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1、0 利安璧山中小总部基地利安璧山中小总部基地 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 2011 利安集团利安集团纬联地产纬联地产 2011年年12月月 目录目录 第一章第一章总论总论- - 1 1 - - 一、一、项目概况项目概况- 1 - 二、二、编制依据编制依据- 1 - (一)编制依据- 1 - (二)编制说明- 1 - 三、三、本报告主要结论本报告主要结论- 2 - 第二章第二章项目建设的必要性项目建设的必要性 - - 4 4 - - 一、一、项目提出背景项目提出背景- 4 - 二、二、本项目建设的必要性本项目建设的必要性 - 4 - 第三章第三章投资环境分析投资环境分析- - 6 6
2、- - 一、一、重庆投资环境重庆投资环境- 6 - (一)重庆城市经济：工业投资领涨，城市经济迎万亿平台.- 6 - 1.经济总量- 6 - 2.产业结构- 6 - 3.固定投资- 7 - 4.工业发展- 7 - 5.消费收入- 8 - (二)重庆城市定位：定位超前，城市价值创历史新高.- 9 - 1.五大定位引领城市发展、构建内陆全功能商贸物流中心.- 9 - 2.五大中心加冕提升城市地位 - 9 - 3.成渝经济合体- 10 - (三)重庆城市规划：规划利好，城市发展潜力强劲.- 11 - 1.两江新区挂牌- 11 - 2.物流交通规划从真正意义上缔造中国内陆物流中心.- 11 - (四)
3、政策环境：高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机.- 13 - 二、二、璧山投资环境璧山投资环境- 14 - (一)璧山城市环境分析- 14 - 1.区域位置- 14 - 2.面积及人口- 14 - 3.历史沿革- 14 - 4.人文风貌- 14 - 5.工业产业- 15 - 6.特产资源- 16 - (二)璧山经济运行环境分析 - 16 - 1.璧山经济发展- 16 - (三)璧山城市规划分析- 19 - 1.区域定位- 19 - 2.功能定位- 19 - 3.城市规划- 20 - 三、三、投资环境综述投资环境综述- 24 - 第四章第四章工业地产市场环境分析工业地产市场环境分析- - 2
4、626 - - 一、一、工业地产发展分析工业地产发展分析- 26 - ( (一一) )工业地产的概念工业地产的概念- 26 - ( (二二) )工业地产发展历程工业地产发展历程- 26 - 1.我国工业地产的兴起 - 26 - 2.我国工业地产的发展现状 - 27 - 3.工业地产的发展趋势 - 27 - ( (三三) )工业地产开发模式工业地产开发模式- 28 - 1.工业园区开发模式- 28 - 2.主体企业引导模式- 28 - 3.工业地产商模式- 29 - 4.综合运作模式- 29 - 二、二、总部基地发展分析总部基地发展分析- 30 - (一)国内总部经济发展分析 - 30 - (二
5、)国内总部基地发展分析 - 32 - 1.发展起源- 32 - 2.发展现状分析- 32 - 3.总部基地案例分析北京总部基地.- 33 - 4.发展总部经济的“五大效应”： - 35 - 三、三、重庆总部基地发展分析重庆总部基地发展分析 - 37 - (一)重庆总部经济发展能力分析 - 37 - (二)重庆总部经济发展政策环境分析 - 37 - 1.以重庆解放碑CBD为平台，大力发展区域性总部经济- 37 - 2.南岸弹子石发展“区域型总部经济区”.- 38 - 3.江北区域重大战略举措大力发展总部经济 .- 38 - (三)重庆总部基地发展现状分析 - 39 - 1.重庆总部基地发展现状
6、- 40 - 2.重庆总部基地潜在项目分析 - 42 - 四、四、璧山发展总部经济环境分析璧山发展总部经济环境分析 - 43 - (一)璧山工业园发展现状 - 43 - (二)璧山工业园发展规划 - 44 - 1.电子信息产业- 45 - 2.医药食品产业- 45 - 3.装备制造产业- 46 - (三)璧山发展总部经济环境小结 - 46 - 第五章第五章项目属性及整体发展方向分析项目属性及整体发展方向分析 - - 4747 - - 一、一、项目属性项目属性- 47 - (一)项目基本情况- 47 - 1.项目区位- 47 - 2.项目四至- 47 - (二)项目宗地现状- 48 - (三)项
7、目周边概况- 49 - 1.交通- 49 - 2.配套- 49 - 3.景观资源- 50 - 二、二、项目产品初判项目产品初判- 51 - (一)项目属性回顾- 51 - 1.优势- 51 - 2.劣势- 52 - (二)项目产品初步研判- 52 - 第六章第六章办公需求分析办公需求分析- - 5454 - - 一、一、璧山办公市场现状璧山办公市场现状- 54 - 二、二、园区企业调研园区企业调研- 54 - (一)企业概况- 54 - (二)企业对璧山工业园发展的看法 - 55 - (三)企业对璧山工业园建设总部基地的看法.- 55 - 三、三、企业办公需求调研企业办公需求调研- 55 -
8、(一)璧山办公企业- 55 - (二)主城客户- 56 - 第七章第七章项目定位项目定位- - 5757 - - 一、一、整体定位整体定位- 57 - (一)项目SWOT分析- 57 - 1.优势（S）- 57 - 2.劣势（W）.- 57 - 3.机会（O） .- 57 - 4.威胁（T）- 57 - (二)项目定位- 58 - 二、二、市场定位市场定位- 58 - 三、三、客户定位客户定位- 59 - 四、四、功能定位功能定位- 59 - 五、五、产品组合产品组合- 60 - 六、六、价格定位价格定位- 60 - (一)定价前提- 60 - (二)市场比较法- 60 - (三)售价测算-
9、60 - 第八章第八章项目开发及经营进度项目开发及经营进度- - 6363 - - 一、一、项目开发周期计划项目开发周期计划- 63 - 二、二、项目销售周期计划项目销售周期计划- 64 - 第九章第九章项目经济效益评估项目经济效益评估 - - 6565 - - 一、一、项目投资估算说明项目投资估算说明- 65 - (一)投资估算的范围- 65 - (二)投资估算的取值说明 - 65 - 二、二、项目资金计划预测项目资金计划预测- 65 - (一)项目技术经济指标- 65 - (二)项目投资估算- 66 - (三)项目销售收入- 67 - (四)项目资金来源与应用 - 68 - (五)项目损益
