a1商业地产的概念及发展趋势 a2商业地产的 概念•商业地产商业地产(Commercial Real Estate)•商业地产的概念是有广义和狭义之分的从广义概念上讲，商业地产是指各种分生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等 a3商业地产的分类商业地产的分类(Commercial Real Estate Category)•按存在形式分可分为：大型综合购物中心、商业区、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等在存在形式上，按照一些标准还可以进行细分；•按属性按属性可分为：大型商厦、专业市场、小区商铺等；•按建筑形式按建筑形式可分为：独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺、步行街商铺、地下商城等；•按用途按用途可分为：办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食广场等；•按经营方式按经营方式可分为：统一经营物业、分散经营物业、综合性经营物业、单一经营物业等。
a4商业地产相关概念•商业街区商业街区(Commercial Block)•商业街区一般是无规划无规划的零售性商业区，各种类型的业种业态商店事先未经过良好的规划，使自发地组合在一起，这些商店的存在与否都由市场自发地进行调节，适应市场需要、经营状况较理想的商店就可继续生存下去，而经营情况欠佳的商店就会逐步淡出商业区，其他新的商店就会自发地填补进来 a5商业地产相关概念•步行街步行街(Pedestrian Zone)•指城市里的某些地区街道被规划规划划定为不准任何车辆入内的行人徒步区 a6商业地产相关概念•购物中心购物中心(Shopping Center/Shopping Mall)•购物中心是由单一产权所有者拥有，并统一实施统一实施有计划地开发和管理的零售和其他服务业设施的组合型组合型的商业形态，面积一般不小于3000平方米购物中心的商品零售面积应不小与30%，商业组合的类型应不小于三种三种，并有不少于30个租赁单位购物中心提供泊车位购物中心的大小和定位一般由覆盖地区的市场特点决定 a7商业地产相关概念•主力店主力店(Anchor Tenant)•主力店一般存在于购物中心或大型百货店购物中心或大型百货店，，除了承租一定规模的面积、支付一定的租金以外，也起到对购物中心的形象定位及吸引定位及吸引其它承租户进驻的积极功能。
具备以下五个条件：（1）主力商店在购物中心中占有较大规模，并自身统一经营管理的品牌商业企业；（2）主力商店的经营形态决定着整个购物中心经营性态，如以大卖场为主力商店，就是社区型、地区型购物中心；以百货商店为主力商店，就是都会中心、区域中心；（3）主力商店除其内部运营内部运营外，必须纳入整个购物中心运营整个购物中心运营管理，所以主力商店多数时候是向购物中心租赁商业物业；（4）主力商店从品牌上、规模上、功能上能带动购物中心的人流带动购物中心的人流5）主力商店因购物中心所处的区域、规模的不同，可设立一间或多间 a8商业地产相关概念•大盒子店大盒子店(Big-Box Store)•主要是指特大型超市,店内的商品组合十分广泛,应有尽有,特别强调“一站式购足”,大盒子店也是一种购物中心型态,一般来说,该类型的店多为单一楼层建筑,从外观上看, 像个大盒子似的, 不像百货公司为多楼层建筑 a9商业地产相关概念•超市超市(Supermarket)•通常位于社区商业中心或孤立的位置，主要是经营食品杂货，主要是经营食品杂货、肉类和果蔬类等人们日常生活必需的商品经营规模可大可小，有大型的超级市场（沃尔玛），中型的超级市场（京客隆），也有小型超市（7-11）。
a10商业地产相关概念•百货百货(Department Store)•百货商店是指以经营广泛类别商品和服务为主的零售商店，这些商品和服务因购买目的、促销、顾客服务和控制的不同而分为若干个独立的部门，经常在购物中心或商业街区中充当主力商店 a11商业地产相关概念•仓储量贩店仓储量贩店(Warehouse Store)•仓储量贩店是一种“以量制价”的零售模式，也就是以较低折扣的价格贩卖大量商品，店内的商品种类较不丰富,店内并不出售零散的单品包装产品 a12商业地产相关概念•奥特莱斯奥特莱斯(Outlets)•“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译，其原意是“出口、出路”的意思在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”在欧美当代商业社在欧美当代商业社会中，会中，OUTLETS是最为流行的商业业态之一是最为流行的商业业态之一 a13商业地产相关概念•仓储商店仓储商店(Warehouse Store)•通常位于城乡结合部的干道旁，规模较大，一般可达1万平方米以上，店内环境较为简陋，主要是经营生产、生活资料商品，批量销售批量销售，商品销售的价格很低。
如麦德龙 a14商业地产相关概念•业态业态(Trade Format)•业态是商业模式，是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态商品和服务的具体形态即针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营经营结构结构、店铺位置、店铺规模规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态如零售、餐饮、休闲、娱乐如零售、餐饮、休闲、娱乐 a15商业地产相关概念•业种业种(Trade Category)•业种是传统的零售业分类分类的依据，是根据“销售什么”这一命题来划分零售业的，它是在社会商品供应并不充分、市场竞争并不激烈的情况下形成的如 a16商业地产相关概念•业态组合业态组合(Trade Mix)•指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能各功能分区和各楼层的业态所进行的规划分区和各楼层的业态所进行的规划 a17商业地产相关概念•商业主题商业主题(Commercial Topic)•项目整体商业设计、业态规划需要有非常科学依据的、明确的“主题主题”倾向性倾向性，使项目在规划设计、业态组合、项目包装等方面均围绕这个“主题”来进行，最终使项目在这个“主题”方向内具有非常强的面向消面向消费吸引力及竞争力。
