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1、常规研究报告撰写规范,帷德行,客观存在的几个现象,现象一：做信息的想做研究，做研究的想做咨询。,现象二：大专生做信息，硕士博士做研究，本科生做咨询。,现象三：适合做研究的不愿做研究，不适合做咨询的坚持要做咨询，不管适合或是不适合做信息的都不愿做信息。,结论：信息太“碎”，研究太“累”，咨询太“醉”。,关于研究的现实思考,路在何方？,目录,一、常规研究 1、日报 2、周报 3、快报 4、月报 5、指数报告 6、数据报告,帷德行,目录,二、专题研究 1、需求报告 2、土地报告 3、产品报告,帷德行,一、常规报告写作规范,工作流程,主要类别,帷德行,常规报告,常规报告工作流程,常规报告分类,日报的写
2、作规范,反映当日、当地的市场变化动态,目的,提供当日房地产基础数据及其分析,日报的写作规范,全市商品房成交量、成交均价变化及其分析,分环线/区域商品房成交量、成交均价分析,商品住宅成交量、成交均价分析,商品住宅成交排行榜,新增商品住宅情况,内容,日报的写作规范,流程,日报的写作规范,人员配置,日报的写作规范,质量要求,日报的写作规范,主要框架 第一部分 每日交易分析 一、全市商品房成交分析 1、商品房成交均价环比上涨/下跌4% 2、商品房成交量环比上升/下降5% 二、各环线/区域商品房成交分析 1、分环线/分区域商品房成交均价五环齐跌 2、分环线/分区域商品房成交量内环内涨幅较大 三、商品住宅
3、成交分析 四、热销楼盘排行及其特征分析 五、全市新增商品住宅分析 附表,在分析商品房及商品住宅量价变动时，我们要着重分析变化原因,列清项目名称、所属区域、环线和板块以及项目的成交量、成交均价和成交套数,搜集当日本地房地产管理部门所发放的预售许可证情况,日报的写作规范,主要框架 第二部分 每日要闻 选取当日对于市场发展有较大影响的政策、以及引人关注的市场动态，选取的新闻在5条左右。 发表易居研究机构对于该新闻及其影响的评论 。,日报的写作规范,备注 成交量和成交均价的变化分析应连续分析近一段时间（如15天内）内的具体变化情况并分析其变化原因。 变化原因可从成交结构着手分析。 分析员应注意市场变化
4、，通过长期的市场监测获取对于市场变化的直观感受，提高个人的微观市场把握能力。 在日报撰写过程中如出现因系统出错等各种原因导致的数据缺失，应在第一时间及时运用相关社会资源获取当日市场数据。如数据确实无法获取，当如实向相关发布媒体和客户方说明。,周报的写作规范,反映当周、当地的市场变化动态 ，分析市场热点现象、重大事件,目的,提供一周房地产基础数据及其分析,周报的写作规范,全市商品房、商品住宅供求分析,商品房、商品住宅成交均价分析,商品住宅成交量、成交均价分析,新增房源情况,内容,个案成交排行,周报的写作规范,流程,周报的写作规范,人员配置,周报的写作规范,主要框架 第一部分 网上交易即时评述 表
5、 全市商品房市场情况汇总 一、商品房、商品住宅供应量分析 二、商品房、商品住宅成交量走势 三、商品房、商品住宅供求比走势 四、商品房、商品住宅成交均价分析 五、个案成交排行 六、新增房源去化情况,我们应加强市场分析，并梳理出独特而准确的观点，提高周报的可看性和市场影响力,在分析量价变化时，我们需要拉长时间跨度，利用多周数据分析变化原因,周报的写作规范,主要框架 第二部分 新闻点评 政经要闻以其对房地产市场或者是房地产业发展产生的 影响为标准，尽量多选择影响范围大、影响时 间长的国家政策措施。 市场动态,重要的是向外界阐述易居对于选取新闻的观点和看法,快报的写作规范,及时跟进市场热点问题和政策,
