房房产产税税及及其其明明细细申申报报征征管管知知识识讲讲座座•包包括括以以下下三三个个方方面面内内容容：：•房房产产税税条条例例以以及及相相关关规规定定•房房产产税税的的明明细细申申报报•房房产产税税的的改改革革探探索索 三句话•一、很重要，能够帮助我们规范和统一房产税征收管理的尺度•二、共同探讨税收政策、征管、减免等规定•三、向纳税人学习，为纳税人服务，更好地为纳税人服务 房产税条例以及相关规定房产税条例以及相关规定•法规依据：•1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始施行•《安徽省房产税实施细则》（皖政[1986]106号 ）•《合肥市地方税务局房产税征收管理办法》（合地税三[1997]126号）•2009年废止了《城市房地产税》将外资企业和外籍个人也纳入了房产税征收范围 房产税定义•房产税是以房屋为征税对象，按房产余值或租金收入为计税，向房屋产权所有人征收的一种财产税 房产的概念•“房产”是以房屋形态表现的财产房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
•----（1987）财税地字第）财税地字第3号号 •------依据 国税发[2005]173号 作废 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税 具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所财税[2005]181号 房产税的相关要素房产税的相关要素一、一、房产税纳税人•纳税人：房产税由产权所有人缴纳•产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳•产权出典的，由承典人缴纳•产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳•上述列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为房产税纳税义务人(纳税人) 房产税纳税人（一）•自2007年起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(自营、出租)的代管人或使用人纳税 ---财税[2006]186号 融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税 ---财税[2009]128号 •关于出租房产免收租金期间房产税问题 ：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税• ---- 财税[2010]121号 房产税纳税人（二）•《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（[86]财税地字第008号）首次对无租使用如何缴纳房产税问题进行了明确按照该文件第七条规定，“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税 《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条规定，“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税• 也就是说，在无租使用情况下，房产税的纳税义务主体仍然只能是产权所有人，只是由使用人代为缴纳房产税房产税属于财产税，无租使用的房产，即使是使用人缴纳，也属于代收代缴 二、房产税的征收范围二、房产税的征收范围 •房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
• （（1）城市是指经国务院批准设立的市城市的征税范围为市区、）城市是指经国务院批准设立的市城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城、不包括农村郊区和市辖县县城、不包括农村• （（2）县城是指县人民政府所在地县城是指县人民政府所在地• （（3）建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制）建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村• （（4）工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规）工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地开发定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地开发房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准 房产税征税范围的延伸•掌握：•1、土地使用税征税范围一致•2、《安徽省地方税务局关于建制镇范围等问题的批复》（皖地税函[2003]252号 ）•3、以各级政府发布的调整城镇土地使用税等级范围和适用税额标准的文件为依据 三、房产税税率•1、房产税以房产原值减除30%后的房产余值或租金收入为计税依据，依房产余值计征房产税年税率为1.2%；•2、依租金收入计征房产税税率为12%；•3、2008年年3月月1日起，对个人出租住房，不区分日起，对个人出租住房，不区分用途，按用途，按4%的税率征收房产税。
对企事业单位、的税率征收房产税对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按于居住的住房，减按4%的税率征收房产税的税率征收房产税 四、房产税的计税依据•一是一般房屋的计税依据：房产余值•二是出租房产的计税依据：房产租金收入•三是融资租赁房产的计税依据：房产余值•四是投资联营房产的计税依据：房产余值•五是地下建筑物的计税依据：应税房产余值 房产原值（一）房产原值（一）•财税地字[1986]第008号 ：关于房产原值如何确定？• 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估•财税[2008]152号文件规定：关于房产原值如何确定的问题• 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估 房产原值（二）•房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
