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1、 明成本管理系统成本测算与核算和成本控制操作手册V1.0版2013年01月目 录第1章岗位权责11.1岗位操作指引1第2章项目初始化（分公司系统管理员）32.1岗位职责32.2设置合同类别32.3设置业务参数6第3章项目准备（成本工程师）143.1岗位职责143.2建立项目信息143.3设置成本科目21第4章成本测算（成本工程师）404.1岗位职责404.2业务流程404.3测算成本40第5章成本控制（成本工程师）455.1岗位职责455.2管理目标成本455.3编制合约规划515.4监控动态成本53第6章成本核算（成本工程师）67第7章成本管理岗697.1岗位职责697.2查询业务数据69尽
2、管波浪理论是现存最好的预测工具，但它主要不是一种预测工具；它是对市场行为的细致刻画。不过，这种刻画的确传达了有关市场在行为连续统一体中所处位置，及其随后的运动轨迹方面的学问。波浪理论的主要价值在于它为市场分析提供了一种背景。 I 第1章 岗位权责1.1 岗位操作指引在通用岗位查询表中，各岗位人员可以对照通用岗位，快速查找自己所在的岗位及对应在成本系统中的应用。 分公司系统管理员角色岗位岗位职责相关功能模块操作指引项目初始化（分公司系统管理员）系统初始化设置基础数据设置设置合同类别业务参数设置 分公司成本工程师角色岗位岗位职责相关功能模块操作指引项目准备（成本工程师）项目指标信息录入项目概况项目
3、初始化成本测算（成本工程师）测算项目成本测算成本录入建安成本录入非建安成本成本控制（成本工程师）设定项目的目标成本目标成本登记目标成本将目标成本分解为合约规划合约规划分解合约规划将合约规划关联合同规划合同规划关联合约规划监控项目、产品的动态成本动态成本监控监控动态成本在项目执行过程中，对目标成本调整目标成本目标成本调整成本核算（成本工程师）录入核算成本数据核算成本录入核算成本 成本管理岗位角色岗位岗位职责相关功能模块操作指引成本工程师查看最新动态成本动态成本监控查看动态成本对比分析成本发生情况 项目产品对比分析 项目产品对比分析查看合同台账、合同分析合同分析合同台账合同分析合同台账第2章 项目
4、准备（成本工程师）2.1 岗位职责在系统上线前，成本工程师要对成本系统中需要用到的项目信息进行设置。l 建立项目信息l 设置成本科目2.2 建立项目信息【项目概况】模块是把实际存在的项目录入到系统当中，项目包括拟投资、土地储备、在建、结案等。系统支持在公司下新建项目，或在项目下建立分期。项目最多支持二级，不支持建到楼栋和房间。2.2.1 新建项目新增项目有两种方式：一种可以直接在公司或项目下新增，也可以通过引入的功能将投资分析系统当中存在的项目引入进来。项目只支持二级，不能新增三级子项目。【操作流程】新增项目包括在公司下新增项目和在项目下新增项目分期两种形式，下面以在公司下新增项目为例讲述操作
5、步骤。【操作步骤】1. 单击【基础数据设置】下的【项目概况】模块，进入“项目概况”主界面。2. 单击新增按钮，弹出“新增项目”页面。3. 直接新增项目。1.） 单击新增，弹出“新增项目”页面。2.） 输入项目的基本资料和项目规划指标，详见【字段说明】。3.） 保存，保存后可以修改项目信息，详情请参见“Error! Reference source not found.Error! Reference source not found.”。4. 引入已建项目。1.） 选择要引入的末级项目。2.） 单击下一步，引入已建项目，弹出“修改项目”页面，可以修改项目信息，详情请参见“Error! Refe
6、rence source not found.Error! Reference source not found.”。【字段说明】字段说明项目编码项目编码通常是项目名称的缩写，方便后续相关功能引用，如蔚蓝城邦，取拼音的首字母代表其项目简称“WLCB”。用户也可以根据所需取对应的“项目编码”，不能包含特殊字符（/!%#?.|-=+$*,;&）。父级项目当在项目下建立项目分期时，系统会根据所选择的项目自动填写父级项目。项目简称同一父级项目下的简称不允许重复。项目名称自动关联了父级项目与项目简称，同一公司下的名称不允许重复。项目状态选项来源于【业务参数设置】模块中设置的“项目状态”。项目开始/截止日
7、期由于不同的公司对项目的开始与截止时间的理解是不一样的。有的地产公司认为拿到土地就认为是项目开始，有的是从拿到施工许可证开始施工才认为是项目的开始，同样对于截止时间：有的地产公司认为售楼完成了才是项目结束，有的当工程竣工了就认为是项目结束。可根据客户的理解去添写。项目负责人通常是项目经理。是否公建项目公建项目是指不能够为企业产生直接收益的项目，其特点是不可售，比如学校、会所等。一级项目不能设置为公建项目；二级项目时会显示该字段，且默认值为否。这里选择公建项目的目的是为了方便后面对公建项目的成本进行核算。公建项目不占项目成本，它的项目成本需要分摊到其他非公建项目中去。目标客户肖像也就是对目标客户
