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1、昆明至祥研究中心 2013年7月17日,白热半场，轻舞飞扬 2013上半年昆明房地产市场报告,注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与 昆明至祥研究中心 联系 地址：春城路219号东航投资大厦608室 电话：（0871）68896888 转 822 新浪微博：昆明至祥研究中心,2013年房地产 市场半年报,一、经济背景,区域GDP提高,2013年1季度，昆明市国民经济保持较快增长，实现了1季度区域经济“开门红”。,自2009年开始，昆明市区域GDP增速明显加快。 到2012年年底，昆
2、明市实现地区生产总值3011.14亿元，环比增长19.99%；2013年1季度，昆明市实现地区生产总值692.95亿元，同比增长13.5%，高于全国5.8个百分点，高于全省0.9个百分点，国民经济保持较快增长。,数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）,2006-2013年1季度 昆明市GDP发展情况,保持较快增长,行业投资增长,2013年1季度昆明固定资产投资总体保持较快增长，房地产市场发展势头强劲。,2013年1季度昆明固定资产投资总体呈较快增长趋势，其中房地产开发投资比重增强，房地产市场发展势头强劲； 2013年1季度昆明实现固定资产投资501.23亿元，其中实现房地产开发投资21
3、8.45亿元，房地产开发投资比重达43.58%。,数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）,2006-2013年1季度 昆明固定资产投资和房地开发投资情况,项目,年份,较快增长,消费增幅放缓,2013年1季度昆明社会消费品零售总额实现357.58亿元，总体保持较快增长，增速小幅放缓。,近年来，昆明社会消费品零售总额保持较快增长，但增速放缓；其中城市社会消费品零售总额增速放缓势强。,数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）,2006-2013年1季度 昆明城市、农村社会消费品零售总额对比情况,2006-2013年1季度 昆明社会消费品零售总额发展情况,增速放缓,人口平稳增长,近年来，
4、昆明人口保持低位稳增长，但城镇化率呈稳增长且远超出全国综合水平。,近年来，昆明人口增长较平稳，总体保持低位增长。2012年年末昆明常住人口约为653.3万人，人口增长率0.72%。,数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）,2006-2012年 昆明常住人口发展情况,2006-2012年 全国、昆明城镇化发展对比,14.45 %,近年来，昆明城镇化水平远超全国。2012年年底，昆明城镇化率为67.05%，高出全国14.45个百分点。,二、行业政策 楼市盘点，重点解读，调控走向,政策盘点,2003年-2013年十年间，国家管理层累计出台10条左右“严厉”调控政策，但房价似乎无法摆脱越调越涨
5、的“怪圈”。,3月“国八条”,“18号文”确立房地产业支柱地位,2003年,2005年3月,2005年8月,“国六条”,“新国八条”,鼓励和支持住房消费,2006年,2008年,2009年,2010年,2011年,2013年,“国十条”提高二套房首付和利率,国务院5次常务会议研究调控,又一轮“国八条”开始限购,“国五条”向二手房征20%差价税,楼市十年九调 频陷涨价“怪圈”,政策盘点,2013年1-6月全国发布实施及进行听证等政策中，住房政策始终成为调控主导，同时金融、规划、户籍及土地等政策也是上半年调控重点。,2013年1-6月全国政策盘点（数据来源：昆明至祥研究中心）,重要事件,全国楼市房
