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1、君贵东方瑞景项目 2015年下半年营销报告,目 录,一、东方瑞景项目销售目标计划,二、东方瑞景项目媒介推广计划,三、东方瑞景项目物业服务建议,东方瑞景项目2015年下半年推售房源分析,本次开盘推售1#、2#一单元、5#一单元及6#，产品链涵盖39-81一室、两室、三室多元化户型，推售原因为1#、2#暂时临街，6#紧邻邦威鞋城。,1#,2#,5#,6#,东方瑞景项目2015年下半年项目预计销售价格,销售均价：8200元/,价格区间：80008500元/,“金九银十”销售时机不容错过！,每年的九月和十月是哈尔滨传统房地产销售的绝佳时机，错过九月十月，进入冬季和第二年一季度，为传统的销售淡季，置业人
2、群一般不愿意购买房产。,销售总目标：50000万元,东方瑞景项目2015年下半年项目合计总销售目标,备注：回款目标为开盘期五证齐全的情况下的数值。,营销引导期,开盘强销期,认筹目标1800组,销售目标50000万,东方瑞景项目2015年销售目标梳理,开盘,到访客户量目标：,认筹客户目标：,6000组,1800组,东方瑞景项目营销引导期,东方瑞景项目营销引导期销售目标分解,销售额 50000万 销售套数 560套,东方瑞景项目开盘强销期销售目标,东方瑞景项目开盘强销期销售目标,按照销售目标5亿元计算,东方瑞景项目开盘强销期销售目标分解：,在目前五证不全的情况下，开盘前认筹方式如下：,东方瑞景项目
3、认筹方式介绍,客户填写认筹单，交诚意金1000元排号顺序选房，待开盘时缴纳定金或房款。,案例一：汇龙北纬45度蓄客缴纳认筹金1000元/户； 案例二：巴黎第五区蓄客缴纳认筹金500元/户。,目 录,一、东方瑞景项目销售目标计划,二、东方瑞景项目媒介推广计划,三、东方瑞景项目物业服务建议,东方瑞景项目外部经济环境分析：,央行有关房贷金融政策,2015年以来，为应对复杂的经济形势，作为宏观调控两大政策之一的货币政策频频出手，三次降息、三次降准，降息、降准、定向降准、降准定向降准举措不断。 央行今年6月28日采取的定向降准做法，被市场认为是继续巩固2014年历次降准的效果，5年期以上商业贷款利率降至
4、5.4%，而5年以上公积金贷款利率更是降至3.5%。专家称，目前房贷利率已降至10年以来的最低值。,房贷利率10年最低，存款利率降低，居民房产消费需求下半年进一步释放。,7月20日国际金价闪电暴跌近60美元，瞬间从1133美元每盎司直跌至1078美元，跌穿1100美元关口，创下5年新低。此外，铂金挫跌5%至2009年以来低点，钯金和现货白银下跌近2%。贵金属跌跌不休，投资者将减少贵金属的投资。,2015年下半年将成为最佳的卖房时机！ 自住需求进一步释放，股市及贵金属投资流出资金进入楼市。,东方瑞景项目外部经济环境分析：,股市：,贵金属：,在房地产调控政策的短期托市效应后，股市溢出资金将成为下一
5、阶段拉动楼市交易量的推手。股市宽幅震荡背后必然引发前期获利资金的出逃，与股指的高风险相比，楼市的稳健将成为投机之后固化资产、保值增值的首选。,东方瑞景项目市场环境分析：竞品较多，准现房或现房为主，竞争激烈。,如何将东方瑞景项目启动区 1#、2#、5#、6# 计划推售产品尽快让目标客群 认知并购买？,在目前较为宽松的房贷政策环境下 在区域较为严峻的市场环境下,东方瑞景项目 现在推出的是哪些产品？,1号楼和2号楼户型分析,东方瑞景项目计划推售户型分析：,物业类型分析：全部为32层大高层住宅，公摊系数较大 户型面积分析： 使用面积3779一室到三室户型。首次置业、首改、再改户型。 户型格局分析：户型
