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1、绵阳江油市香水温泉筹备商业计划书-目录一、执行概要1（一）独特之处1（二）目标客户及价值4（三）项目主要技术经济指标5二、项目概况7（一）项目公司简介7（二）项目概况12三、项目建设方案15（一）温泉洗浴区15（二）历史文化展示区16（三）滨水娱乐区17（四）民俗文化区19（五）游艇俱乐部20（六）生态居住区22（七）商务酒店区23（八）VIP汤屋24四、项目投资环境25（一）项目背景25（二）当地旅游投资环境33五、项目产品市场分析37（一）温泉旅游市场分析37（二）旅游房地产市场分析42（三）绵阳其他温泉旅游基地分析48六、SWOT分析52（一）优势分析52（二）劣势分析55（三）机会分析
2、55（四）威胁分析57七、项目市场需求与前景分析59（一）旅游客源市场分析59（二）绵阳温泉旅游发展目标60（三）项目旅游客源市场定位60（四）旅游房地产客户定位分析62八、业务发展目标65（一）总体发展计划65（二）具体业务战略及业务计划67（三）温泉地产销售模式70九、项目投资方案72（一）项目投资估算72（二）资金筹措74（三）资金来源与保障74（四）投资者权益保障75十、项目财务评价76（一）财务评价基础数据的选取76（二）销售收入估算77（三）成本费用估算81（四）财务盈利能力分析83（五）偿债能力分析83（六）财务生存能力分析84（七）敏感性分析84（八）盈亏平衡分析85（九）财务
3、分析结论85十一、项目风险分析86（一）投资决策阶段心静如水，心若冰晶-自己听多了、看多了、经历过的太多了，就慢慢的明白了-各位精英们 上午好86（二）土地获取阶段88（三）项目建设阶段89（四）经营管理阶段89附表93附图113拟稿人：一、执行概要本项目拟通过温泉地产和温泉旅游的完美结合，以温泉旅游项目开发为主，带动以北川香泉、香水、通口、汗蒸、西平、青莲为一条线的综合旅游环境打造，所有天然环境的综合利用，观景亭，李白文化的主题诗句山崖上篆刻，登山千级石梯，人造景观的打造改建，从而提升项目人气和灵气；温泉酒店项目为辅，充实休闲观光产业结构，完善投资模式；以温泉理疗、度假休闲、娱乐运动、商务会
4、议、餐饮住宿等高品质设施为基础，辅以温泉、生态园林景观、游艇俱乐部、诗仙李白文化展示等特色，重点针对国内分时度假及商务度假人群打造绵阳江油市的唯一高品质旅游观光聚集地。全面建设诗意中国李白故里美丽江油，推动江油温泉的旅游观光度假产业。（一）独特之处1、独特的地理位置江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里。江油以平坝和丘陵的地貌为主，自然条件优越，农副产品丰富。同时江油也是国家重要的商品粮基地，能源基地，冶金基地，建材基地。紧邻北川羌族少数民族风俗等多种文化的聚集地，多样的风俗文化也给本项目染上别样的风采。2、土地价格与地形优势江油市香水温泉虽属于旅
5、游型温泉，周边大山原生态环境具有一定数量的可开发的景观和土地，土地价格相对一般城市建设用地更加低廉，用地面积更加宽阔。另外，项目区属非建成区，土地上的房屋折迁量不大，易于实施征地拆迁；且无滑坡，无污染源及地质灾害；四周地形起伏、山水相依，有很好的山水景观。3、河流与湖相互辉映本项目地处湔江边，有湔江从景区流过，在西平与青莲交界处稍加筑一个大型河堤大坝就可使湔江形成了8-12公里长的内湖，开发出优美的水面景观，形成湔江与内湖交相辉映的独特温泉景观。该沟坡降小，枯水期流量约为20000立方米/日，丰水期流量约为50000立方米/日，有相当的自净能力。并且蓄水能力可以建设成为一个可以比上游通口河电站
6、更大的水电项目，为江油产生更大的产值。4、优惠的政策支持本项目作为江油市“两香一泉、四景区”的理想旅游项目，同样享受政府对“两香一泉、四景区”的优惠开发扶持政策。主要表现为减半征收采矿权有偿使用费和矿产资源补偿费；免收或减半征收地热矿产资源补偿费；所得税按15%征收；开发项目所涉及的温泉公建部分，经审批，市、乡两级土地出让金、配套费全部实行先征后返的政策；减半征收地热资源税等。5、便利的交通优势本项目地处江油市和绵阳北川县交接区，位于北川香泉和香水、汗蒸、西平的中间地带，也临近G5高速路和九黄线，是两片区间的交通必经之路，交通便利、区位优势明显，从成都主城市民自驾游仅2小时左右的车程。同时，该
7、项目直接连接湔江黄金水道和李白主题悬崖诗句篆刻画廊，交通优势明显。6、双核启动模式本项目采用独特的双核启动模式，以旅游休闲项目开发为主，提升项目人气；旅游观光地产项目为辅，充实休闲观光产业结构，完善投资模式。短期内通过温泉作为启动，做到资金快速回笼；长期通过休闲旅游，实现稳定持续的收入。从而也减少对矿山的开发影响生态的发展。7、温冷双泉本项目可以纳入江油市“两香一泉、四景区”最有价值项目，如果得到政府的大力支持。而且还拥有诗仙李白的故里之美誉，这种稀有的天然优势也将增加香水温泉的四川、绵阳、行业竞争力。8、生态园林景观本项目位于江油的香水乡的大山脚下，处于乡村的可利用土地结合点，拥有与四川其他
