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1、百年城集团有限公司 战略和管理体系提升咨询项目建议书,2004年3月,项目背景及目标 项目的内容和思路 项目主要工作步骤和成果 项目安排和运作方式 新华信相关咨询案例举例 新华信管理咨询简介,目录,项目背景及目标 项目的内容和思路 项目主要工作步骤和成果 项目安排和运作方式 新华信相关咨询案例举例 新华信管理咨询简介,目录,大连百年城,1999年4月19日，大连百年城奠基，是纪念大连建市百年的标志性建筑。作为大连首座真正意义上的“城中城”-MALL，百年城以采购量大，持续经营管理，众多品牌云集等为旗帜，营造出时尚休闲的购物氛围，为市民提供一种全新的消费体验,沈阳温州城,百年城集团将投资20亿元
2、，对南二中国小食品城进行整体改造，建设“沈阳温州城”。项目用地面积约为4.3万平方米，用地性质为商业和居住综合用地，拟建面积为28万平方米。百年城集团预计沈阳温州城将于2006年前竣工交付使用,大连温州城,百年城集团联手中国宝龙集团和中国华仪集团共同出资组建大连温州城商品交易市场，总投资额3亿元，建成后将是东北与环渤海经济圈最大的以温州经营模式为核心的“温州第一城”,集团经营模式,百年城集团作为一家商业房地产公司，主要的经营模式分为两种：以大连百年城为代表的开发经营的模式；以“温州城”为代表的只开发、不经营的模式,百年城集团是一家商业房地产公司，目前主要有两种经营模式,2003年全国商铺市场发
3、展迅速，1至11月份完成商铺市场开发投资额为1,018.49亿元，比去年同期增加42.50%，完成商铺竣工面积达2,097万平方米，同比增长40.90%。商铺市场呈现以下四个特点：,各地商铺市场蓬勃发展,2003年，北京商铺市场发展红火；上海市商铺市场中，品质竞争突出，其中住宅配套商业是零售物业市场发展的重点；重庆市重大项目的陆续开业，大大刺激了各商圈的快速形成；广州商铺市场新开的几个大型商场开始对外招租，使商铺供应量增加,商铺租金水平走势各异,商铺销售价格有升有降,商铺空置量有所上升,2003年各地商铺租金走势各有不同，北京的商铺在第三季度已经开始恢复；上海市商铺市场平均租金水平较高，200
4、3年以来上海商业用房的租金平均增幅超过20%；天津市商铺租金平稳上升；重庆市商铺租赁市场走红；广州市大型商场的平均租金与去年基本持平,2003年广州市商铺市场平均价格的下降，1至9月份商铺市场平均销售价格为9,810元/平方米，同比降低25.19%；2003年杭州各区域的商铺售价却不断上涨，目前杭州的商铺均价在每平方米两万元左右,2003年上半年受SARS疫情影响，广州商铺市场在2003年第二季度出现自2001年以来的首次负吸纳量，达42000多平方米。与此同时，商铺空置率也自5.9%跃升至15.9%。此外，重庆市商铺的空置率也较高，而且一部分商铺的空置时间长达五、六年之久,2002年、200
5、3年是商业房地产快速发展的两年，尤其是2003年掀起了商铺投资的热潮,商业房地产是复合房地产的类型之一,复合房地产概念：复合房地产是利用房地产的包容性，通过对传统的房地产业与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合，并整合与之相关的无形资源和要素，形成各种“产业房地产”,泛地产理论,传统房地产理论,其他产业,概念化,包容,融合,复合房地产,商业房地产 开发出的房地产用于商业用途，是通过对经济现象和发展趋势的准确把握，把房地产和商业进行巧妙的嫁接，使开发商和经营商利益共享，实现双赢乃至多赢，商业房地产是在居住地产和写字楼之后更高一层的投资境界，其投资价值与所在的地点区域的商业氛围
6、是否浓厚有关。商业房地产是一般房地产的一种整合和延伸。,SHOPPING MALL（购物中心）是商业房地产在国内的主要表现形式,工业用房,商铺,写字楼,公寓,商业房地产类型,SHOPPING MALL （购物中心）,集合,商业房地产的开发经营包含很多风险,国家宏观经济走势,国家商业地产政策,巨额资金投入,出售招租风险,商业地产的经营风险,设计规划定位风险,工程建设质量和周期风险,商业房地产在开发、经营、销售、管理的整个过程中都面临着许多风险,我国的商业房地产市场呈现以下几个发展趋势,商业地产在我国各级城市的发展时机已经成熟，连锁商业的发展、城市化进程的进一步加速使市场具有对商业地产强大的需求，