6、较为方正，开放式大客厅方便个性化居住，起居室面宽普遍较窄。1号楼北向户型较难销售 位于园区靠近老铁路街区域，略有噪音影响 工程进度：大期房。 校区房：花园校校区房； 交通较为便利：附近64路、217路、218路、379路公交以及地铁一号线等公共交通方便出行。 商业配套：三公里范围内拥有哈西万达广场、学府路凯德广场、哈西大街家乐福等大型商业配套。,1号楼和2号楼户型分析,东方瑞景项目计划推售户型分析：,6号楼2至18层户型,5号楼2至18层户型,5号楼和6号楼户型分析,东方瑞景项目计划推售户型分析：,物业类型分析：全部为32层大高层住宅，公摊系数较大 户型面积分析： 使用面积3779一室到三室户
7、型。首次置业、首改、再改户型。 户型格局分析：户型较为方正，开放式大客厅方便个性化居住，起居室面宽普遍较窄。 位于园区靠近老铁路街区域，略有噪音影响 工程进度：大期房。 校区房：花园校校区房； 交通较为便利：附近有64路、217路、218路、379路公交以及地铁一号线等公共交通方便出行。 商业配套：三公里范围内拥有哈西万达广场、学府路凯德广场、哈西大街家乐福等大型商业配套。,5号楼和6号楼户型分析,东方瑞景项目计划推售户型分析：,东方瑞景项目 目标客户是哪些人？,东方瑞景项目前期积累客户分析,来自南岗和哈西区域的询问高层住宅的客户占比最多。,东方瑞景项目前期积累客户分析,需求两室和三室，使用面
8、积区间4080的客户居多。,东方瑞景项目前期积累客户分析,目前，来访客户以3050年龄段客户居多； 因项目未做推广，以自然到访为主，到访一次客户占绝大部分。,年龄在30-50岁为主； 以二、三次置业为主； 置业人群的经济基础较好，且正处于上升期； 认同哈西区域现状和发展潜力；主要来自南岗和哈西区域。 主要通过清华大街、铁路街沿线的项目包装及导引获知项目，可以通过其他途径如派单、微信、短信、报纸、网络、户外媒体、地铁媒体、线下活动等认知项目。,东方瑞景项目目标客群分析：,项目五证是否齐全？ 项目是否现房？ 项目房屋质量？ 项目后期物业服务质量？ 项目价格是否符合心理预期？,目标置业人群关注的房地
9、产五大问题：,项目五证不全； 项目产品为大期房，交房时间未定； 项目房屋质量未知； 项目后期物业服务质量未知； 项目价格暂未进行客户价格测试，有否达到客户心理预期未知。,东方瑞景项目整体现状：,20152016年的项目面向客户的推广工作 将围绕项目2015年下半年的入市营销引导期、项目强销期展开。,在东方瑞景项目现有的条件下,这是一个互联网+的时代,互联网+颠覆了传统的媒体概念 它是一个集合了多种功能的在线生活平台 更是一个足以代替真实感知的超级媒体,趋势一：媒体的表现力更丰富，娱乐属性加强,互联网+带来的全新媒体发展趋势,趋势二：内容价值降低，用户注意力成为稀缺资源,趋势三：社会化媒体（自媒
10、体）兴起,扩大项目品牌影响力 增加现场有效到访量,实现东方瑞景在售产品成交,通过对东方瑞景项目一系列的推广建立客户对项目的信心!形成购买力！,互联网+时代如何,东方瑞景项目 年度推广策略,媒体策略： 哈西区域有效拦截，多种媒体组合推广,通过项目在哈西区域哈西大街、哈尔滨大街、学府路、中兴大街、学府四道街等街区的派单、公交站亭广告；以及网络广告、微信广告、移动LED广告、电视团购专题栏目推广项目。,东方瑞景项目20152016年年度推广策略：,通过项目开盘前的多频次暖场活动，如彩票免费领取活动、异业联盟商家免费发代金券活动增加项目现场的人气；首次大型开盘活动和二、三次开盘促进客户签约。,东方瑞景
11、项目20152016年年度推广策略：,活动策略: 暖场活动蓄积人气，节点活动促进销售,对哈西片区老旧社区潜在客户的深度挖掘，同时对途径清华大街、铁路街各大企事业单位通勤车（南岗区政府、女子监狱、师大、中船研究所等）的单位进行拜访，拓展团购客户。,东方瑞景项目20152016年年度推广策略：,渠道策略： 地缘性客户与团体客户深度挖掘,东方瑞景项目建议应用推广手段典型项目例举,营销引导期,开盘强销期,营销持续期,再强销期,城心生活区面市,只在城市中心居住,城熟学区，品质居住,哈西花园校区准现房,2015,2016,重点,展望,东方瑞景20152016年营销推广阶段与推广主题,营销引导期,东方瑞景项