•安徽：房产税均按其原值一次减除３０％后的余值计算•房产余值=房产原值×减除系数•应税房产余值=应税房产原值×减除系数 房产原值（三）•房产原值包含：•1、房屋价值：自建、外购、接受投资等房屋造价或原价，非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本分别按照会计准则规定确认价值•2、土地价值：财税[2010]121号•3、国税发[2005]173号文件规定：关于房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题（1）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值 •4、装修支出（企业会计准则第4号--固定资产：外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
房产原值（四）•5、评估增值：企业在生产经营过程中，由于改制、银行贷款、对外投资等各种原因经常会发生资产评估的情形•（1）《企业会计制度》规定，企业的各项资产应当按取得时的实际成本计价，除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定者外，企业一律不得自行调整其账面价值•（2）《财政部关于股份有限公司进行资产评估增值处理的复函》(财会二字〔1995 〕25号)规定：资产重估增值只有在法定重估和企业产权变动的情况下，才能调整被重估资产账面价值•目前主要包括清产核资和企业改组 五、房产税的纳税期限五、房产税的纳税期限•房产税实行按年征收，分期缴纳纳税期限一般规定按季或按半年征收一次，我市是每年的2月和8月分别缴纳上下半年的房产税•按照晥地税发2013年356号文件，我市的房产税在2014年后按照半年征收，在半年后的15日内申报缴纳，即分别在当年7月15日和次年的1月15日分别申报上半年和下半年的房产税出租房产按月申报（从2014年1月1日起实行）•单位出租的房屋应按次征收房产税，纳税单位应在每次收取房屋租金的次月10日内向房屋所在地主管地方税务机关申报纳税 （皖地税2000]119号）•融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税 六、房产税的纳税地点•房产税在房产座落地点缴纳房产不在一地的，按房产座落地点分别缴纳•国税函国税函〔〔2004〕〕852号号 ：集团公司在全国各地拥有房产的，应当按照税务登记管理办法的规定，向房产所在地主管税务机关申报办理税务登记 •我市的房产税纳税地点同城通办 七、房产税纳税时间七、房产税纳税时间•起始时间：具体纳税期限的适用上存在以下情形：• 一、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税；• 二、纳税人自建、扩建和翻建的房屋，自建成之次月起征收房产税；• 三、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；• 四、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；• 五、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；• 六、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税；• 七、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税• 八、 纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
•截止时间：纳税人因房产实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末•不需要缴纳房产税：大修半年以上房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除 八、应纳税额的计算八、应纳税额的计算 •依照房产余值计算缴纳的应纳税额＝房产计税余值×1.2%房产计税余值=房产原值*（1-扣除率）•我省房产原值扣除率为30%•依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额＝租金收入×12% •对个人按市场价格出租的居民住房（用于居住）全年应纳税额＝租金收入×4% 财税[2009]128号 自用地下建筑的税额计算： 1.工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值 应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%）×1.2％ 2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%作为应税房产原值 应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%）×1.2％ 我市个人出租房产综合征收率•1、个人住房出租以月租金20000元计，分别适用4%、8%征收率；•2、个人非住房出租以月租金20000元计，分别适用10%、15%征收率•房产税占比：85%，个人所得税：10%，营业税：5%。