6、价上涨压力巨大，各地相继出台政策以稳楼市，征房产税、缩紧信贷、审批从严等措施相继而来。,5.1-5月1日起，深圳商品房预售实行一套一备案，每套未备案商品房处10万元罚款； 5.9-广州将取消农业和非农业户口划分； 5.15-北京公布房地产经纪管理“20禁令”； 5.23-5月1日起兰州户籍改革，租房住也可落户； 5.29-石家庄保障房逐步实施“租售并举”政策。,重要事件 回顾,6.1-玉溪市限价商品住房管理规定（听证稿）举行听证； 6.18-昆明市限价商品住房管理暂行办法、昆明市普通商品住房项目配建保障性住房管理暂行办法公开征求意见； 6.28-证监会：对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价
7、等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。,4.1-二线城市五条细则出台：房价增幅低于收入实际增幅； 4.7-兰州出台中介经营十条“禁令”防止违规乱收费 ； 4.8-北京贷款购买第二套住房家庭，首付款比例不得低于70%； 4.22-广州：楼盘定价过高不得销售。,2.18-昆山：自2013年2月25日起住房公积金 “申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。 2.18-江苏省盐城市出台盐城市房屋登记信息查询管理办法(试行)“一律严禁以人查房”； 2.27-2013年3月1日起大连市户籍准入规定即将正式施行，全面放宽大连落户条件。,3.1-长沙：第三套及以上住房停发住房公
8、积金贷款； 3.8-东莞公积金贷款新政：贷款金额不高于账户余额的8倍； 3.15-住建部：首肯地方根据自身情况取消经适房； 3.31-广、北、上率先执行20%个税政策,1.5-北京公积金贷款调整：人均住房超29.4平拒贷二套 ； 1.8-国土部：急令各省逐宗核查非新增建设用地； 1.11-重庆：1日起新购房价格超12779元/平要缴房产税； 1.23-上海：房产税税率分界线27740元/。,二、行业政策 楼市盘点，重点解读，调控走向,表：“新国五条”细则与表述对比，细则措施严于表述,国务院版细则出台距2月20日表述公布仅一周时间，时点超市场预期，细则在延续“新国五条”精神之余具体措施更为严厉。
9、,新“国五条”,5月下旬，关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见正式发布，房产税扩容之说被明确证实，但扩容时间及试点城市尚未明确，全国部分城市开始出现住房抢购潮。,行政体制改革：深化政府机构改革；简政放权，下决心减少审批事项；创新政府公共服务提供方式。 财税体制改革：完善财政预算制度，推动建立公开、透明、规范、完整的预算体制；扩大营业税改征增值税试点范围，在全国开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点，择机将铁路运输和邮电通信等行业纳入试点范围。合理调整消费税征收范围和税率，将部分严重污染环境、过度消耗资源的产品等纳入征税范围。扩大个人住房房产税改革试点范围；建立健全覆盖全部国有企业的国
10、有资本经营预算和收益分享制度等。 金融体制改革。 投融资体制改革。 资源性产品价格改革。 基本民生保障制度改革。 城镇化和统筹城乡相关改革等。,有消息称，房产税试点扩容已经提上日程。继上海、重庆试点房产税征收后，今年有望新增多个城市进行房产税试点。同时，新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，预计主要针对增量征收。 继上海、重庆试点房产税征收后，有消息人士向媒体透露今年有望新增数个城市进行房产税试点，新增试点城市执行方案与标准将因地制宜。据业内分析，京广深杭等房价增长较快的一线城市纳入试点可能性大。 中央电台财经评论员杨红旭在微博上表示，房产税是必定会征的。他认为扩大试点的范围主要方向是一二线房
11、价较高的城市，南京征税的概率是90%，征收方式可能与上海相似。 25日，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受记者采访时表示，目前房屋系统联网还未对外公布，税法没有修改，因此说房产税的开征基础条件还未成熟。,继关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见发布之后，今年新增多个城市进行房产税试点已成必然。就业内分析来看，扩大试点范围的主要方向是一二线房价上涨过快和房价较高的城市，同时，据经济参考报(微博)记者独家获悉的两地试点方案指出，虽然在扩围方向上剑指增量，但在人均免征面积或套数的划定和认定上，已经涉及“存量”部分。 就现阶段楼市走势来看，在房产税政策细则未明确之前，全国多数城市特别是沿海一线及
