房屋税

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1、房屋税,主要内容,房产税的基本制度 房产税应纳税额的计算 契税的基本制度 契税应纳税额的计算,第一节 房产税,一、税种的设置 房产税是对房产征收的一种税。房产税是地方政府取得财政收入的重要渠道。 历史上，世界各国均征收过房产税。 中国现行房产税是在城市房地产税的基础上通过房产与地产分别课税而独立出来的一个税种。 房产税的法律依据，是国务院于1986年9月15日颁布的中华人民共和国房产税暂行条例。,二、征税对象、纳税人与纳税义务发生时间 （一）征税对象 房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区内的房产。 房产是以房屋形态表现的财产，房屋是有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，

2、可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。,（二）纳税人 房产税的纳税人为应税房产的产权所有人。产权属于国家（全民）所有的，由经营管理单位纳税，产权出典的，由承典人纳税，产权所有人、承典人不在房产所在地或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。,（三）纳税义务发生时间 1.将原有房产用于生产经营，纳税义务发生时间为生产经营的当月。 2.自行新建房屋用于生产经营，纳税义务发生时间为房屋建成的次月。 3.委托施工企业建设的房屋，纳税义务发生时间为办理验收手续的次月。 4.购置新建商品房，纳税义务发生时间为房屋交付使用的次月。 5.购置存量房，纳税义务发生时间为办

3、理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书的次月。 6.出租、出借房产，纳税义务发生时间为交付出租、出借房产的次月。,三、税基与税率 （一）税基 1.纳税人自用的房产，税基为房产的余值 房产余值是房产原值一次减除10%至30%后的剩余价值。 房产原值是纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。,2.纳税人出租的房产，税基为房产的出租收入 房产的出租收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入、实物收入和其他经济利益。

4、对以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，并以此作为房产的出租收入。,（二）税率 房产税采用比例税率。 纳税人自用的房产，税率为房产余值的1.2%。 纳税人出租的房产，税率为房产租金收入的12%。 对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4的税率征收。,四、税收优惠 （一）社会性优惠 1.公共事业优惠 （1）教育、卫生及社会福利事业的优惠。包括：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免税；为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免税；从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后

5、勤经济实体自用的房产，免税；非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免税；政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构自用的房产，免税。,（2）文化事业的优惠。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。 2.居民生活优惠 对个人所有非营业用的房产，免征房产税。 3.救助事务优惠 主要是困难救助性减免税。对纳税确有困难的纳税人，可由省、自治区、直辖市人民政府确定定期减征或免征房产税。,（二）政治性优惠 国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。,五、税额计算

6、 （一）基本公式 纳税人自用房产，房产税税额计算的基本公式为：应纳税额=应税房产余值税率 纳税人出租房产，房产税税额计算的基本公式为：应纳税额=应税房产租金收入税率。,（二）例题 某企业2007年底自有经营用房原值3 000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。计算该企业2007年应纳的房产税。 应纳税额=3 000（1-30%）1.2% =25.2（万元）,六、税款的缴纳 房产税按年征收、分期缴纳。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关申报纳税。,第二节 契税,一

7、、税种的设置 契税是对权属发生转移的不动产，借助查验契件、颁发契证的形式，向权利承受人课征的一种税。 征收契税的目的在于取得财政收入，同时契税可以作为不动产权属变化契约法律效力的一种证明。,世界上不少国家如德国、日本等均征收契税，并将之称为不动产取得税。中国古代，契税轫始于晋，宋代设立牙契税，元明有契本税，清代设立田房契，称契税。民国政府的契税，创立于1914年，颁布了契税条例，此后又经1915年和1917年两次税率调整，最后定为卖6典3（卖方6%，买方3%）。 中华人民共和国成立后，1950年4月政务院颁布了契税暂行条例。1954年6月，财政部对契税暂行条例进行了修改。 契税的法律依据，是国

8、务院于1997年7月7日重新颁布的中华人民共和国契税暂行条例和同年10月28日由财政部发布的中华人民共和国契税暂行条例细则。,二、征税对象、纳税人与纳税义务发生时间 （一）征税对象 契税的征税对象是土地、房屋权属的转移行为。所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。土地、房屋权属的转移行为包括6项内容。,1.国有土地使用权出让 2.土地使用权转让 3.房屋买卖 4.房屋赠与 5.房屋交换 6.视同土地使用权转让、房屋买卖或者赠与,（二）纳税人 契税暂行条例规定，契税的纳税人是在中华人民共和国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。所谓承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋

9、权属的行为。,（三）纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。,三、税基与税率 （一）税基 契税的税基为土地、房屋的成交价格。 1.国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，税基为成交价格。所称成交价格是指土地、房屋权属转移合同中确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 2.土地使用权赠与、房屋赠与，税基为税务机关参照市场价格核定的价格。 3.土地使用权交

10、换、房屋交换，税基为所交换的土地使用权、房屋价格的差额 。,（二）税率 为适应不同地区纳税人的负担水平和调控房地产交易的市场价格，契税采用幅度比例税率形式，税率水平为35%。 为减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买自用普通住宅，税率减半征收。,四、税收优惠 （一）经济发展性优惠 主要是农业方面的优惠，对承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。,（二）社会政策性优惠 1.公共事业优惠 对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会

11、举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。,2. 居民生活优惠 （1）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。 （2）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，省、自治区、直辖市人民政府决定免征契税（或减征契税）。 3救助事务优惠 对因自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的一些不可抗力原因灭失住房，需重新购买住房的，经税务机关批准，减征或者免征契税。,（三）政府服务优惠 对国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 （四）外交税收豁免 外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机

12、构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。,五、税额计算 （一）基本公式 应纳税额= 税基税率,（二）例题 某公司购买土地使用权，成交价格为200万元，当地规定的契税适用税率为3，计算该公司应缴纳的契税。 应纳税额 = 200 3 =6 （万元）,六、税款的缴纳 （一）纳税程序 当事人双方在草签契据后向税务机关申报纳税；税务机关查收税款后向纳税人发放完税凭证，纳税人持完税凭证到土地管理部门、房产管理部门办理权属变更手续。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理退房手续后，对其已纳契税予以退还。,（二）纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 （二）纳税地点 契税征收机关为土地、房屋所在地的税务机关。,复习思考题,一、概念 房产税 房产原值 房产余值 契税 二、问题 1.房产税的征税对象与纳税人 2.房产税的税基与税率 3.房产税的税收优惠 4.契税的征税对象与纳税人 5.契税的税基与税率 6.契税的税收优惠,33,Thank you!,