•转租： 九、房产税的九、房产税的减免•《条例》、《细则》中规定下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、企业办的各类学校、托儿所、幼儿园、医院(包括门诊部、诊疗所)等自用的房产，免征房产税；•六、经财政部批准免税的其他房产 学校免征房产税•一、《安徽省人民政府关于印发进一步支持服务业加快发展若干政策的通知》（皖政〔2011〕109号）：• 企业和个人兴办的学校、幼儿园、托儿所自用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税•二、 《安徽省地方税务局关于服务和支持民生工程的若干意见》（皖地税〔2007〕70号）：• 对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税•三、《安徽省地方税务局关于发挥地方税收职能推动非公有制经济又好又快发展的实施意见》（皖地税[2008]111号）：• 鼓励个人兴办公益事业对个人兴办的非营利性医疗机构和敬老院、养老院等老年服务机构以及农民专业合作社自用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；个人兴办的营利性医疗机构，自取得执业登记之日起，其自用的房产、土地，三年内免征房产税和城镇土地使用税。
兴办的学校、幼儿园、托儿所自用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税 备案类减免和报批类减免•减免税分为报批类减免税和备案类减免税：•备案类减免税是指取消审批手续的减免税项目和不需税务机关审批的减免税项目纳税人享受备案类减免税，应提请备案，经税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行•纳税人未按规定备案的，一律不得减免税•主管税务机关应设立纳税人减免税管理台账 报批类减免税•报批类减免税是指应由税务机关审批的减免税项目； •审批房产税的减免：对于缴纳房产税确有困难的困难性减免在各级人民政府•房产税困难性减免标准：符合以下情形之一的，可酌情减免房产税• 1、受市场因素影响，纳税人难以维系正常生产经营，出现较大亏损的、且当期货币资金在扣除应付工资、法定劳动保险费后，不足以缴纳城镇土地使用税、房产税的；• 2、因不可抗力，如风、火、水、震等严重自然灾害和其他意外原因，导致纳税人发生重大损失，正常生产经营活动受到重大影响，造成纳税困难的；• 3、属于政策性亏损的纳税人及符合国家和省、市政府鼓励或扶持发展产业或项目的纳税人，纳税确有困难的• 4、属于国家、省、市政府规定的产业调整、企业改制要求，并经有关部门认定的关闭、停产、撤销企业，导致房产、土地闲置半年以上，纳税确有困难的。
• 5、其他经省、市地方税务局确认的企业亏损纳税确有困难情形的；• 以上所称的亏损，以主管税务机关认定的企业所得税汇算清缴后的数据为准 不得享受困难减免1．属于国家产业政策限制发展或不符合国家产业政策的项目(即《国家产业结构调整指导目录》中“限制类”、“淘汰类”项目)；2．近3年内有偷、逃税行为的企业；3．连续享受困难减免照顾3年以上的企业；4．国家税务总局和省市地方税务局规定的其他情形 纳税人申请减免税必须向主管地税机关提供如下书面资料 1、减免税审批表；• 2、减免税申请报告（包括减免税的依据、范围、金额、企业的基本情况等）• 3、申请年度财务会计报表及企业所得税汇算清缴表；• 4、房屋权属证明及房产价值会计核算资料；• 5、纳税人提供的与减免税依据或理由相关的资料：纳税人停产、停业的，应附报主管部门或工商部门的相关证明文件或材料；对于国家鼓励或扶持发展产业或项目占地的减免税，应提供政府部门确定的扶持项目证明文件复印件或其他相关证明；对于因灾害和其他意外原因的减免税，应提供保险公司的理赔证明、所属期的气象资料证明或其它能够证明纳税人困难或受灾的书证、物证及其他证据• 6、税务登记证副本； 房产税征管中的有关问题 根据财税〔2008〕152号《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估一、房产原值是否包含土地使用权价值一、房产原值是否包含土地使用权价值问题问题 • 《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南就土地使用权的处理规定如下：“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产；企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本 •从以上规定可以得出，企业执行会计准则，•按规定区分土地价值与房屋价值，则不征房产税；如果不区分则不执行会计准则，征收房产税 •财税[2010]121即《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》中对关于将地价计入房产原值征收房产税问题 明确规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
• 需要明确：•1、对购买的商品房，购买时的房屋价款已含土地价值，因此对购买的商品房，按照购买时的房屋价款计算房产税即可•2、划拨土地以及 经过改制房地产评估入账的等等•3、容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标• 4、建筑面积为应税建筑面积按照比例，对在建和建成的房产、应税和免税的房产进行分割；•5执行期限：原则上从2011年1月1日起执行 借入、租赁土地的房产是否包含土地价值出租、出借给应税单位、免税单位的房产是否减除土地价值房产和土地两分离的情况下，房产房产和土地两分离的情况下，房产原值不包含土地价值原值不包含土地价值 例：甲公司所征用的土地总面积为2万平方米，征用土地支付的价款为4000万元，如果实际完工的建筑面积为16000平方米（假设仅一栋房产），则计入房产原值的土地价值为4000万元；；容积率为16000平方米／20000平方米＝0.8>0.5 假设上述案例中的建筑面积仅为8000平方米，则容积率仅为0.4（8000平方米／20000平方米），所以，此时计入房产原值的土地价值应为[4000万元×（8000平方米×2／20000平方米）]＝3200万元。
