格力地产股份有限公司2018年度第二期中期票据信用评级报告

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1、 中期票据信用评级报告 格力地产股份有限公司 1 格力地产股份有限公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA 评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AA 本期中期票据发行额度：5 亿元 本期中期票据期限：3 年 还本付息方式：按年付息，到期一次还本 募集资金用途：补充营运资金和项目开发 评级时间：2018 年 4 月 17 日 财务数据 项项 目目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 2017 年年 9 月月 现金类资产(亿元) 23.90 30.16 43.36 32.47 资产总额(亿元) 185.19 206.13 263.76 272

2、.32 所有者权益(亿元) 33.23 39.62 73.58 76.26 短期债务(亿元) 55.50 66.52 57.2851.39 长期债务(亿元) 60.38 52.32 80.10105.26 全部债务(亿元) 115.88 118.84 137.38156.65 营业收入(亿元) 14.66 25.45 31.22 21.97 利润总额(亿元) 3.77 17.48 7.99 5.55 EBITDA(亿元) 4.87 18.40 9.06 - 经营性净现金流(亿元) -11.45 1.82 -12.35-8.30 营业利润率(%) 24.04 29.92 32.13 31.40

3、净资产收益率(%) 9.42 34.57 8.14 - 资产负债率(%) 82.06 80.78 72.10 71.99 全部债务资本化比率(%) 77.72 75.00 65.1267.26 流动比率(%) 185.91 201.06 224.81 265.95 经营现金流动负债比(%) -12.88 1.85 -11.31 - 全部债务/EBITDA(倍) 23.77 6.46 15.17- EBITDA 利息倍数(倍) 0.79 2.58 1.10 - 注：2017 年前三季度财务数据未经审计；短期债务包含其他应付款中有息 部分，不含一年内到期的非流动负债的无息部分；长期债务包含长期应付

4、 款中的有息部分。 分析师 张 博 王兴萍 蒋智超 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 评级观点 格力地产股份有限公司（以下简称“公 司”或“格力地产”）是珠海市大型房地产开 发上市企业。近年来，公司在深耕房地产主业 的同时， 逐步搭建 “房地产业、 口岸经济产业、 海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业” 并行发展的“3+2”产业格局。公司房地产项 目较少，定位于中高端，在珠海市拥有较高的 市场认可度；公司土地储备质量较好，能够满 足公司未来项目开发需要；公司综合竞

5、争实力 较强。同时联合资信也关注到房地产行业受宏 观政策调控影响大、公司项目区域集中度高、 对外融资需求大等因素对其信用水平的不利 影响。 2016 年 8 月，公司非公开发行股票，有效 提升了财务实力，优化了资本结构。公司房地 产业务布局由珠海市逐步向国内部分重点一 二线城市扩张，未来随着各地项目的逐步开 发，其他产业逐步实现收益，公司整体收入规 模有望持续扩大。联合资信对公司评级展望为 稳定。 公司经营活动现金流入量对本期中期票 据的保障能力较强。基于对公司主体长期信用 状况以及本期中期票据偿还能力的综合评估， 联合资信认为，本期中期票据到期不能偿还的 风险低，安全性高。 优势 1 作为珠

6、海市国资委下属的房地产上市公 司，公司深耕珠海市场，市场认可度较高。 2 2016 年 8 月，公司非公开发行 A 股股票， 提升了财务实力，优化了资本结构。 3 公司房地产项目定位于中高端，项目位置 优越，毛利率保持较高水平。 4 公司经营活动现金流入量对本期中期票据 的保障能力较强。 中期票据信用评级报告 格力地产股份有限公司 2 关注 1 房地产行业受宏观政策调控影响大，未来 房地产市场运行存在不确定性。 2 公司资产负债率高，有息债务负担较重。 在建项目未来投资额大，债务规模有可能 进一步扩大。 3 公司房地产项目分布较为集中，易受所在 区域房地产市场政策及市场变化的影响。 4 若公司

7、债“16 格地 01”全部到期兑付， 公司 存在一定的集中兑付压力。 中期票据信用评级报告 格力地产股份有限公司 3 声 明 声 明 一、本报告引用的资料主要由格力地产股份有限公司（以下简称“该 公司” ）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信” ）对这些资 料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理

8、的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 格力地产股份有限公司 4 格力地产股份有限公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 一、主体概况 格力地产股份有限公司（以下简称“格 力地产”或“公司”） ，原名为西安海星现代 科技股份有限公司（以下简称“海星科 技”） ，系经西安市人民政府市政函199833 号文批准，由西安凯卓工贸有限责任公司变 更为

9、股份有限公司并更名而成立。 2008 年 9 月 18 日， 经中国证券监督管理 委员会核准，公司与珠海格力集团有限公司 （原名为“珠海格力集团公司”，以下简称 “格力集团”）通过资产置换和非公开发行 的方式进行重大资产重组。格力集团以其持 有的珠海格力房产有限公司和珠海格力置盛 房产有限公司各100%股权与公司除保留不动 产和保留负债外的所有资产进行资产置换； 资产置换的价格差额中的部分作为公司向格 力集团非公开发行 24000 万股股票的对价。 2009 年 9 月 1 日，公司向格力集团非公开发 行 24000 万股股票，公司股本总额变更为 57759.44 万股。2009 年 11 月

