《资产评估计算题(同名11196)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估计算题(同名11196)（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第二章5、计算题某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。（1.5-1.2）1000012（1-33%） 1-1/（1+10%）5/10% = 91434（元）第三章 机械设备评估3、计算题（1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改
2、造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。1）重置成本100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（万元）2)加权投资年限10136.36144.67 + 5
3、6144.67 + 22.3144.679.66年3)实体性贬值率9.66（9.666）61.69%4)实体性贬值重置成本实体性贬值率144.6761.69%89.25(万元)5）功能性贬值=（54）12000*（125%）（P/A，10%，6）=3.92(万元)6）待评估资产的价值=144.6789.253.9251.5(万元)（2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别
4、为105%、110%、110%、115%、120%；被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。1)重置成本100120%105%+10120%115%124.72(万元)2)加权投资年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75年3)实体性贬值率
5、3.75*60%（3.75*60%6）27.3%4)实体性贬值重置成本实体性贬值率124.7227.3%34(万元)5）估算功能性贬值=-100012（125%）（P/A，10%，6）-3.926）经济性贬值率1（80%）X 100%1（80%）0.7 100%14.5%7)经济性贬值(重置成本实体性贬值功能性贬值) 经济性贬值率 （124.7247.97（-3.92）14.5%13.72(万元)8）待评估资产的价值124.7234+3.92-13.72 80.92(万元)第4章 房地产价格评估（2） 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为8
6、00元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米) 从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。 （3） 某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元平方米，但该房屋装修好，调整增加1；设备配置齐全，增加2；地段、层次、朝向增加1.5，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。根据题意：该房屋价格=970(1+l+2+1.5)12000.7=9701.04512000.7=(元)
7、（4） 某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.0
8、45-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3。该城市地价指数见下表：年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元（6） 有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑
9、容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7，不动产综合还原利率为8，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1)测算不动产总价=3200*2.5*300*90
10、%*(1-25%)/8%*1-1/(1+8%)=2)测算建筑费及专业费= 1000（1+10%）8000 = （元）3)利息 = 地价(1+7%)-13 + (1+7%)-1= 0.225地价 + 4)利润 = 15% = （元）5)地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润= -0.225地价- 地价 = /1.21 = （元） 单价 = /3200 = 1788（元/ m2） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 715（元/m2）（7） 房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租金总收入的12，管理费、修缮费为年
11、预期租金总收入的6，房屋财产保险费为0.3万元年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12。计算该房地产的评估值。1)该房地产的年租金总收入为：1712 = 84(万元)2)该房地产的年出租费用为：84(5+12+6) + 0.3 = 1962(万元)3)该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38(万元)4)该房地产的价格为：64.38 1-1(1+12)1012 = 363.76(万元)（8）假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2
12、年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。 1)完工后的预期楼价现值为：500045500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元）2)建筑成本及专业费：1500（1+6%）2 /（1+10%）2/2= 2891(万元)3)有关税费：8667.85% = 433.4(万元)4)目标利润为:(地价+2891) 15% = 15%地价+433.7万元5)估算地价:地价=8667.8-2891-433
13、.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元) （12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为
14、10%。1)预期完工后的楼价现值:801220005.165%80%(1-30%)1-1/(1+10%)48/10%(1+10%)1.5=3057.62(万元）2)在建工程的完工费用现值: 2500(1-45%)20005.1/(1+10%)0.75=1305.74(万元)3)税费:购买价格4%4)正常购买价格:购买价格=3057.62-1305.74-购买价格4% 购买价格=1251.34(万元)第五章 无形资产评估5、计算题（1）甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩
15、余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为33%。试确定该专利的评估价值。1）该专利资产的约当投资量=80（1+25%）（1+400%）=500（万元）求乙公司的约当投资量=4000*(1+13%)=4520(万元)利润分成率=500/500+4520=9.96