费吸引力及竞争力 a18商业地产相关概念•商业租赁商业租赁(Commercial Leases)•是商品流通的一种形式，是公民、法人或其他组织公民、法人或其他组织将拥有产权或经营管理权的房屋出租出租给他人使用，由承租人想出租人支付租金，并且租赁终止时，将房屋返还给出租房的行为 a19商业地产相关概念•商业运营商业运营(Commercial Operation)•以商业规划，经营管理为核心专业，为商业开发项目或企业提供系统化的商业运营管理是通过有效地管管理行为理行为和经营手段经营手段，实现项目的有序运作 a20商业地产相关概念•出租率出租率(Occupancy Rate)•出租率是指在某一时点，商业物业的出租量占全部商业物业可出租总量的比例•有数量占比数量占比和面积占比面积占比两种分类 a21商业地产相关概念•空置率空置率(Vacancy Rate)•空置率是指在某一个时点，商业物业的空置量占全部商业物业可出租总量的比重即空置率空置率=1-出租率出租率 a22商业地产相关概念•使用率使用率(Efficiency Rate)•所谓使用率，即使用面积占总建筑面积的比率 a23商业地产相关概念•年递增率年递增率(Rental Growth Yearly Rate )•该年度的平均租金与上一年度平均租金的差值与上一年度平均租金的比值。
一般不超过一般不超过10% a24商业地产相关概念•租赁面积租赁面积(Leaseable Area)•是指在某一时点房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积 a25商业地产相关概念•租赁面积租赁面积(Leaseable Area)•是指在某一时点房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积 （含内部梁柱等设施） a26商业地产相关概念•使用（使用（套内套内））面积面积(Comprising Construction Area)•是在使用用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念 a27商业地产相关概念•建筑面积建筑面积(Gross Floor Area)•建筑面积亦称建筑展开面积，是指建筑物各层面积之和包含公共区域面积公共区域面积 a28商业地产相关概念•商圈商圈(Catchment)•商圈是指经营商店目标顾客分布的地理区域范围，通过商圈分析可以了解经营商店目标顾客的分布特征、消费特性及竞争状况 3公里、公里、5公里、公里、10公里及以外公里及以外又有进一步的又有进一步的 区分见下面区分见下面 a29商业地产相关概念•核心商圈（第一商圈）核心商圈（第一商圈）(Primary Catchment)•指最接近商业集聚区或中心地，拥有高密度顾客群且顾客光顾很方便的圆形或椭圆形区域。
这一区域的顾客占商店目标顾客总数的比例最高，会高达50%-80% a30商业地产相关概念•次级商圈（第二商圈）次级商圈（第二商圈）(Secondary Catchment)•指位于一级商圈以外的临近区域，顾客需花费一段时间才能到达的商业中心地的区域，占商店目标顾客总数的15%-25% a31商业地产相关概念•边缘商圈（第三商圈）边缘商圈（第三商圈）(Tertiary Catchment)•位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域，只占商店目标顾客总数很少的一部分 a32商业地产相关概念•平效平效(Efficiency Per Square Meter)•就是指终端卖场1平米的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准平效”一般指年度平效，也有的店铺同时采用月度平效，计算方法“销售业绩/店铺面积”，也就是指平均每平米的销售金额台湾叫坪坪效效 a33商业地产相关概念•提袋率提袋率(Marketing Rate)•零售型商业中购买商品消费者所占比例.反映卖场的客客流量和实际有效客户流量和实际有效客户，用以来评估商业的整体效益算法：消费人数和消费笔数占总人流量的比，两种计消费人数和消费笔数占总人流量的比，两种计算方式算方式 a34商业地产相关概念•客单价•每笔消费的金额。
也可以用人均消费来表示•用来区分商品的档次和客群 a35商业地产相关概念•投资回报率投资回报率(Return On Investment)•投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，它涵盖了企业的获利目标是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比•其计算公式为：投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100% a36商业地产相关概念•产权持有产权持有(Property Rights Holding)•开发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司•养鱼派养鱼派 a37商业地产相关概念•产权出售产权出售(Property Rights Sale)•开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资金 •杀猪派杀猪派 