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1、最新修正版“锦绣人家”项目初步市场调研分析报告调研范围：杨汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、香港路沿线调查对象：杨汊湖片区住宅楼盘（新华家园、金色雅园、绿色家园、阳光花园、泽皓雅居、浩海公寓）火车站片楼盘（东方帝园、裕荣家园、元辰国际大厦）金银湖片楼盘（常青花园10号小区、将军家苑、华星辰龙城、丽水佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园项目、泰跃集团项目）香港路沿线主要楼盘（荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园）说明：本案位于杨汊湖片区（常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、发展大道以北围成的片区）内，因此本次调研特针对片区内楼盘做重点调研，重点研究；同时
2、也不能忽视周边片区对本案所在片区的影响，因此根据地域分布特征和房地产市场发展的特点，又对火车站片、金银湖片、香港路沿线楼盘及市场也做调研分析。目 录最新修正版第一部分 区域概况第二部分 区域市场特征 杨汊湖片区 金银湖片区 火车站片 香港路沿线第三部分 区域住宅物业概况 区域住宅市场供应 住宅产品特征第四部分 销售情况分析 主要在售楼盘一览 销售情况分析 积压量分析第五部分 总体营销水平分析 在售楼盘营销手法 营销推广成败点第六部分 市场展望 潜在市场供应量 未来市场竞争点 销售价格走势第七部分 本案面市价格建议 本案优劣势分析 可比性楼盘性价比一览 本案市场比较定价附：楼盘资料第一部分 区域
3、概况杨汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想的居住环境，自然环境非常好，空间大，空气清新，安静无污染；又有良好的市政规划，金银湖片规划为大型居住区，将入住30万人口，杨汊湖片区在其辐射范围内。目前常青花园经过十余年的开发，已经具备成熟的生活居住配套条件，加上万科四季花城的开发及一批大规模项目的启动，区域持续成为汉口房地产市场的热点。杨汊湖片居民区内环境一般，新楼盘社区绿化环境营造还没有形成，目前环境景观效果差。区域道路畅通，出行便利。区域内经过几年的开发，生活配套环境较成熟，但配套水平一般。总体来看，本案所在的杨汊湖片区，给人的印象是中低档居住区，居民素质一般，区域也聚集了一批效益较好的
4、企事业单位，如民航、电信，临江汉经济发展区，潜在消费群体丰富。第二部分 区域市场特征一、杨汊湖片区早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。经过几年的低档次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。区域内房地产市场呈现以下特征：1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价发展；2、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主；3、房价分1800元/平方米2000元/平方米2400元/平方米三个档次走，在18002000之间居多4、土地资源比较丰富，
5、由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展，发展潜力大；5、区域内有一批知名企事业单位，消费层次高；但周边居民文化水平不高，治安印象差6、市政生活配套资源丰富但水平低相对于杨汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征：二、金银湖片区因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发热点区域。区域房地产市场价格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，万科四季花城的房价已经达到平均2500元/平方米。主要得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民看房措施。区 域代表楼盘
6、建筑形态规 模销售均价卖 点销售情况金银湖片将军家苑15栋6层多层5.5万，500套1450贴近现代家居生活60%丽水佳园40栋6层多层11万，1040套1550网绿生活、都市生态园约30%华星辰龙城一期16栋多层6.85万，675套1440新康居生活，新园林开盘，约10%万科四季花城二期B区约6栋多层、2栋小高层约5万，378套2500左岸枫林，春天狂想曲内部认购期（注：未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘）三、火车站片区片区属复兴村区域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发热土。片区楼盘规模较小，均价分2400元/平米2800元/平米两个档次走。区