由此可见，当宗地容积率低于0.5后，会减轻企业的房产税税负 二、地下建筑房产税问题二、地下建筑房产税问题•根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定：• 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税 •一、自用的地下建筑，按以下方式计税：•1．工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值• 应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1－30%]×1.2%•2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70%作为应税房产原值• 应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-30%]×1.2%•3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税•二、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 三、附属设施如中央空调是否纳房产税问题• 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
国税发〔2005〕173号 ） 四、转租租金的房产税问题四、转租租金的房产税问题•根据现行房产税政策，房产税由房屋产权所有人缴纳房产出租的，应由出租人按租金收入的一定比例缴纳房产税，对承租人将房产转租的，其转租收入不再征收房产税 •皖地税〔2006〕146号 《关于印发安徽省个人出租房屋税关于印发安徽省个人出租房屋税收征管暂行办法的通知收征管暂行办法的通知 》规定：将承租的房屋转手再出租的，对转租人不征收房产税•建材市场：租赁土地、租赁零星房产后搭建、改造 •营改增以后：转租不适用综合征收率举例：事实很简单：合肥市某市场2016年6月将非住房以年租金15万元租给严某，严某再以年租金20万元租赁给某银行现在严某在营改增后如何申报缴纳取得的5万元租金税收• 现有政策个人出租非住宅的征收率分别为10%、15%•一、营改增前计算方法：•二、营改增后计算方法：•1、市局征科处：5万元-*20%•2、市局劳财税处：5万元*10%•3、分局：20万元*10%•4、国税局：20万元*5%• 孰是孰非呢？请听一一分解• 按照营改增税负只减不增的原则：• 市场开具增值税发票给严某；严某代开增值税专用发票给银行。
•三、正确答案是：•财税[2016]43号•各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：• 经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：• 一、计征契税的成交价格不含增值税• 二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税• 三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入• 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目• 四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税• 个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税 个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除•四、实行综合征收率的地方？•五、但仍然可能是非唯一答案。
五、使用尚未办理竣工结算的房产五、使用尚未办理竣工结算的房产问题•根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十五条、十九条规定，新建、翻建房屋没有帐面原值或帐面原值与实际价值相差悬殊 明显不合理的应予以评估，按评估价计征房产税其评估价应由具有房地产评估资质的机构确认并报经主管税务机关审核，待以后房产原值确认后再作调整•新建、 翻建房屋未竣工决算而先使用的，又无房地产中介机构出具的评估价，则暂按在建工程支出征收房产税，待竣工决算后再作调整 建议做法：建议做法： 一、如果是已经竣工结算并且验收完毕尚且挂在在建工程而没有计入固定资产，按照房产原值缴纳，涉及的补交税款按照征管法处理 二、对于尚未竣工验收又投入使用的按预算书与“在建工程”借方余额孰高的原则，以使用的建筑面积占整个在建工程建筑面积比例，确定房产原值；待实际决算完成后再调整房产原值，办理房产税的多退少补 六、房地产开发企业房产税问题•房地产开发企业的商品房鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
•售楼部等临时建筑•以租代售问题 七、投资房产入账的房产税问题•按照公允价格作为房产税的计税依据 八、房产税按照原值或者租金孰高计征•皖地税[2005]76号 《安徽省地税局关于印发安徽省房地产税收管理暂行办法的通知》明确：第四十一条 对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业税和12％的房产税；但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征房产税的，按房产余值计征房产税•此文件作废 九、出租柜台问题•对未构成房屋的柜台、铺面、场地等出租的情况：•《国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知》（国税发[2000]44号）：关于出租柜台征收城市房地产税问题 • 出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，外商投资企业将房屋内的柜台出租给其他经营者等并收取租金的，应按租金计征城市房地产税凡按租金计征的房产税税额超过按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税；未超过的，按房产价值计征 十、住房办公司的房产税问题•以自有住房注册公司或者数家公司合并办公的情况•分局的做法：增加租赁合同•建议做法：让纳税人自己申报 探讨•1、有些企业的房产不断维修、改善、增加，而房产税计税依据历年来一成不变。