a38商业地产相关概念•土地使用期土地使用期(Land Use Term)•土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回 a39商业地产相关概念国有土地使用权出让年限 •A 住房用地 70年•B 工业用地 50年•C 科教、文体、卫生用地 50年•D 商业、旅游、娱乐用地 40年•E 综合或其他用地 50年 a40商业地产相关概念•商铺投资回收周期商铺投资回收周期(Return Period on the Investment)•商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是不同的 a41商业地产相关概念 几个名词：三通一平：五通一平：七通一平：路通、水通、电通及土地平整道路、上水、下水上水、下水、电力、通讯通讯及土地平整道路、上水、下水、电力、通讯、热力、燃气热力、燃气及土地平整 a42中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 •批发市场批发市场——中国商业地产的萌芽中国商业地产的萌芽•中国的批发市场最早起步是在上个世纪80年代，并在90年代经历了迅猛发展，一批明星批发市场出现，如义乌小商品批发市场，以及浙江温州等地的批发市场等，它们都拥有着广泛影响而这些批发市场大多数都是租赁土地开发建设的，没有产权，优点是投资少，见效快因而在全国各地被广泛复制 a43中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 •经过了近30年的发展后，批发市场依然在商业领域占领着重要的地位，批发市场的定位以及运营模式和管理都经过了不断的更新，以此适应市场发展的需求批发市场经历了多年发展，已经拥有了自己的维生机制和抗风险能力，在我国商业市场供需两旺的大环境下，批发市场已然有着光明的前途 a44中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 •底商及街铺商业底商及街铺商业——中国商业地产的兴起中国商业地产的兴起• • 全世界最会做生意的除了犹太人就是中国人，石崇王恺比富的故事已经流传了上千年，中国人传统的重商主义使得底商和街铺这种产生于中国古代的商业模式在当代焕发了新的活力。
• •香港一直是国内地产学习的对象，而在弹丸之地的香港，底商和街铺在商业格局中扮演了极其重要的地位，并创造出了惊人的财富于是，底商和街铺自然在伴随着房地产大规模开发在中国中心城市迅速火热并扩散到全国各地一铺养三代”成了底商街铺神话的最好写真 a45中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 •底商和街铺迅速发展，极大的弥补了原本稀缺的商业资源由于众多底商和街铺位于城市中心的黄金地段，因此底商和商铺的投资收益相当可观，为投资者创造了大量的财富而这种以出售为主的商业模式可谓“成也销售，败也销售”，在销售短期给开发商带带巨额收益的同时，也为日后的管理和经营的困局埋下伏笔而随着消费者消费需求进一步升级，底商和街铺已经不能满足新的消费需求，它们将作为一种灵活便捷的社区商业继续存在 a46中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 •商业综合体及购物中心商业综合体及购物中心——中国商业地产的发展新中国商业地产的发展新阶段阶段• •中国的商业综合体和购物中心在九十年代的大量出现，让中国商业的发展与世界的潮流接轨商业综合体通常体量巨大，城市综合体一般包括大型购物中心、写字楼、酒店和公寓，且位于城市的黄金位置，功能丰富极具指标性，例如北京的国贸和东方广场都已经成为现代北京的象征之一。
a47中国商业地产的发展轨迹中国商业地产的发展轨迹 •大型的购物中心例如SHOPPING MALL的出现充分的证明了一个城市或者地区的竞争力，SHOPPING MALL的背后是强大的商品生产能力，完善的物流渠道，发达的交通体系和充沛的购买力，中国也有了许多具有代表性的SHOPPING MALL，世界十大SHOPPING MALL中就有四席在中国，这充分的说明了中国已经成为了商业地产发展的沃土 a48商业地产的发展趋势•国内：万达、中粮、华润、华侨城 a49商业地产的发展趋势•国内其他：soho中国、世贸、宝龙、招商地产、金融街、 a50商业地产的发展趋势•国际上：美国的西蒙、澳大利亚西部、新加坡的凯德,SM a51商业地产的发展趋势•超级购物中心式地产•金源MALL,华南MALL、宝龙城市广场 •以地产综合开发模式，欧美经验表明：人均GDP:3000-4000美元，家庭汽车拥有量15-20%为进入发展阶段，人均10000以上，家庭汽车60%，为成熟发展阶段•亚洲因素复杂些，如消费习惯不同 a52商业地产的发展趋势•精品百货式地产•日本、台湾发展最为精粹，SOGO 、新光、中友等，国内华联、华堂、最成功的而当属新光天地•高投入，重现金流 a53商业地产的发展趋势•奥特莱斯地产•美国400，欧洲100，北京燕莎、赛特•选址、货源、设计、百货还是购物中心、客群等等，回报模式，如成都南部，用此带动动区域 a54商业地产的发展趋势•老城区地产 •上海新天地（太平桥城市改造项目） 日本六本木•要用先期大投入，换取后期大回报，找准3%的核心部分，撬动大杠杆 a55商业地产的发展趋势•新城区•天河城，华侨城•特色与城市规划的衔接 a56商业地产的发展趋势•专业性地产•中关村: 鼎好、海龙、E世界•核心租户、规模与设施 a57商业地产的发展趋势•旅游地产•海南 ，温都水城•重在游而不再产，资源整合留住游客很重要 a58商业地产的发展趋势•文化地产•杭州河坊街、成都锦里、SOLANA 、宜兰民俗村•文化与商业结合。
历史文化、民俗文化、科技文化、休闲文化 a59商业地产的发展趋势•创意地产•798、soho •生存环境是关键，先看有没有环境基础 a60商业地产的发展趋势•城市综合体•万达、华贸、国贸•规模与综合 。