6、目的,提供政策及热点分析、分析消除相关影响的对策,快报的写作规范,政策或热点事件内容分析,政策出台背景,商品住宅成交量、成交均价分析,对策研究,内容,相关影响分析,快报的写作规范,流程,快报的写作规范,人员配置,快报的写作规范,质量要求,快报的写作规范,主要框架 一、政策、事件等的内容阐述 二、事件发生背景分析 三、事件影响分析 四、应对措施分析,我们要深挖事件、政策背景高度概括影响,创造性地提出解决问题的思路,月报的写作规范,反映当月、当地的市场变化动态,目的,提供当月房地产基础数据及其分析,月报的写作规范,本月关注：对于月度市场的总体认识和市场值得关注的热点问题,市场综述：分析房地产市场发
7、展总体环境及商品房市场情况,土地市场：具体土地市场分析参见土地报告的撰写,住宅市场：分析月度住宅市场走势及产品、营销分析,商办市场：分析月度商办市场走势及产品、营销分析,内容,月报的写作规范,流程,月报的写作规范,主要框架,三、住宅市场 1、市场解析 2、产品分析 3、营销透析 四、办公市场 1、市场解析 2、产品分析 3、营销透析 五、商业市场 1、市场解析 2、产品分析 3、营销透析,易居视点 热点评述 关注楼盘 重要资讯 一、市场综述 1、经济环境 2、投资开发 3、市场概况 二、土地市场 1、经营性用地成交量分析 2、公告土地分析 3、抵押土地分析,月报的写作规范,写作技巧 易居视点写
8、作角度 易居视点相当于月报的前言、导读，是月报的总结和精要所在。易居视点的内容通常分为两部分，第一部分主要是对本月的回顾和总结，第二部分则是对下个月的预测和展望。一般分析角度包括： 本月回顾分析角度之一从供求和价格角度总结 例：回望“金九”成色不足（上海9月月报 ） 本月回顾分析角度之二从市场剧烈变动原因分析 例：3月份市场回暖的深层次原因 （上海3月月报 ） 本月回顾分析角度之三从重要调控政策分析总结 例：165号文件出台：明晰相关细则（上海6月月报 ） 下月展望分析角度之一市场量价走势预测 例：静观“银十”平稳调整（上海9月月报 ） 下月展望分析角度之二调控政策预判 例：上海4月月报中关于
9、宏观调控政策的预测,月报的写作规范,写作技巧 热点评述写作角度 评述本月重大的宏观政策 例：对外资购房设限政策的简评（上海6月月报） 对本月的热点市场现象进行分析 例：并购重组加速“金融+商业地产“模式（上海7月月报）,月报的写作规范,写作技巧 宏观背景分析角度 GDP及其增幅： 反映当地的经济实力及经济发展速度。 人均可支配收入： 同比、环比分析，反映市场购买力，其增幅决定了市场未来的需求是否有持续性。 固定资产投资、房地产投资额、住宅投资额、房地产开发情况： 反映当地房地产投资是否理性及房地产市场未来供应量大小。 深度分析交叉分析 人均可支配收入与房价的对比 房地产投资额占固定资产投资额比
10、重 房地产投资额占GDP比重 住宅投资额占房地产投资额的比重 房地产投资额与销售额比较 人均住宅投资额等,月报的写作规范,写作技巧 宏观政策分析角度 政策背景：为什么出台本项政策，政府希望达到什么目的； 政策条款：政策的主要内容 政策影响： 分析政策影响的主要对象，以及对各主体的影响程度。 采用定量、定性的方法分析政策对市场供求的影响，从而对市场未来走势进行预测； 对政策进行必要的评论，如评判政策的缺失之处，从而有助于把握未来政策的走向。,月报的写作规范,写作技巧 市场分析角度,供求关系分析,供应量分析,成交量分析,内容,成交均价分析,未来走势预测,月报的写作规范,写作技巧 供求关系分析方法,
11、当月供求比、累计供求比：反映市场过去的供求关系 预计供求比=1：预计预测期内成交量/预计同期新增供应量：反映市场未来供求关系。 去化周期=（上期末市场可售面积+预计预测期内新增供应量）/上期平均销售面积：市场未来市场的供求关系及去化压力大小。,点评： 累计供求比06年比05年有明显改善，市场供求基本平衡； 9月供求比较上月明显提升，供求关系改善，主要是由于9月市场成交量上升。,月报的写作规范,写作技巧 供应量分析方法,供应量包括可售面积（市场存量）与新增供应量两层含义。 供应量的分析方法主要有： 环比分析、 同比分析 供应结构分析：区域结构、产品结构、价格段、面积段结构等。与成交结构 进行比较
