CB Richard Ellis | Page 1“创智商务区”案例研究 One NorthCB Richard Ellis | Page 2地点：新加坡 (波那维斯达)占地面积：200公顷交通：距离市中心20分钟车程；两条地铁线路、3个地铁站位于项目内开发商：裕廊集团（政府性质的工业地产开发商）总体规划：Zaha Hadid Architects（总部位于伦敦的设计公司）总投资额：150亿新加坡币发展历程：起初规划为科技园区逐渐发展为创意园区 (知识型产业和高效的信息分享)旨在推动新加坡向知识型社会的转型One North 概况CB Richard Ellis | Page 3One North 总体定位 四大支柱:1. 持续创新2. 动态、精美综合性3. 独一无二的特质4. 无缝链接全方位的功能社区: 集办公、居住、休闲娱乐、教育设施于一体，满足客户工作、生活、娱乐、学习全方位需求CB Richard Ellis | Page 4 功能分区：Life XchangeBiopolis：以生命科学为主题的“启奥生物医药研究园”Central Xchange Fushionopolis：以传媒为特色的“资讯传媒园启汇城”Mediapolis：19公顷，传媒产业Vista Xchange：全新商业项目“聚翠林商业中心”，规划由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成Wessex Estate：居住区域One North Park：多功能开放空间 布局：距离地铁最近的地方布置商业功能距离地铁较远的地方布置商务功能距离地铁最远的地方布置居住功能Life Xchange-地铁站-学校会所Central Xchange项目后期One North ParkWessex EstateVista XchangeOne North 功能分区与布局 CB Richard Ellis | Page 5项目发展历程20002002年20022005年2009年后筹备和设计发展初创期发展成熟期新时期 2000年， JTC被新加坡政府任命为One North的总体开发商； 2001年，JTC任命总体规划、交通规划顾问； 2001年，建立专家研究小组； 2001年12月，One North正式创办； 2001年， Biopolis（生物医药办公）一期开始建设； 2002年，南洋理工大学毕业生俱乐部开始建设。
2003年，Loft项目完工； 2004年，Biopolis一期完工； 2005年，Fusionopolis（信息通信、传媒、工程、物理学办公）一期开始建设； 2005年，公寓项目开始建设； 2005年，Rochester 11（改建的零售休闲设施）完工 2009年，商务酒店、服务式公寓完工； 2009年， Biopolis三期完工； Mediapolis完工； 继续建设One North配套设施； 规划开发One North后期项目20062008年 2006年， Biopolis二期完工； 2006年，南洋理工大学毕业生俱乐部完工 2006年，商务酒店、服务式公寓开始建设 2007年，Biopolis三期开始招标； 2008年，Fusionopolis一期上市 2008年，Mediapolis（数字传媒办公）开始建设； 2008年，Integrated Hub（市政文化/零售休闲综合设施）部分开业One North 发展历程CB Richard Ellis | Page 6nBiopolis：占地20公顷，以生命医药产业为目标客户的办公设施，配以商业配套nFusionopolis ：占地30公顷，以信息通信、传媒产业为目标客户的办公设施，配以商业配套nVista Xchange：占地17公顷，由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成社交场所nWessex Estate：占地28公顷，由连排、公寓及Loft等组成的居住区域nOne North Park：占地16公顷，由绿地景观、绿色步道、儿童游玩广场等组成的休闲场所Biopolis-地铁站-FusionopolisWessex EstateVista XchangeOne North 主要业态One North ParkCB Richard Ellis | Page 7概况： 位置：One North北部区域；靠近新加坡国立大学、国大医学院；5分钟步行距离达到地铁站 总投资：5亿新币 总占地面积：20公顷 总建筑面积：一期约185,000平米，二期约37,000平米，三期41,505平米（后期待定） 分期：一期2004完工，二期2006完工，三期计划2009年完工 目标客户：科学家、研究者、技术工作者、管理者、生物医药研发企业一期二期一期二期三期土地面积积（平方米）40,0008,0719,433容积积率4.654.64.4总总建筑面积积（平方米）办办公180,17335,50041,205商业业5,000 1,500 300停车车位880290n.a.建筑高度（米）63.5191.5n.a.160总栋总栋 数72n.a.总总楼层层数 812 7n.a.三期One North 主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 8建筑指标：一期二期标标准层层面积积（平米）1,5842,5642,7002,800单单元分割（平米）18932（零售），2191,100（实验室），69800（办公）30180（零售），110530（实验室/办公），170700（实验室）楼板承重（KN/平米）10（1楼），7.5 （212楼）千，5.0（地下室）5.0（1楼），7.5（26楼），12.5（7楼）柱间间距（米）n.a.13.3*14.3楼板层层高（米）54.16.7（1楼），5.2（25楼），7.5（67楼）电电量（VA/平米）n.a.236（实验室/办公），200（零售）电电梯（个）34（客梯）、2（货梯）5一般甲级写字楼：承重5KN；建筑层高3.54米One North 