7、同时可以预见持续的需求将继续刺激投资的增长,商业房地产的开发时机已经成熟,随着市场竞争进一步加剧、利润空间进一步紧缩的大趋势的到来，特别是象北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，土地成本较高、资源日益紧缺，开发经营风险加大，一些地产开发商于是开始实施向二、三线城市发展的新战略转移计划。实施二、三线城市的开发战略，不仅为公司的发展找到了新的方向，也为中等城市的房地产开发注入了新鲜血液,竞争加剧，向二、三线城市进军,在商业房地产热火朝天的背后却是开发商缺少商业经营经验、轻视市场调查和业态规划，造成商业地产泡沫急剧膨胀，大量商业面积空置和资源浪费，更为严重的是造成房地产市场总体结构的不均衡发展。商务
8、部已经认识到“商业网点需规划建设，不能重复建设”，我国将参照国际惯例，通过立法建立大型商业网点建设听证制度，控制内外资商业企业盲目布点。“通过制定城市商业网点规划，减少投资的盲目性，避免过度竞争。”,房地产市场总体结构的不均衡发,目前，我国的商业房地产经营模式主要有以下几种,只租不售,这样运作的好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以坐待物业增值，甚至可以将商业物业投入资本运作,自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润,与商家联营,与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营,只售不租,出让产权，很快收回投资,不租不售,商业地产包括商业和地产两个概念。商业地
9、产的赢利渠道包括： 一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润,确定集团未来几年的发展方向和发展目标,1,确定集团核心竞争力的来源，建立并巩固集团的核心竞争力,2,制定公司的发展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略等内容,3,规范公司现有成功、独特的经营管理模式，使之系统化、模块化，成为公司向外拓展业务的坚实基础,4,百年城集团在商业房地产开发领域内已经取得了较好的成绩，但是为了谋求跨越式的发展，集团还应该加强在以下几个方面的工作,分两个层面建立公司的经营管理体系，包括商业房地产的开发经营管理体系和公司内
10、部运营管理体系，涉及流程和制度的建设，以及组织结构调整等内容,5,短期目标,通过内外部环境分析确定集团未来的发展方向和发展目标 确立并巩固集团的核心竞争力 制定集团的发展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略 建立公司商业房地产开发经营管理模式 调整集团的组织结构，以适应集团未来发展需要，并建立相应的管理流程和制度,长期目标,为集团实现跨越式的发展奠定基础，构筑管理平台 使公司在竞争日益激烈的市场环境下保持稳固持续的增长和发展 通过项目参与培养内部管理人才，实施人才战略，建立公司的高级人才梯队,新华信希望能够通过这次咨询项目，为百年城集团未来的发展指明方向，并构筑坚实的管理平台,项目背景及目标
11、 项目的内容和思路 项目主要工作步骤和成果 项目安排和运作方式 新华信相关咨询案例举例 新华信管理咨询简介,目录,本次咨询项目整体思路分为五个阶段,公司内部环境分析 确定公司核心竞争力来源 公司外部竞争环境分析,内外部环境分析,确定公司的经营目标和发展战略,建立商业房地产开发经营管理体系,企业发展和经营管理模式研究,建立商业房地产开发管理流程和制度 建立商业房地产经营管理流程和制度,国际同类商业房地产企业发展模式研究 国内企业经营管理模式研究深圳万科经营管理模式研究,确定公司未来五年的经营目标和发展模式 制定公司的发展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略,公司组织和管理体系保障,公司组织结构