8、温泉大不相同的“天然景区与乡村结合”景观。从北川香泉至西平都可以入口及沿路景观为主线，由商业、宾馆过渡至温泉及其配套，环境渐趋宁静；同时远离城市喧闹，最终利用改建堤坝形成的水平面与温泉、景区相联系，形成山水一体，水天一色的自然景观，这样的整体布局能够很好地得到游客内心“从都市尘垣中追寻回归自然”的认同感。对现有的山崖之间进行大量的花卉种植，如杜鹃、山茶花、江油本地的特色辛夷花卉从山下、半山腰、山顶进行不同层次的种植穿插，以求达到一定的理想观光实际效果。加上半山的观景亭、山顶的观景亭，李白诗句的悬崖篆刻，千级石梯的打造；就逐步成为了一个不可多得原生态和人为打造的景观，结合大坝的修建，一个10多公
9、里的大型湔江人工湖相互衬托，势必可以打造为四川地区一个不可多得的5A景区。9、游艇俱乐部在当代，游艇业被称为“继后汽车时代的消费巨人”。本项目紧邻湔江，西平和青莲的交接处的大坝修建提供了大面积的水体资源，为本项目开发游艇这一特色产品创造了机会，这是其他温泉无法比拟的优势。江油可以提出的发展10艘豪华游艇的计划将为游艇旅游服务提供较大的机会，作为湔江西平大坝黄金旅游带与诗仙李白诗句悬崖篆刻画廊链接部旅游目的地的项目将极大地促进江油的旅游的发展和文化的传播。10、李白文化历史著名的诗仙李白使得江油具有浓厚的李白文化打造和价值开发。本项目将引入这一特色，通过李白文化中最具特色的“诗句”表演，李白文化
10、旅游体验等活动，让游客能够近距离的感受到历史诗仙李白故里的不一样的文化。11、香水温泉、西平大坝、观光旅游景观工程后续发展规划香水温泉、西平大坝、观光旅游景观工程后续发展规划中明确了江油的旅游新格局、新态势，由全程游向分段游转变，乘船游向复合游转变，单一的观光游变为观光、度假、特种游并举，陆上游与水上游并驾齐驱。本项目将符合香水温泉、西平大坝、观光旅游景观工程后续发展规划的要求，积极发展集观光、度假、温泉旅游为一体的复合型旅游。这样可以全力的打造江油的不一样的旅游价值格局。（二）目标客户及价值香水温泉旅游细分目标客户群体应为国内分时度假及商务度假人群、周末及短期休闲旅游人群、家庭及老人度假旅游
11、人群、浪漫情侣及度蜜月新婚人士人群，青少年、运动创伤及其他康复人群五大人群。其中：国内分时度假及商务度假人群是本项目主要的目标客户。表1.1：旅游目标客户价值表序号目标客户群占比1国内分时度假及商务度假人群40%2周末及短期休闲旅游人群25%3家庭及老人度假旅游人群18%4浪漫情侣及度蜜月新婚人士人群9%5青少年、运动创伤及其他康复人群8%合计100%本项目中温泉地产细分目标客户群体应为投资型买家、自用型买家、过渡型买家以及炒作型买家。其中投资型买家是本项目的主要的目标客户。表1.2：温泉地产目标客户价值表序号目标客户群占比1投资型买家50%2自用型买家36%3过渡型买家8%4炒作型买家6%合
12、计100%（三）项目主要技术经济指标表1.3：主要技术经济指标表序号项 目单位数据及指标备注一、主要数据1项目总投资亿5分期投资1.1静态投资亿1.51.2建设期利息万元1.3流动资金万元2年均可变成本万元3年均固定成本万元4年均经营成本万元5年均总成本万元6年均利润总额万元7年均净利润万元8年均息税前利润万元9年均息税折旧摊销前利润万元10年均所得税万元11贷款偿还期年二、财 务 评 价 指 标1项目投资财务内部收益率（所得税前）%2项目投资财务内部收益率（所得税后）%3项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 9 %）万元4项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 9 %）万元5项目投资回收期
13、（年）（所得税前）年含建设期6项目投资回收期（年）（所得税后）年含建设期7资本金财务内部收益率%8投资各方财务内部收益率%9总投资收益率%10项目资本金净利润率%11盈亏平衡点生产能力利用率%二、项目概况（一）项目公司简介1、公司名称北京银行投资管理有限公司。2、成立时间、企业性质、法人代表、注册资本北京银行投资管理有限公司成立于 年 月 日，属于民营性质。公司法人代表： ，公司注册资本 亿。3、企业组织结构本企业的主要业务及职能管理部门包括：（1）董事会办公室董事会办公室是董事会处理日常工作的办事机构，负责董事会文秘管理、公关接待、后勤保障、综合研究等工作的综合协调职能部门，具有调研信息、查
14、办和协调功能。（2）财务部财务部负责建立健全企业的财务管理细则和会计核算体系；依法办理会计事务，处理有关凭证、簿记、报表等核算工作，及时向有关部门提供会计信息；负责企业财务管理、成本费用控制等各项管理工作，制订筹资、投资、股利分配、税务筹划方案并实施相应的管理，参与制定资本运作方案，对会计信息进行处理，为企业管理和决策提供依据；企业内部稽核；处理企业与银行、税务、财政等政府部门之间有关财务事项，并协调好与这些部门之间的关系；企业内部与财务工作相关的业务培训。（3）人力资源部人力资源部负责建立和完善人力资源管理的规章制度及实施；人事档案管理，员工招聘、调配、解聘，做好企业人才信息储备；建立并实施员工激励体系，核定员工薪酬、福利；建立并实施员工保障体系，办理