12、分析可以判断上市房源是否符合市场需求。,点评： 本月住宅供应量下降，而商品住宅供应量区也有较大幅度的增长，这主要是由于动迁配套房供应量下降所致。 本月新盘个数创下了今年新高，但供应量却没有达到顶峰，这表明了尽管处于“金九”的旺季，但开发商推盘仍较为谨慎，以小量房源试探市场反应。,月报的写作规范,写作技巧 成交量分析方法,同比分析、环比分析：反映市场需求量、购房者对后市信心等。 成交结构分析：区域结构、面积段、价格段结构、产品结构等进行对比分析。与上月进行对比，与供应结构对比。,点评： 今年“金九”成色明显不足。本月商品住宅成交量虽然也出现较大幅度的增长，但与市场预期仍有较大的差别，与往年40%
13、左右的增幅相比也逊色很多。,月报的写作规范,写作技巧 成交均价分析方法,同比、环比分析，反映价格增减速度。 价格变动原因分析： 成交结构变动引发：区域、价格段等 提价、降价楼盘增多。 产品结构变化：商办成交比重上升导致商品房价格的上升等。别墅成交比重上升也会带来住宅价格的上涨。,点评： 本月住宅均价出现上涨的原因： 本月动迁配套房占住宅成交比重为23%，较上月减少11个百分点。 10000-20000元高价住宅成交比重明显上升，本月该价格区间楼盘成交量占商品住宅总量23%，比上月提高了7个百分点。,月报的写作规范,写作技巧 未来走势预测方法,市场调研：对楼盘销售情况、购房者心理等进行调查，有助
14、于把握未来一段时间的市场走势。 政策分析：宏观经济背景和宏观政策背景决定了市场大势的主基调。 参考历史：分析市场过往周期的变动。 供求预测：对未来一定时间内的市场供应量和需求量进行预测，是走势预测最基本的方法。,预测：下半年成交量将在3季度调整稳固后随着9、10月份销售旺季的到来继续上扬。,预测：外环以外区域供应量下半年将继续放大，去化压力逐步增大，开发商应增强促销力度，提高销售速度。,月报的写作规范,写作技巧 产品分析写作角度 整体规划项目整体布局（平面和空间）、规划风格及特点等 例：大华锦绣华城11街区规划设计分析（上海2月月报） 建筑设计建筑风格、外观设计（图像、色彩等）、外墙材料应用等
15、 例：上海五角世贸商城建筑设计分析 （上海2月月报） 景观设计景观布局（平面和空间）、文化内涵、特色等 例：大华锦绣华城11街区景观设计分析 （上海2月月报）,写作技巧 产品分析写作角度 房型分析包括房型配比分析、面积分析、尺度分析、得房率分析、房型特色分析、楼层平面分析、层高分析、朝向通风分析等 例：本色花样年华楼层平面分析（上海2月月报） 装修设计装修标准、价格档次、装修材料、新技术等 例：未来域装修设计点评（上海2005年报） 配套设施车位、电梯、大堂、电梯厅、走道和公共部位装修、会所、小区配套、智能化设施、安保设施、其他配套、物业管理公司或经营管理公司等 上海国际汽车城大厦综合配套分析
16、 （上海5月月报）,月报的写作规范,月报的写作规范,写作技巧 营销透析写作角度 营销模式：小上海旅游文化城营销特点分析 （上海4月月报 ） 市场定位：同乐坊整体营销定位分析 （上海3月月报 ） 推广渠道：上海五角世贸商城渠道营销全球巡展 （上海2月月报 ） 广告投放：宝山祥滕广场广告分析 （上海2月月报 ） 现场包装：新浦江城 （上海2005年报 ） 促销活动：海门国际车城人体彩绘吸引眼球（上海3月月报 ） 操盘手法：宏南投资大厦销控手法分析 （上海2月月报 ） 活动效果：楼盘降价手法与效果对比 （上海3月月报 ）,月报的写作规范,注意问题 专业术语要统一规范：批准预售面积、新增供应面积等术语。 指标数据概念准确，格式、单位应前后一致：如重庆按照套内建筑面积统计总量，与其他城市不统一。 段落清楚，层次分明；同一级别的目录排序方式应统一 写作时统一用以下目录，一级目录黑体小三，二级目录宋体四号，加粗，三级目录宋