7、 域代表楼盘建筑形态规 模销售价格卖 点销售率火车站片裕荣家园3栋12层小高层3万，约200套2300约60%东方帝园9栋12层小高层5万，约400套2250城市中心点现房元辰国际大厦1栋20层、24层3.5万（住宅2.6万），约140套3000商务概念约30%（注：未考虑天梨豪园、丰竹园、航天花园、富豪花园、新世纪都市花园等老盘）四、香港路沿线小规模小高层住宅区，销售均价在2700元/平米左右，大多楼盘进入现房销售阶段，区域可供开发的土地资源少。整体市场环境好，人文氛围浓厚，适合居住。片 区代表楼盘规模（平方米）建筑形态销售均价（元/平米）卖 点销售情况香港路片穗丰花园9万小高层2600实力
8、、实在、实用现房鹏飞湖庭1.42万小高层2750临湖，多功能商住楼现房紫藤花园4.4万小高层2800紫色文化，城开品牌现房总体而言，本案所在的杨汊湖片处于开发热点的新华西路片（离市区中心开发）和金银湖片（郊区概念开发）、香港路沿线之间，相对于周边片区而言，整体市场开发水平还处于中低层次。三大片区的开发建设将带动杨汊湖片楼盘的市场影响力，改变消费者区域心理价值。第三部分 区域住宅物业概况一、区域住宅市场供应 供应量分析经过调查与统计分析，区域内（杨汊湖片）主要在售住宅楼盘5个，总在售规模约40万平米，总套数3240套，平均每套面积约123平米。外围（包括金银湖片、火车站片、香港路沿线）相关主要在
9、售住宅楼盘7个，总在售规模约41万平米，总套数为3300套左右，户均面积124平米。可见，就主要在售楼盘而言，杨汊湖片区内市场供应量于外围区域市场在售住宅供应量相当，但产品档次则次于外围区域。区 域项 目 名 称在售建筑形态在售规模（）总套数（套）户均面积（）杨汊湖片新华家园一期4栋22层高层8万512136绿色家园一期20栋6层多层，5栋12层小高层7.5万750113阳光花园四期22栋6层多层约8万650125金色雅园一期20栋6层多层，7栋11层小高层13万1100130泽皓雅居一期1栋8层多层，2栋12和14层小高层2.6万228140合 计63栋多层，14栋小高层，4栋高层约40万3
10、240123金银湖片将军家苑15栋6层多层5.5万500112丽水佳园40栋6层多层11万1040105华星辰龙城一期16栋多层6.85万675110万科四季花城二期B区约6栋条式多层和2栋小高层约5万378123合 计77栋多层，2栋小高层30万2600115火车站片裕荣家园3栋12层小高层3万200125东方帝园9栋12层小高层5万400115元辰国际大厦1栋20层、24层3.5万（住宅2.6万）140套160合 计12栋小高层，1栋高层约11万740148注： （1）杨汊湖片由于浩海公寓规模小，尾盘，不构成大的威胁，未考虑；（2）金银湖片由于常青花园14号小区销售接近尾声，而碧海花园、黄
11、金海岸、高尔夫城市花园等为老盘，丽景湾、奥林匹克花园等未面市或启动，也没有考虑 ；（3）火车站片未考虑像天梨豪园、佳兴苑、城开丰竹园等尾盘；（4）香港路沿线新盘不多，这里不做比较分析。 供应类型分析从建筑形态来看，区域内在售楼盘中，约65栋多层，14栋小高层，4栋高层。多层住宅量为21.6万平方米，占总量的55%；小高层住宅量为9.5万平方米，占总供应量的25%；高层住宅量为8万平方米，占总量的20%区域外围在售楼盘中，有77栋多层，14栋小高层，1栋高层。多层供应量占总量的70%，小高层供应量占总量的22%，高层占总供应量的8%。综合来看，以多层为主，小高层次之。二、产品特征 产品形态分析从
12、上面供应类型分析可知，杨汊湖片区住宅供应方面，早期以多层住宅为主，如华苑小区、浩海小区、阳光花园等；随着区域市场的逐渐开发，住宅建筑形态由多层为主向小高层为主转变，如锦绣人家（全部为电梯小高层）、绿色家园（部分电梯小高层）、金色雅园（部分电梯小高层）、泽皓雅居（部分电梯小高层）、新华家园（全部为高层）等。在新开发的楼盘中，小高层项目占总量的比例提高到25%之多，若将锦绣人家和新华家园高层项目计入，此比例会更高。这也反映出土地资源减少，地价上涨后，电梯小高层建筑将成为市场主流的发展趋势。 销售价格分析区域内物业市场平均表价1980元/平方米，平均成交实价1933元/平方米。从价格来看，低于200
13、0元/平方米。付款优惠平均9.8折，因为本来价格低，付款优惠额度不大。楼盘名称规模（平方米）均价（元/平米）成交实价（元/平米）付款方式及优惠新华家园一期8万250023759.5折优惠绿色家园一期7.5万18501813一次性付款9.8折优惠阳光花园四期约8万19101890一次性付款9.9折金色雅园一期13万18001782一次性付款9.9折泽皓雅居一期2.6万25502473一次性9.7折，按揭付款9.8折合 计40万198019339.8折 户型及面积分析 区域在售主住宅项目中，322共1600余套，占总量的51%，为绝对主力户型，其次是22和42户型供应量大，并且成为热销户型。房型比例名称111221222322422复式主力户型热销户型总套数新华家园一期50%50%322，422322512绿色家园一期15%25%40%20%322322750阳光花园四期10%5%50%25%10%322，424322