12、目营销推广计划,推广主题,哈西首席城心轻奢华宅面市 3779一室到三室臻品户型，花园校区诚意登记！,时间：2015年7月中旬-9月下旬,东方瑞景项目营销引导期,预计时间段：2015年7月中旬9月下旬 营销工作： 项目推广（7月中旬9月下旬） 线上（户外）媒介：龙视都市频道、哈西新区公交站亭、和兴路户外广告大牌、海城市场及孔雀酒店户外广告、网络广告等上线； 线下派单：哈西新区区域内商圈和重点老旧小区海报粘贴、宣传栏广告上线 新媒体：户外移动LED广告、微信营销上线 线下活动：龙视都市频道团购活动、送彩票活动不定期展开,东方瑞景项目营销引导期推广工作分解,主要推广媒体：客群覆盖面大，互动性好,龙视
13、都市频道推广 哈西新区公交站亭广告 哈西社区海报和宣传栏广告 微信营销,网络广告、和兴路户外广告大牌、建设鞋城、海城市场、户外移动LED广告,辅助推广媒体：补充主要媒体覆盖不到的区域,东方瑞景项目营销引导期推广媒介建议,重点活动：提升到访量，筛选有效客户,赠送豆油、电影票活动 送彩票暖场活动,东方瑞景项目营销引导期线下活动建议,东方瑞景项目营销引导期线上媒介哈西公交站亭,广告位,广告位,东方瑞景项目营销引导期哈西较老社区推广。,项目引导期海城市场、孔雀酒店、鞋城户外广告,海城市场户外效果,海城市场户外效果,项目引导期海城市场、孔雀酒店、鞋城户外广告,孔雀酒店户外效果,建设鞋城户外效果,东方瑞景
14、项目营销引导期竞品售楼处派单,东方瑞景项目营销引导期哈西各商圈派单,派单团队来源：熟悉哈西区域服务过品牌项目的外聘专业派单团队。,派单人员要求：各个商圈派单人员口齿伶俐，精神面貌好，经过一定的培训，对项目卖点和品牌有一定了解，能从容应答客户的常见问题。,派单人员培训：派发人员提前2-3天进行项目信息培训，统一对外说辞。,东方瑞景项目营销引导期派单人员素质要求,东方瑞景项目营销引导期DM&海报,学府路与自兴街交汇处名岛海鲜楼体广告,位置及优势：该广告位位于自兴街、西大直街、学府路交汇处，是进入哈西、群力等区域必经之路，且较多时间段堵车较为严重，人群再此停留时间较长，便于观看楼体广告内容。,东方瑞
15、景项目营销引导期户外媒体应用,哈西万达广场附近停靠的移动车载LED大屏幕,哈西万达广场附近停靠的移动车载LED大屏幕,移动LED大屏幕：建议在凯德商圈、哈西万达商圈以及哈西区域广场舞集中区域投放。,东方瑞景项目营销引导期新媒体应用,微信推广，采取以下几种方式进行推广： 以置业顾问私人微信号带项目公众账号推广； 通过房产置业QQ群推广； 利用线下活动进行推广； 销售道具及物料，常规媒体推广渠道印二维码推广。,东方瑞景项目营销引导期新媒体应用,微信自媒体营销：项目自媒体微信公众号每半月一次或重要工程节点进展消息发布，告知置业人群项目进展，增强客户信心。,东方瑞景项目营销引导期新媒体应用,推广栏目：
16、新闻夜航、夜航关注、第一房产 活动流程： 新闻夜航、夜航关注、第一房产等17档热点栏目 新闻夜航冠名,东方瑞景项目营销引导期龙视推广,东方瑞景项目营销引导期阶段暖场活动,活动时间：8月份中旬每周六或周日 活动名称：“免费领取电影票或豆油”微活动 活动频率：开盘前现场每周一次。 活动目的：现场微型活动主要用于在周末提升人气，活跃卖场氛围。,活动时间：8月份中旬每周六或周日 活动名称：“免费领取彩票”微活动 活动频率：开盘前现场每两周一次。 活动目的：现场微型活动主要用于在周末提升人气，活跃卖场氛围。,东方瑞景项目营销引导期阶段暖场活动,开盘强销期,东方瑞景项目营销推广计划,推广主题,哈西轻奢华宅园林社区热销 项目首次大型认购（开盘）活动 新品紧急加推，限量优惠。,时间：2015年9月下旬-12月末,东方瑞景项目开盘强销期,预计时间段：2015年9月下旬12月下旬 营销工作： 一、项目包装 售楼处内部部分节日包装