12、调整方案 制定部门职责 建立公司核心管理流程和制度,第一阶段的主要内容是进行集团内外部环境分析,公司内部环境分析 确定公司核心竞争力来源 公司外部竞争环境分析,内外部环境分析,确定公司的经营目标和发展战略,建立商业房地产开发经营管理体系,企业发展和经营管理模式研究,公司组织和管理体系保障,新华信项目小组将根据研究与分析的需要 选择多种方法的组合来分析公司内部环境：,公司价值链分析,公司比较分析,公司竞争地位分析,公司面临战略问题分析,公司目前战略运行效果分析,公司成本构成分析,公司核心竞争力分析,公司利益相关者分析,公司内部要素矩阵及柔性分析,公司生命周期矩阵分析,公司活力分析,公司经营力分析
13、,公司经营条件分析,公司内部管理分析,公司能力分析/潜力分析,公司素质分析,公司特异能力分析,公司资源分析,公司资源竞争价值分析,注：项目执行时，将根据实际情况和需要，选取重点影响因素进行深入分析。,确定集团发展方向的前提是对集团的经营状况和内部资源的优劣势有全面深入的了解,资源禀赋能力,组织结构能力,环境制度能力,学习能力,创新能力,企业能力来源及层次,不可替代性逐渐加强,其重点内容之一是根据企业能力的来源及层次，分析百年城集团在企业各方面的能力,重点内容之二是分析百年城集团在目标商业地产市场中与竞争对手相比的竞争地位,并对比百年城集团与竞争对手的综合竞争实力,重点内容之三是对集团的管理运营
14、能力进行评估,在内部分析的基础上总结公司核心竞争力的来源,知识与技能,组织与管理,核心价值观,核心价值观：是核心能力的起源。它反映出企业的经营理念、企业文化、企业行为规范和企业价值标准等，对企业的所有活动产生重大影响 组织与管理：组织设计对核心能力会产生最直接的影响。组织灵活性强，核心能力发挥作用的范围就广，企业效率就高，竞争优势就便于巩固。管理的作用不仅影响员工的情绪，而且对核心能力形成起到引导资源积累和配置的功效，它保证了企业产品质量和各项工作的有序性。 知识与技能：它主要指企业员工所具有的知识、特殊技术、技能和对科学的理解程度，反映企业员工的技术素质和科研、开发能力。关于构成核心能力的知
15、识，至少应有三种：科学知识（公共知识）；产业独有知识；公司独有知识,具体来说，商业房地产经营的核心竞争力体现在两个方面,商业房地产,开发,经营管理,选址上与城市规划配套,前期的规划设计,工程项目管理、成本控制,管理模式,管理流程和制度,人员素质,百年城集团的核心竞争力在哪里？,在本阶段的最后，还将分析公司的外部环境,国际环境,国内环境,宏观环境,中观环境,微观环境,国际经济环境 政治法律环境 社会文化环境 国际资本市场环境分析,国内经济环境 国内法律法规/政策环境 国家投资政策环境分析 国家产业政策导向分析,行业变革驱动因素分析 行业成功关键因素（KSF）分析 行业经济特性分析 行业竞争结构模
16、型分析 行业生命周期分析 行业特征评价,国外供应者压力分析 国外潜在进入者分析 国外替代产品/服务提供者分析 国外用户压力分析 国外现有同行业竞争者分析 国外利益相关者分析,行业吸引力分析 行业细分 行业发展因素分析 行业结构变化预测,国内供应者压力分析 国内潜在进入者分析 国内替代产品/服务提供者分析 国内用户压力分析 国内现有同行业竞争者分析 国内利益相关者分析,注：项目执行时，将根据实际情况和需要，选取重点影响因素进行深入分析。,外部因素分析,政府及政策方面 行业发展趋势 行业客户需求变化 竞争者方面 行业核心成功要素 合作伙伴方面 客户方面 公众压力方面 ,评价矩阵,房地产行业属于国家重点监控调节的行业，尤其是商业房地产目前正处于探索开发经营模式、规范行业竞争的阶段，研究国家有关政策、行业发展趋势和竞争形势将是外部环境分析的重点,在此基础上对百年城集团利用外部机会，规避外部威胁或风险方面的能力作出评价,项目第二阶段的主要内容是研究房地产企业发展模式和经营管理