10、分析- 68 - 三、三、项目经济分析项目经济分析- 69 - (一)项目现金流流量分析 - 69 - (二)项目累计现金流流量分析 - 70 - (三)盈利能力分析- 71 - (四)总资产评估- 73 - 第十章第十章项目开发难点及对策研究项目开发难点及对策研究- - 7474 - - 一、一、开发难点开发难点- 74 - 二、二、对应策略对应策略- 74 - 第十一章第十一章项目结论项目结论- - 7676 - - 第十二章第十二章附件附件- - 7777 - - 附件一：成本明细表附件一：成本明细表 - - 7777 - - 附件二：销售收入表附件二：销售收入表 - - 7979 -
11、- 附件三：项目资金来源与应用表附件三：项目资金来源与应用表 - - 8080 - - 附件四：项目损益表附件四：项目损益表 - - 8282 - - 附件五：项目现金流量表附件五：项目现金流量表- - 8484 - - - 1 - 第一章第一章 总论总论 一一、 项项目目概概况况 项目位于重庆市璧山县城南部，隶属于璧山工业园区，项目总占地面积47 265.3平方米，其中建设用地面积39898平方米，用地性质为工业用地。建设用 地容积率3.0，可实现地上建筑面积平方米。 二二、 编编制制依依据据 ( (一一) )编制依据编制依据 1. 中华人民共和国建设部发布的房地产开发项目经济评价方法； 2
12、. 中华人民共和国土地管理法； 3. 中华人民共和国城市房地产管理法； 4. 城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国国务院令第248号； 5. 中华人民共和国营业税暂行条例； 6. 中华人民共和国企业所得税暂行条例； 7. 2008年重庆市建筑工程预算定额； 8. 建设部2007年发布的市政工程投资估算指标； 9. 国家及重庆市颁发的电力、通信、工程管网等造价信息； 10.重庆市颁发的有关建设方面的标准； 11.重庆市建筑材料价格信息和价格指数。 ( (二二) )编制说明编制说明 1. 工程投资估算按重庆市建筑定额及安装工程定额估算，工程建设其 他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取；
13、 2. 计委颁发的第三版建设项目经济评价方法与参数； 3. 本报告中价格、费用等取数均以重庆市近年房地产开发市场一般水平为 参考，未考虑其他非正常条件下的取数。 三三、 本本报报告告主主要要结结论论 重庆是一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市 建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列；同 时，随着两江新区的发展影响，重庆城市社会结构、产业结构、城市环境都将 得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民 消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，重庆 将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并
14、将吸引大量的企 业在重庆投资建厂。随着城市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重 庆的产业发展带来了良好的发展机遇，未来重庆产业的优惠政策加上两江新区 及西永保税港的成熟，重庆将迎来产业的飞速发展期重庆将迎来产业的飞速发展期。 从市场情况来看，目前我国工业发展正处于由产办工业集群向总部工业基 地发展的转型关键时期，总部工业基地是未来的发展趋势，具有前瞻性，同时 符合工业发展中多元化的需求。我国总部经济近年来得到快速发展，在一定程 度上推进了城市的经济转型和发展。总部经济是我国中心城市产业升级、品位 提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择，总部基地的开 发建设为总部经济的发展
15、提供良好的物质承载体。总部经济是中心城市新的区 域经济形态，作为一种高级形态的产业集群，总部基地将成为税收、资金、人 才和品牌的汇集高地。重庆作为中国5大城市之一，需要以总部经济促成区域经 济的快速发展。目前重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌目前重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌 芽阶段，总部基地开发水平亟待提升芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。 璧山县城市环境良好，拥有众多的资源。是重庆都市发达经济圈的重要组 成部分，在重庆乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。伴随 交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增璧山作为重要产业 拓展区，将为
16、工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发 展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。在此基 础上，璧山县作为重庆的工业重镇，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的 产业基础。随着璧山县经济、交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市 辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建造千亿 级工业园的规划，使璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集 - 3 - 群，为打造总部经济创造了良好条件群，为打造总部经济创造了良好条件。但在整个园区中目前暂无总部基地的规在整个园区中目前暂无总部基地的规 划，这将成为市场的一个机会点划，这将成为市场的一个机会点。 通过对整个市场环境的分析以及本项目自身条件的分析，项目力求打造成项目力求打造成 为重庆市总部基地标杆项目，重庆总部基地典范工程，璧山的新地标。实现区为重庆市总部基地标杆项目，重庆总部基地典范工程，璧山的新地标。实现区 域经济的快速发展，域经济的快速发展，提升区域的市场知名度