2、清产核资、改制企业房产计税依据明显不合理，有两种错误的做法，一是仍然以评估以前的帐面价值作为计税依据，二是以提取折旧后的余值作为计税依据，侵蚀了税基3、关联企业间没有按照独立企业交易原则处理房产使用4、对纳税人将房屋出租，租赁合同中分别注明房屋租金、物业费、保安费、水电费、广告费等，租金低估5、集团公司或主管部门房产无偿提供给下属单位使用、收益•6、高速公路收费站和服务区的房产税、城镇土地使用税问题•7、BT、BOT等建设方式的房产税纳税主体•8、 讨论题•建筑物上的壁画是否纳房产税？•无偿提供给免税学校使用的房产 房产税明细申报• 定义：纳税人通过房产税税源明细 登记，使用房产税明细申报表进行定期申报的一种方式•我市正在推广的房产税明细申报试点工作在11月1日正式上线综合申报和明细申报两种方式都可接受•数据采集、审核、录入、备案•细分为自有房产和租用房产•目前，我市分别有记录各为条自有房产信息不足2000条，租用房产信息85000余条，变更登记信息13000余条 明细申报原则•登记就是申报，申报就是登记•明细登记原则，登记单位是栋；•完整登记原则，容积率等•正确性原则•谁纳税谁登记原则•结合城镇土地税登记，关联 尚待完善•承租方•自动生成申报表•房产土地关联•往期税款及其滞纳金•纠错 1、房产税明细申报表2、房产税数据采集表 3、房产税明细申报业务 总局总局:房产税明细申报表房产税明细申报表 对首次进行纳税申报的纳税人，需要申报其全部房产的相关信息，此后办理纳税申报时，如果纳税人的房产及相关信息未发生变化的，可仅对上次申报信息进行确认；发生变化的，仅就变化的内容进行填报。
有条件的地区，税务机关可以通过系统将上期申报的信息推送给纳税人税源数据基础较好或已获取第三方信息的地区，可直接将数据导入纳税申报系统并推送给纳税人进行确认 明细申报目前的工作明细申报目前的工作1、通过新增、迁入等新增纳税人的房产税明细申报管理2、加强门市开票企业的房产税明细申报登记管理3、加强检查、稽查、审计和举报等案件的房产税明细等级申报管理4、房产、交换、投资、重组等环节的房产税明细申报管理 申报问题 意义：以房控税以及房地产税收一体化 用百度搜索一下，用百度搜索一下，62006200万条记录，此房产税非彼房产税，后房产税万条记录，此房产税非彼房产税，后房产税时代时代 房地产税是加拿大(加拿大精品房产)最古老的税种之一，从英国对加拿大殖民统治时期就已出现，至今已经有超过130年的历史 据加拿大税收基金会统计，全加超过80%的财产税收是房地产税收入上世纪70年代以来，房地产税在地方政府财政收入中所占比重一直在35%至40%之间近年来，虽然比例有所下降，但房地产税仍然在地方财政收入中起到举足轻重的作用 • •从中长期来看，对个人自有住房流转和在持有环节征税是大势所趋。
这也是地方财政的迫切需求•十八届三中全会《决定》指出，要加快房地产税立法并适时推进改革这在陈淮和聂梅生看来，相比“房产税”，这里面多了一个“地”字，一字之差实际上是一个重大的改革突破 • 三、改革探索 •重庆上海个人住房房产税试点方案比较 （从2011年1月28日起执行 ） 上海重庆房产税细则对比上海重庆房产税细则对比项目项目重庆重庆上海上海试点范围试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）上海市行政区域税率税率以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%暂定为0.6%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%本地居民本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。
条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳免税面积一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180 平方米，新购高档住房为100 平方米上海市居民家庭人均60 平方米 计算公式：应纳房产税税额= 新购住房应征税的面积 x 新购住房单价 x 70% x 税率举个例子： 拥有上海户籍的一个三口之家，家庭原有一套住房为150平方米，现新购一套110平方米住房，该新购房屋单价为30000元/平方米那么人均居住面积达到86.67平方米，以超过人均60平方米的限制，那么此时，该家庭需要缴纳的税款就等于（260平方米-180平方米）x30000元/平方米x70%x0.6%=1008元 重庆：按照《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》中关于高档住房应税价格标准的规定，2013年房产税高档住房应税价格起点标准为12779元/平方米（该标准已在重庆市国土房管局公众信息网上发布）从2013年1月1日零时起（新建商品住房以网签时间为准，存量住房以办理房屋权属转移、变更登记时间为准），购买成交建面均价高于12779元/平方米（含）（原价格为12152）的新建商品住房和存量住房均属于应税住房。
上海：上海：2013年年1月月23日，上海公布今年房产税税日，上海公布今年房产税税率分界线为每平方米率分界线为每平方米27740元，与去年同期相比元，与去年同期相比提高提高844元 按照规定，需要征收房产税的房屋，如果房按照规定，需要征收房产税的房屋，如果房屋单价超过其两倍，即屋单价超过其两倍，即27740元元/平方米，则按平方米，则按0.6%征收房产税征收房产税;若低于或等于该水平，则征收若低于或等于该水平，则征收0.4%的税率 湖北、湖南搞房产税征收试点，是国税总局财产和行为税司司长陈杰在湖北、湖北、湖南搞房产税征收试点，是国税总局财产和行为税司司长陈杰在湖北、湖南湖南“两型社会两型社会”房地产评税业务培训班上说出来的房地产评税业务培训班上说出来的 建立和优化现代房地产地方税制•9月，总局财税司邀请了财科所、税科所、人民大学等7家单位专家学者座谈，我有幸作壁上观有以下观念：•1、企业所得税由国税管理，个人所得税收入全由地方收入•2、消费税、车购税留作地方征收•3、增大增值税的地方分成比例• 以上都不能解决和替代目前营业税在地方政府财政的比重。
•4、个人观点：营改增不涉及销售不动产和转让无形资产以及建筑业的营业税，同时将房产税、城镇土地使用税合并征收，统称为城市房地产税。