8、的描述，目标客户是富贵之家、健康养老、社会新锐、望子成龙等，不同人群的消费能力及需求都是不一样的。占地面积占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。一般分为“地上建筑面积”和“地下建筑面积”，并且都是由产品的相同指标计算得出。建筑面积地上建筑面积（产品地上建筑面积之和）+地下建筑面积（产品地下建筑面积之和）可售面积建筑面积可用于销售的部分称为可售面积。可售面积地上可售面积（产品地上可售面积之和）+地下可售面积（产品地下可售面积之和）套内面积套内面积，又称套内建筑面积，是由以下三部分组
9、成的：套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度占地面积/建设用地面积。容积率政府给项目建设用地的容积率限额。总的建筑面积/总的占地面积，容积率越大表示在同一个占地面积下住的人越多，容积率最大不能超过5。2.2.2 编辑项目【操作流程】【操作步骤】1. 单击【基础数据设置】下的【项目概况】模块，进入“项目概况”主界面。2. 在“项目列表”中，双击要修改的项目，弹出“修改项目”页面，即可对项目信息进行编辑，详情请参见【字段说明】。注：和标签页，仅在
10、“修改项目”界面才会显示。红色标识字段为“必须填写”字段，蓝色表示字段为“建议填写”字段。3. 编辑项目团队。“项目团队”在成本系统中的作用是：设置成本预警与强控时按项目团队的岗位对应的通用岗位通知到具体的项目相关人员，避免出现A项目出现预警通知了B项目的责任人。其它功能与ERP【系统设置】中的【组织框架】功能相同。4. 上传项目相关文档。对项目的规划指标、产品特征、项目特征等文件进行上传。5. 设置项目收益指标。单击标签页，打开“项目收益指标”设置界面。l 首次设置：单击基准指标录入按钮，打开“基准指标录入”对话框，录入各项“指标值”；l 后期调整：单击调整指标录入按钮，打开“调整指标录入”
11、对话框，可以进行相应调整。注：如果购买了成本、采购招投标、项目计划管理、全面预算四个子系统之一时，此标签将会显示。更新的数据会同步到所有子系统的。字段说明项目总收入可售资源销售收入+留存资产总和。项目总投入项目开发成本+项目开发费用+税金。项目净利润项目总收入-项目总投入项目净利率项目净利润/项目总收入IRR内部收益率，基于项目净现金流的NPV为零的贴现率现金流正值周期使净现金流为正数所需要的周期（月）。l 版本管理：点击历史版本下的保存版本，可以保存当前指标值的对应版本；点击版本管理按钮，可以查看之前保存的“历史版本”。6. 设置产品构成。设置产品的目的是为了在项目成本测算和核算时获得产品动
12、态成本。产品包括高层、多层、别墅等。可新增、修改和删除产品信息。在设置产品信息时，选择“是否参与成本分摊”，产品动态中只将成本分摊到参与分摊的产品中；选择“是否可售”，设置该产品是否能出售。7. 保存。注意： 同一项目中不同产品可以同时选择同一种“产品类型”，允许存在多对一的关系。 项目编码、项目名称和产品编码、产品名称都不允许包含特殊字符。 如果当前项目存在相关数据，则不允许删除。如果当前项目被其它子系统引用，只能删除当前业务系统对该项目的引用。2.3 设置成本科目成本科目体系分为控制科目与核算科目。成本控制以合同为主题进行过程管控，需要按照“合同分类”思想构建控制科目。成本核算主要是为了项
13、目前期测算成本，项目后期沉淀数据，所以核算科目是按照工作造价测算或竣工结算的思想构建。2.3.1 控制科目控制科目是以合同为成本控制的基本单元，按照“合约规划”思想构建的科目，倾向于成本的总量级别的控制，其科目级数分得较粗，一般保持在23级。控制科目分为集团标准控制科目、公司控制科目和项目控制科目。集团成本科目作为一个统一的模板可供公司引用，公司控制科目可供公司下的项目引用。本小节介绍如何设置如下控制科目：l 集团标准控制科目l 公司控制科目l 项目控制科目2.3.1.1 设置集团标准控制科目集团成本科目作为一个统一的模板可供公司和项目引用。设置集团成本科目可以采用以下方式：l 导入科目模板l
14、 手工新增控制科目【操作流程】【操作步骤】1. 单击【基础数据设置】下的【标准科目设置】模块，进入“标准科目设置”主界面，默认显示页面。将领导关注的科目设置成科目大类，在【成本简报】和【产品动态单方】两个模块按科目大类展示项目成本。2. 在更多操作下选择“导出Excel”，导出Excel编辑集团控制科目模板。将领导关注的科目设置成科目大类，在【成本简报】和【产品动态单方】两个模块按科目大类展示项目成本。3. 在更多操作下选择“导入Excel”，按系统提示将符合模板格式的科目导入到系统。4. 调整控制科目。可以新增、修改或删除控制科目。l 新增控制科目：单击新增按钮，录入科目信息，之后保存。l 修改控制科目：双击要修改的科目，打开“修改控制科目”界面，可以修改本级代码和科目名称。l 删除控制
