1 汉正街专业市场改造投资分析报告组长：汪强成员：王婉楠冯丽娜刘兴星孔雪刘权锋李南霖熊文川2 目录一 项目背景 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3 二 项目概述 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,二 投资环境分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3 （一）政策环境分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3 1 宏观政策分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 4 2 武汉市政策分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 4 （二）经济环境分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 4 1 宏观经济环境分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4 2 武汉市经济发展状况 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5 （三）社会文化环境分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5 （四）自然环境分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,6 （五）投资环境的swot 分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,6 1 市场内部环境要素分析（sw）,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,7 2 市场外部环境要素分析(ot),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,7 三 市场分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,7 （一）汉正街经营现状分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 7 1 汉正街的面貌调查 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 7 2 汉正街的交通调查 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 8 3 汉正街经营模式调查 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 9 （二）消费品市场供求分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,10 1 需求分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,10 2 供给分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,12 3 缺口分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,13 （三）汉正街的市场竞争分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,13 1 来自零售业地产模式的竞争,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,13 2来自同地段地产模式的竞争,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,14 3来自同类型地产模式的竞争,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,15 （四）消费者的心理分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 15 1 人们消费水平的改变 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,15 2 人们消费观念的改变 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,15 四 不确定性分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,16 （一）拆迁工作的不确定性 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,16 （二）汉口北发展的不确定性 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,16 （三）电子商务的不确定性 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,18 五 项目建议与定位,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,18 3 一、项目背景汉正街兴起于明朝中叶， 在水运和商业的驱动下， 汉口的街市沿着汉水流向 自然形成并延伸。
沿江从西至东，出现了宗三庙、杨家河、武圣庙、老官庙和集 家嘴等众多的码头，为商埠吞吐、集散物资由于水上交通便利，沿街店铺行栈 日益增多， 贸易往来频繁， 青砖瓦舍取代了茅屋竹篱， 四乡流民成为市场取之不 竭的劳力资源到清代康熙、乾隆的经济发展鼎盛时期，汉正街已成为“汉口之 正街” 20 世纪初，随着汉口开埠， 租界设立与铁路的开通， 汉口商业中心逐渐下移 至长江岸边汉正街则演变成小商品市场改革开放初期，汉正街市场恢复，第 一批 103 户个体经营者重新出摊 由于武汉独特的地理位置， 汉正街市场一度成 为全国性的小商品批发中心，被称为“天下第一街” 然而，进入新世纪以来，随着中国经济的飞速发展，以及国家战略的调整， 金华、义乌等小商品市场迎头赶上甚至超过了汉正街的规模；武汉市也由于城市 规模不断扩大， 发展规划不断完善， 在汉正街的发展上， 由全力扶持变成了改造 升级；此外，汉正街内部的交通、管理、物流、规划严重缺失，致使火灾频发、 产品质量问题层出不穷汉正街不仅失去了“天下第一街”的美名，还成为“水 货一条街”、 “脏乱差一条街”的代名词 2011 年武汉市、硚口区在武汉市“”期间公布，将对汉正街实施限期整 体搬迁，计划将汉正街打造成商贸旅游区，这个政府的规划声音给汉正街的投资 前景界定了方向。