主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 9绿色概念绿绿色概念构成部分在Biopolis的运用干净净土地回收/运用回收物品Biopolis回收计划空气动力垃圾运输系统有机合成物的运用保护护自然最大限度减少对生态系统的影响/保持原有的生物多样性空中花园、绿色露台植物移植干净净空气建筑的设计及营运能有效利用能源/运用可再生能源光伏技术运用节能设计区域冷却系统氢填充站智能建筑系统太阳能热水系统、太阳能照明系统干净净水保护水质/运用可循环水“新”水的运用无水小便器公共健康建筑的设计及营运保障租户的健康街区设计便于清洁自我清洁型One North 主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 10绿色概念二代电电解离子水系统统 无污染纯水、多元化供水空气动动力垃圾回收处处理系统统 减少运输垃圾的繁重劳作、腾出地面空间、提升健康品质外墙墙百叶窗隔热热 减少热吸收、减少阳光对租户的照射、减少能源消耗太阳能热热水系统统 通过太阳能产生热水减少环境污染、减少电消费、无特殊维护需求自然采光运用系统统 节约能源消耗、提供舒适的办公环境建筑智能系统统 实时快速最优控制、跟踪预调参数与使用习惯、找出故障设备/泄露、最优化能源消耗区域冷却系统统 价格更节省、节约能源消耗、无单体建筑制冷设备空间需求、减少噪音污染节节水小便池 无需触摸更卫生、无异味、减少维修重置成本、更低的安装成本光伏技术术运用 可再生能源运用、减少备电需求、无特殊维护需求、光伏材料同时也是美观的外墙材料自我清洁洁坐便器 更干净卫生、保护使用者无细菌感染、保障建筑形象空中花园/绿绿色露台 为建筑提供防热层、提供绿色放松的工作环境、二氧化碳转化为氧气、节约能源便于清洁洁的街道设计设计 逐步弯曲的设计便于机器操作、道路排水系统防止积水、排水上盖防止碎物进入水系统有机合成物的运用 帮助移植植物的健康成长、有助重粘土的排水、防虫、园艺垃圾的有效循环植物移植 保持生物的多样性、提供绿色放松的工作环境、降低环境温度、二氧化碳转化为氧气One North 主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 11配套设施 位置分布： 位于各办公楼的1、2层 面积 零售：44273平米 餐厅：75175平米 咖啡/饮料/简餐：43111平米 美食广场：932平米 演讲厅：650平米（480座） 展示厅：1,208平米 小孩看护：54398平米 比例：以零售与餐饮为主（58%）One North 主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 12配套设施主要租户 便利店：7-eleven 餐饮：Bakin Boys，Bistro Fabulous，Foodbank Gourmet，Haven 95 Restaurant & Bar，Infuzi，Raj Restaurant，Yoshi，Kaffee Kultur，Moovellous Flower Caf 银行：Citibank N. A. 美容美发：Essence Hair & Body Wellness 儿童教育：Learning Vision International 干洗：Lemon Laundry 书店：Research Books Asia 医疗健康服务：Shenton MedicalOne North 主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 13市场表现 目标客户： 实验室型研发中心 办公 创业型公司/孵化器 实验服务型公司 一期两栋定位于私人机构，五栋定位于生物医药研究机构A*STAR；二期定位于私人机构；三期定位于临床科学研究、药物运用的研究企业 入住率 一期：100% 二期：80%One North 主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 14市场表现以国际知名医药公司为主，其中大部分为实验室办办公楼一期主要租户户Centros科学、技术和研究局（7F）；生物医药研究委员会（8F） ；生物工艺技术研究院（6F） ；生物医药科学集团（9F）；新加坡Bio*One投资（9F）Chromosillumina（3F）；invitrogen（4F）；诺华热带病研究院（5F）；Paradigm Therapeutics Singapore （3F）；地区新兴疾病干涉中心（2F）；Vanda制药（3F）Helios运用生物系统（亚洲）集团（9F）；B Square Lab（4F）；Bioventure Centre（4F）；CombinatoRx新加坡（8F）；Davos生命科学（10F）；ES Cell International（5F）；葛兰素史克（3F）；健康科学局（11F）；Helix生命科学；Inventa Technologies（10F）；梅里亚亚洲（12F）；Moleac（9F）；Proligo新加坡（8F）；RIKEN （7F）；Seiko Instruments（8F）；SingVax（4F）；Thales技术中（4F）；Valeant制药；Veeco仪器（亚洲）；生物伦理咨询委员会（10F）；新加坡生物会社（2F）；化学工程学研究院化学合成实验室（3F）；Waseda-Shibuya（5F）Proteos分子细胞生物研究院Genome新加坡基因组研究院（2F）；Parkway Shenton（1F）；Swiss House（新加坡) （1F）Matrix生物信息研究院（7F）；开发技术有限公司（9F）；科学和工程研究委员会（9F）Nanos生物工程学和纳米技术研究院（9F）；Singapore Tissue Network （1F）One North 主要业态BiopolisCB Richard Ellis | Page 15概况：n位置：One North中部偏西区域，靠近欧洲工商管理学院；步行距离达到地铁站n建筑面积：27。