10、 25 日，公司在 西安市工商行政管理局办理了工商变更登 记。 2012 年 2 月，根据公司第一次临时股东 大会决议，公司名称变更为“格力地产股份 有限公司”，股票简称为“格力地产”，股 票代码为“600185”。2015 年 1 月，公司原 控股股东格力集团与珠海投资控股有限公司 （以下简称“海投公司”）签署国有产权 无偿划转协议书 ，并经国务院国有资产监督 管理委员会批准， 格力集团将其持有的 30000 万股无限售流通 A 股无偿划转至海投公司， 2015 年 5 月，国有股权无偿划转过户手续办 理完毕，海投公司成为公司控股股东。2015 年 1 月公司发行可转换公司债券（以下简称 “

11、格力转债”） ，转股起始日期为 2015 年 6 月 30 日，截至 2015 年底，累计共有 180.90 万元“格力转债”已转换成公司股票，转股 数为 86499 股。截至 2015 年底，公司总股本 57768.09 万股，公司控股股东由格力集团变 更为海投公司，持股比例为 51.93%，实际控 制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委 员会（以下简称“珠海国资委”） 。 2016 年 8 月， 公司成功非公开发行股票， 股本变更为 20.60 亿元， 海投公司持股比例下 降至 41.13%，仍然为公司的第一大股东。截 至 2017 年 9 月底，公司总股本 20.60 亿元， 海投公司持

12、有公司股权合计 41.13%，为公司 控股股东。实际控制人为珠海国资委。 公司以房地产开发为主，目前本部下设 董事会秘书处、行政部、人力资源部、财务 部、资金管理部、审计部、信息技术部、法 务部、企业管理部、总工室、海外事业部、 品牌管理部、安委会办公室等职能部门；截 至 2017 年 9 月底，公司合并报表范围内子公 司共 52 家。 公司经营范围：实业投资、投资及投资 管理、房地产开发经营、物业管理；货物和 技术的进出口经营（国家禁止和限制的进出 口货物、技术除外） ；建筑材料的销售。 （以 上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从 其规定） 。 截至 2016 年底，公司（合并）资产总额

13、263.76 亿元，所有者权益 73.58 亿元（包含少 数股东权益 0.55 亿元） ；2016 年公司实现营 业收入 31.22 亿元，利润总额 7.99 亿元。 截至 2017 年 9 月底，公司（合并）资产 总额 272.32 亿元， 所有者权益 76.26 亿元 （包 含少数股东权益 0.19 亿元） ；2017 年 19 月， 公司实现营业收入 21.97 亿元， 利润总额 5.55 中期票据信用评级报告 格力地产股份有限公司 5 亿元。 公司注册地址：广东省珠海市横琴新区 宝华路 6 号 105 室-23182（集中办公区） ；法 定代表人：鲁君四。 二、本期中期票据概况 公司于

14、 2017 年注册总额度为 28 亿元的 中期票据，公司于 2018 年发行期限为 3 年、 额度为 5.00 亿元的第一期中期票据。本期拟 发行 2018 年度第二期中期票据（以下简称 “本期中期票据”） ，额度为 5 亿元，发行期 限为 3 年。本期中期票据采用按年付息，到 期一次还本的偿还方式，募集资金中 1.5 亿 元用于补充下属子公司珠海格力房产有限公 司营运资金， 3.5 亿元用于支付上海松江泗泾 地块住宅项目（以下简称“上海松江项目”） 建设款。 上海松江项目位于上海松江区泗泾镇， 东至横港路、西至外婆泾河、南至规划道路、 北至规划道路，项目占地 32598.10 平方米， 项目

15、规划计容建筑面积 52156.96 平方米，总 建筑面积 104157 平方米，地块用途为住宅， 主要建设内容为普通商品房，由上海海控太 联置业有限公司负责实施开发，项目开发模 式为独立开发。项目于 2017 年 11 月开始桩 基施工，目前桩基施工基本完成，基坑围护 工程已完成 85%，预计 2020 年完工。 项目预计总投资 28 亿元，截至 2017 年 9 月底已投入自有资金约 19.65 亿元， 投入比 例达项目总投资的 70.18%。截至目前，项目 已取得国有土地使用证、建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许 可证。 本期中期票据无担保。 三、宏观经济和政策环境

16、2017 年，世界主要经济体仍维持复苏态 势，为我国经济稳中向好发展提供了良好的 国际环境，加上供给侧结构性改革成效逐步 显现，2017 年我国经济运行总体稳中向好、 好于预期。 2017 年， 我国国内生产总值 （GDP） 82.8 万亿元，同比实际增长 6.9%，经济增速 自 2011 年以来首次回升。具体来看，西部地 区经济增速引领全国，山西、辽宁等地区有 所好转；产业结构持续改善；固定资产投资 增速有所放缓，居民消费平稳较快增长，进 出口大幅改善； 全国居民消费价格指数 （CPI） 有所回落，工业生产者出厂价格指数（PPI） 和工业生产者 购进价格指数（PPIRM）涨幅 较大；制造业采购经理人指数（制造业 PMI） 和非制造业商务活动指数（非制造业 PMI） 均小幅上升；就业形势良好。 积极的财政政策协调经济增长与风险防 范。2017 年，全国一般公共预算收入和支出 分别为 17.3 万亿元和 20.3 万亿元，支出同比 增幅（7.7%）和收入同比增幅（7.4%）