12、房价上涨过快的二线城市或将出现购房恐慌，楼市抢购潮开始涌现。 在房产税扩容被证实，同时扩容城市尚未明确之下，5月昆明楼市迎来了多盘齐发，品质大盘开盘当天“日光盘”不断，置业者抢房激进疯狂，购房恐慌初现昆明。,关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见发改委2013.05.24,综合政策,6月25日，第十二届全国人大常委会第三次会议上指出，我国将全面放开小城镇和小城市落户限制等。业内分析称，这是我国第一次明确提出各类城市具体的城镇化路径。,改革思路,义务教育 公共卫生 高层组织选举与被选举权 就业权利 医疗、养老保险,人大代表选举与被选举权 同等就近入学,低保 保障性住房,居住地高考资格,合法
13、居住,参保或居住达到较短年限,参保或居住达到较长年限,居住和学籍达到一定年限,半开放式管理：受制于大城市的资源承载力，如果完全放开户籍政策，势必又会造成社会新的不平等，半开放的阶梯式管理将渐进式解决户口问题，让居民享受同等政策待遇。 中小城镇主导：积极稳妥推进户籍制度改革，放宽中小城镇人口准入条件，严格合理设定特大城市落户条件。,现在你可以尽情享用了！,二、行业政策 楼市盘点，整点解读，调控走向,18,扩大保障、 增加供给,抑制投机、 减少需求,去杠杆化、 去乘数效应,去投资投机 去赚钱功能,增加供给、缩减需求、弱化影响、去除投资投机功能仍是下半年政策调控的重点。,调控内容,着手要点,2013
14、年下半年，全国经济下行风险明显，楼市房价上行压力较强，深化土地和房产改革是促进经济发展的关键。,房价上涨压力强劲,截止2013年6月，虽全国房产税执行效果甚微，但全国房价上涨趋势有所递减。 作为楼市长效调控机制，房产税政策将会持续推进，下半年扩围趋势明显。,6月20日，全国各大商业银行相继爆出“钱荒”事件。受“钱荒”影响，多家银行收紧首套房房贷，放款时间延长。 目前，昆明中、农、工、建四大国有银行纷纷取消了首套房房贷利率优惠，实行基准利率或利率上浮10%。 下半年房贷趋紧明显。,2013年6月联网大限到来，住建部“爽约”，全国住房信息联网系统难产，住建部或许有些力不从心。 为推进不动产条例的尽
15、快出台，做为基础基础的个人房产信息联网事宜仍将持续。,坚守限贷、限购,土地整顿持续,保障建设推进,金融管理加强,户籍改革推进,调控走向,房地产行业在产业地位、经济发展和地方收入三方面实现对区域经济发展的绑架，松绑需要三“去”。,产业地位去支柱化,增长动力去房地产化,地方收入去土地财政,长期的地产依赖已经形成“稳增长”和“控房价”的两难局面，经济的长久健康发展必须做到对于房地产行业的“去支柱化”，也使得行业改革势在必行。,在过去房地产市场发展的“黄金十年”，也拉动了中国经济高速发展的十年，要去房地产化，首先需要弱化对GDP导向的政绩考虑，给予地方政府经济结构调整的空间。,2013年第一季度全公共
16、财政收入增长6.9%，同比回落7.8个百分点，而地方财政收入同比增加13.7%。地方财政收入的增加主要是由于房地产市场成交额的增加，带动了相关税收的增长，且这部分税收从2003年开始至今的十年间增长了10倍有余，土地依赖症的存在，大大削弱了地方政府推动其他产业发展的意愿。,2013年房地产 市场半年报,年度供求,近年来2011年土地供求最为旺盛，今年上半年供应18022亩，成交18365亩，完成全年计划的53%，下半年预计供求平稳。,2011年土地供求量最大，供求相对集中于上半年； 2012年下半年土地供求较大，供应占全年的75%，成交占全年的82%； 2013年上半年供应土地333宗，合计18022亩；成交土地334宗，合计18365亩； 2013年全年计划供应土地3.46万亩，上半年供应53%，预计下半年土地供应与上半年持平。,昆明土地年度供求走势图,年度供求,2012年上半年成交均价和楼面地价最高，今年上半年成交均价为183万元/亩，楼面地价为
