过平面导视、楼层指引、品牌商家指引等方式构成整个导视系统导视系统,31,1、整体布局较为优化：单一人流主动线、主力店消化进深较深的位置； 2、G层的业态除了超市以外均为餐饮，面积大、品类丰富、经营状况良好，是项目经营亮点之一； 3、营销活动效果较好，大型的花展吸引了大量的人流； 4、广场是项目建筑规划的亮点之一，广场开阔、大气，提升项目的整体形象； 5、停车配套完善，B至L3层均为停车位，形成立体停车系统，提高购物便利性。
32,泰国Siam discovery,33,一、项目简介,34,项目概况,Siam discovery 建成于1997年，与它孪生兄弟Siam center是Pathum Wan地区最早的购物中心该项目位于曼谷最繁华的Rama I Road上，和它紧邻的是另外三个大型购物中心Siam center，Siam paragon和central world相对于paragon与Central world两大巨无霸型购物中心，物业条件上简陋很多的siam discovery已然保持着相当的人气35,项目基础资料,36,二、项目总体规划设计,37,总体布局,Siam discovery （以下简称S.D）由商业和写字楼组成，单层面积不大，商场内部采用单人流动线方式 需注意的是，本项目没有独立停车场，而是与Siam center （以下简称S.C） ，Siam Paragon （以下简称S.P）共用一个超大型停车场该项目停车场位于5楼，由天桥相连商业本体,,写字楼与公寓,,,停车场,外国购物中心对停车组织非常重视，各个购物中心都配有相当规模的停车场38,建筑设计特点,由于年代久远，项目的内部硬件条件比较落后，没有特别鲜明的亮点。
但在外部装修和广场上仍做了改造大门，应用了最新的VI和装潢,中庭小品,休息区的地砖,LED商场宣传,细节的精心雕琢能弥补硬件的不足，有利于提升项目品质外立面做了适当装修,39,交通体系与停车位,交通体系： 地铁：S.D没有直接连通地铁，而Siam的三个购物中心都有人行天桥连接，其中S.P是直接连通地铁距离项目最近的地铁站是siam站； 停车场：项目是共用多层停车场，停车场与商业本体之间由天桥连接商业天桥,停车场天桥,大型停车场,支撑巨大的商业体量势必需求大量的停车位，因此多层停车场的方式是最好的选择40,三、主题定位及目标消费群,41,主题定位,受限于商业体量，该项目难以做成高档购物中心，项目1、2F以国际二线休闲品牌为主 这类品牌的特点是主要面向有一定消费能力的年轻人； 楼上以多元化的家居、餐饮、运动休闲等以年轻人为主的业态； 顶层设有小型真冰溜冰场，活动人士以年轻人居多 综上，本项目的主题定位： 年轻化购物中心 释义：本项目没有庞大的商业体量，没有国际一线品牌，中高档的商业定位使得本项目将客户群体锁定在了有消费能力的年轻人群上，与Siam其他两个购物中心相区别相对于其他大型购物中心，本项目商业体量太小。
因此鲜明的商业主题吸引相应客户群体42,目标消费群,受体量与区位限制，本项目不能走大而全的路线，转而追求与其他购物中心想差别的路线转而以年轻群体为项目的主要目标 商业定位于品牌组合也以年轻时尚为基调基调本项目的目标客户群非常鲜明43,四、业态组合及人流动线,44,业态组合——主力店及次主力店,本项目以品牌店为主，没有主力店45,业态组合——代表商家,1、2F业态：品牌专卖店,46,业态组合——代表商家,3F业态：运动休息、安利专卖店,4、5F业态：生活家居,6F业态：餐饮,47,业态布局分析---次主力店区域,区域特征：这部分区域单店面积较大， 难以引入一般零售商家，而又不足以引进超市； 商业类型：琴行、精品家居等特色次主力店是符合这区域要求.,业态布局简单直接，大面积商铺作为次主力店，过道两侧作为品牌零售48,业态布局分析---餐饮区域,区域特征：这部分区域位置相对独立，位于边角位，展示性不好； 商业类型：快捷餐饮、法非等休闲餐饮,49,人流动线分析,平面人流动线：本项目的面积较小，人流动线的组织很简单，两组扶梯组成了单一的平面人流动线； 垂直人流动线：考虑到楼写字楼的影响，本项目的自动扶梯设在了写字楼的大堂内，但兼顾了商业的运用。
简单明快的动线，写字楼与商业共用观光电梯既节省了成本又增加了二者的联动性50,五、室内装饰及导视系统,51,室内装饰,中庭的灯光效果放在现在看也不落伍,休息座椅、地砖、景观小品都非常别致,面向年轻消费群体，地砖的搭配也不显死板,以年轻人为主的消费群体，室内装饰都以时尚活力为主，配合整体氛围52,导视系统,,由于建成时间较长，导视系统没有太多亮点,同时也配备了必要的现代导视手段,受限于物业条件，导视系统中规中矩，但无障碍标识还是非常醒目的53,装饰与导视系统小结,以本项目而言，无论是地砖、小品、天花、灯光的装饰，都尽可能的做到了活力明快，与项目的客户群定位一致 装修风格与客户群体定位的一致,54,六、对项目整体评价,55,项目亮点： 定位准确：作为Rama I road4个主要购物中心商业面积最小的购物中心，在无法同其他正面竞争，本项目就定位为了面向年轻人的小型精品购物中心并针对性的引入了SIAM系统中唯一的真冰溜冰场； 品牌组合保证项目品质：品牌组合以面向年轻人为主，但也引入Armani、diesel、Ck等国际品牌，保证了项目的商业档次； 别致的装修：虽然是97年的老物业，内部装潢与外立面都经过翻新，没有给顾客以不好的视觉效果。
而且装修风格与项目的客户群体定位一致； 宽敞的公共空间：超大型停车场与宽敞的过道，能极大的增强项目的舒适度 人气的互通：通过停车场，将三个Siam购物中心连接为一个整体，并且停车场在高楼层，方便客户到达高楼层，增加高楼层人气 项目不足： 体量太小：项目最大的硬伤，偏小的体量无法实现大的商业规模，连引入大型主力店都不可能； 定位单一：相较与购物中心，本项目的商业功能更类似于百货56,项目心得： 停车场的交通组织：作为大型购物中心，多层停车场就显得十分必要多层停车场不仅能提供更多的停车选择，同时停车场与商业直接相连又能方便客户到达高楼层，提高高楼层的人气； 景观小品与休息处：泰国的购物中心都注重景观的打造即使是单层面积只有4000㎡的本项目，也在中庭设立了小小的水景，并设置了大量的休息座椅这恰恰是中国的购物中心所缺乏； 高楼层业态组织：高楼层业态组织：楼层越高，价值越低，租赁越困难本项目高达7层，第6-7两层商业已经很少了本项目将目的性很强的的休闲业态——真冰场放在了7层，而6层除了几家餐饮商家、培训机构外等目的性消费业态外还引进了知名度很高的杜莎夫人蜡像馆，使项目在成为具备购物、餐饮、休闲娱乐功能的一站式购物广场外还成为目前东南亚独一无二的旅游景点。
这种灵活多变的布局方式既为项目带来了大量客流，也保证了整个项目的形象和经济效益。