然而近来汉正街实际的搬迁工作一直断断续续，政府的工作积 极度不高，以及政府实际搬迁方案的不确定使得汉正街现行处于流离状态，未来 的发展方向更加模糊化 作为一条具有五百年传承的商品街，汉正街的改造不仅仅关系到经济发展的 问题，从更深层次来说， 还是关系到中国小商品市场历史传承与发展的问题同 时，在市场经济高度发达的今天， 汉正街的升级改造对国内众多的专业市场实现 转型具有极其重要的指导意义与示范作用二、项目概述（一）项目定位项目：写字楼开发 地点：武胜路两侧 定位：承接建设大道、 武胜路北部地区高级商务区的溢出效应，作为建设大道金 融街的重要补充 形式：甲级、乙级写字楼， 利用价格优势吸引国内包括武汉市的国内外大中型企 业入驻4 （二）地段概述 武汉市充分利用“九省通衢”的天然优势，建成了较为完善的交通运输网络 京珠、沪蓉高速公路及京广、京九、武九、汉丹四条铁路干线在武汉交会，路面 交通发展完善 同时武汉位于长江黄金水道中游，有独特的航运运输优势 天河 机场是华中地区最重要的航空枢纽站，可飞达全国60 个大中城市和港、澳、日 本、韩国 而汉正街位于武汉市汉正街市场东三民路、民族路，西到硚口路， 南临汉口 沿河大道，北至中山大道，由汉正街、多福路、大夹街、长堤街、宝庆街、三曙 街、永宁巷、万安巷等 78 条街巷组成，占地 2.56 平方公里，含有 6 个街道办事 处的行政区划，位于汉口的中心地带。
三）规划概述 由于汉正街面积达1.6 平方公里，在这一区域内， 由于发展年代时间不一以 及周边环境的不同， 所面对的问题也有不同 因此，对汉正街的改造必须分区分 地块进行，探索每一地块的最优发展模式，以实现汉正街的整体最优 具体说来，以武胜路和多福路为两纵轴，汉正街为横轴， 对全区进行功能分 区，形成功能区内提供单一精品服务、全区统合成综合服务的现代化多功能休闲 娱乐区和物流集散地实现真正意义上的“批零兼营” 本项目属于整体规划中的一部分图四 构想中的汉正街开发图）5 三、投资环境分析（一）政策环境分析汉正街专业市场作为商业地产的一种运营模式，有房地产行业的一般特点， 对政府政策的变动敏感度较高 因而分析汉正街专业市场特定的政策环境对其投 资选择有重要意义1. 宏观政策分析政府在 2010 年以来加大了对楼市的宏观调控国务院连续出台了《关于促 进房地产市场平稳健康发展的通知》 、 “新国四条”、 “新国八条” 等一系列严厉的 调控政策从近几个月看， 全国各主要城市的住房价格均出现了一定程度上的下 降，宏观调控政策的效果比较明显同时为了抑制经济过快增长，政府继续实行 紧缩的货币政策，连续上调存款准备金率，上调利率。
从今年看，在一系列的货 币政策的调控下，我国中小型企业收到较大影响，PMI指数数期低于50% ，企业 家信心指数下降，经济增长放缓总体来说，国内宏观政策环境不容乐观，政府 调控楼市的决心仍在， 紧缩的货币政策也可能持续 这使得一些中小型开发企业 面临较大的融资、回笼资金的困难截止10 月底，对北京、上海、天津和重庆 四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行的不完全统计显示，今年在产权交易 所挂牌出售的房地产企业或项目超过600 宗，而去年同期则不足此数据一半 但 是，由于住房房地产政策环境恶劣，商业地产的投资需求却有很大的潜力据新 闻报道，各地已有一些开发商放弃楼市转向商业地产的开发投资2. 武汉市政策分析从武汉市对汉正街发展的政策角度来看，2009 年 6 月 18 日硚口区委区政府 发布《汉正街整体改造规划基本构想》 规划提出，汉正街的改造，将以“功能 分区化、市场专业化、经营法人化、交易电子化、管理一体化”为原则，今后7 年内，硚口区将引资200 亿元，对汉正街进行彻底改造，告别目前的混乱格局， 成为充满现代气息的商贸商务旅游区这是汉正街市场发展的一项重要的利好政 策然而，政府为整顿汉正街的经验环境与秩序，近几年一直大力推行“汉正街 搬迁”政策。
政策的主要意图是将汉正街小商品市场“置换”到汉口北这对汉 正街小商品市场的打击是巨大的但是，通过硚口区委区政府的 《汉正街整体改 造规划基本构想》 中可以看出， 汉正街将按一轴四区一线进行分区，分别设小商 品展销区、 服装展示区 其意图并不是完全抛弃汉正街的专业市场，而是将传统 的、不规范的市场进行整合、 规范化这对汉正街专业发展会产生很大促进作用二） 经济环境分析6 1. 宏观经济环境分析 今年我国宏观经济发展态势稳定前三季度国内生产总值320692亿元，按 可比价格计算，同比增长9.4%，年内预测 GDP 增速达 9.4%左右城乡居民收入 继续增加前三季度，城镇居民家庭人均总收入17886元其中，城镇居民人均 可支配收入 16301 元，同比名义增长 13.7%，扣除价格因素， 实际增长 7.8%1国内消费品市场需求充分 9 月份，社会消费品零售总额15865亿元，同比名义增 长 17.7% （扣除价格因素实际增长11% ） 其中，限额以上企业（单位）消费品零 售额 7550 亿元，增长 24.7%1-9 月份，社会消费品零售总额130811亿元，同 比名义增长 17% （扣除价格因素实际增长11.3%） 。
从环比看， 9 月份社会消费品 零售总额增长 1.35%2在固定资产投资方面，前三季度固定资产投资212274亿 元，同比名义增长24.9%（扣除价格因素后实际增长16.9%） ，比 1-8 月份回落 0.1 个百分点从环比看， 9 月份固定资产投资下降0.16%3从上述数据可以看出，居民名义收入增加微低于GPD 增长率，消费品市场增长较快， 固定资产投资 放缓总的来说，宏观经济发展态势比较稳定2. 从武汉市经济环境分析 2011年上半年武汉市实现地区生产总值（GDP ）3221.60 亿元，比上年同期 增长 12.4 ％其中，第三产业增加值1610.78 亿元，增长 10.5％全市房屋施 工面积为 4467.64 万平方米，比上年同期增长26.5％其中商业营业用房施工 面积 510.44 万平方米，比上年同期增长 65.3 ％4从此可以看出， 武汉市经济快速增长，商业用房的供给大幅增加上半年，社会消费品品零售总额1407.00 亿元，比上年同期增长17.7％其中批发和零售业完成零售额1263.52 亿元， 增长 18.5 ％；超级市场、 专业店零售额分别增长32.6 ％和 33.2％。
5由此数据可以看出，消费者对专业市场商品的需求呈快速增长的态势三）社会文化环境分析汉正街兴起于16 世纪，明朝中期已经形成，到清朝中叶已经极为繁荣它 是我国历史上著名的小商品批发市场它经历了明末清初资本主义萌芽时期的勃 兴和近、 现代一百多年的巨大变迁 , 在 20 世纪后期我国改革开放的浪潮中再度 兴起改革开放以来 汉正街目前已经发。