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1、都江堰市高端住宅项目分析报告,2013-8-19,区域市场概况 研究范围及分析项目选取原则 产品及客户说明 销售情况及价格 个案分析 基本概况 产品情况及户型配比 销售情况 主力户型分析,目录,1,御景豪庭,2,3,4,5,6,7,8,9,青城半岛,10,宁江大院,北郡,龙潭湾广场,万都香山水岸,山水田园,玉林都江,青城外滩,都江逸家,城区一环内部分高端品质项目：都江之春、都江逸家，均价5000-6000元/；都江堰本地高端客群为主，少量成都及周边洲县客群。,城区东二环辐射区域，项目品质与定位普遍较低端，以刚性产品为主整体均价4000-5000元/。以都江堰本地客群消化为主。,城区西二环辐射区
2、域，市场两极分化趋势：高端项目与其他中低端刚需项目两极分化。整体均价4000-10000元/不等；客群来源较为广泛。,本报告研究范围主要集中为都江堰市区在售代表楼盘，地理范围为都江堰一环至二环辐射区域，都汶高速以内,分析项目选取原则： 1.同区域 2.同价格,6,区域小结产品及客户情况,产品小结 刚需高层供应主力，但销售欠佳；外地客户为品质、享受型买单 因在风景区，容积率普偏低3.0以下较多，成规模项目200亩以上的物业形态较混杂，小高层，多层，洋房，以适应该地区多方面需求，普通住宅户型区间为70-170平米左右，以90-140的三房较多，花园洋房在200平米内，总价在150万左右； 在景观上
3、，因自然条件较好，大多强调靠水观山，比之成都主城区项目有优势，特别是花园洋房部份，较受外地客户（含成都主城区）和本地实力买家喜欢，销势强于其他物业形态，如青城外滩，沿海丽水印象花园洋房； 新开项目大多有较大的商业面积，以步行街和中小型商业广场居多，适合三级城市沿街为市的习惯 客户小结 都江堰本地约40%，阿坝州及周边35%，成都客户25% 外地人（成都人）到该地以买低层和洋房等享受形物业较多，高层项目现走团购渠道较多，以石油、矿业、水利单位及阿坝洲单位较多； 年底销售现场客户到访量低（周来访约10余组）：以兰卡威为例，现场仅两名接待，基本集中拓展团购，可见本地客群有限。,区域小结 销售及价格情
4、况,价格小结 刚需产品环域价格差不明显，主力均价区间为4000-5000元/ 价格区间：主城区4000-5000元/平方米，少量在5000元/平方米以上，一般是低层和自然景观较好，价格中枢在4500元/平方米左右，环域价格差不明显。 销售小结 2011年政策调控影响，销量锐减，存量大，未来销售压力较大 市中心与非中心边缘地带的销售情况呈明显两极分化；市中心（一环内及周边）的项目较为畅销，二环周边及辐射区域由于配套及区位劣势，销售欠佳；且高层项目普遍销售较差，原因是本地人大都有震后安居房，刚需有限，二手房交易量小； 在销售上，今年受调控影响大，2010年下半年开卖项目大多已售80% 上，2011
5、年开卖（特别是下半年）销售较差，推盘量很小，且销售多在30%推盘量下，以御景豪庭为例，开盘首推部份就含有部份商业，可见回款要求大； 在销售政策上，面价上全款2-3个点，按揭1个点优惠，如果参团还有1-2点优惠，总体上不太大，主要是以御景，兰卡威，紫荆城等大项目以观望为主，而有几家是分期开发，在10年已开卖部份销售较好，压力较小，其中御景豪庭开盘晚，量大，销售较困难。,楼盘1 宁江大院,项目基本概况,产品情况及户型配比,楼盘1 宁江大院,产品特征：从户型面积配比来看，90-110的两房产品占据了项目供应的绝对主力；从成交情况来看，110-130的首改功能产品最为畅销，当前去化率为50%；项目共有
6、70-110小高层、 90-170多层两种产品形态。,销售情况,楼盘1 宁江大院,销售情况：项目于2011年9月入市以来累计销售112套，成交面积达11802.19，当期去化率仅为5.47%，月均去化面积2360（地理位置优越，产品性价比高，整体较为畅销）累计供应32721.5 量价走势：整体成交均价为5500元/，主力总价区间为40-60万，首置首改特征明显,主力户型分析,楼盘1 宁江大院,D2户型2室2厅1卫1厨 80.26平米,D3户型2室2厅1卫1厨 76.06平米,主力户型分析,楼盘1 宁江大院,A4户型3室2厅2卫1厨 132.81平米,A3户型3室2厅2卫1厨 141.03平米,
7、楼盘2 君悦名筑,项目基本概况,产品情况及户型配比,楼盘,销售情况,楼盘,主力户型分析,楼盘,主力户型分析,楼盘,楼盘,项目基本概况,产品情况及户型配比,楼盘,销售情况,楼盘,主力户型分析,楼盘,主力户型分析,楼盘,楼盘,项目基本概况,产品情况及户型配比,楼盘,销售情况,楼盘,主力户型分析,楼盘,主力户型分析,楼盘,楼盘,项目基本概况,产品情况及户型配比,楼盘,销售情况,楼盘,主力户型分析,楼盘,主力户型分析,楼盘,楼盘,项目基本概况,产品情况及户型配比,楼盘,销售情况,楼盘,主力户型分析,楼盘,主力户型分析,楼盘,楼盘,项目基本概况,产品情况及户型配比,楼盘,销售情况,楼盘,主力户型分析,楼
8、盘,主力户型分析,楼盘,楼盘,项目基本概况,产品情况及户型配比,楼盘,销售情况,楼盘,主力户型分析,楼盘,主力户型分析,楼盘,楼盘 青城外滩,项目基本概况,产品情况及户型配比,楼盘,楼盘 青城外滩,销售情况,楼盘,楼盘 青城外滩,主力户型分析,楼盘,楼盘 青城外滩,主力户型分析,楼盘,楼盘 青城外滩,楼盘,项目基本概况,产品情况及户型配比,楼盘,销售情况,楼盘,主力户型分析,楼盘,主力户型分析,楼盘,项目基本概况,楼盘2 钱江美域,产品特征：从户型面积配比、销售情况来看，90-110的两房、二变三产品，由于性价比较高，且功能性强，故占据了项目当期供销的绝对主力； 销售情况：项目自2011年12
9、月17日开盘以来，累计实现销售套数约18套，合计销售面积约为1530，受政策及市场影响，整体销售情况欠佳；整体成交均价为5000元/（居于区域同质产品较高水平）。,楼盘2 钱江美域,产品情况及户型配比,楼盘2 钱江美域,销售情况,楼盘2 钱江美域,主力户型分析,项目基本概况,楼盘3 珠江明珠,产品特征：从户型面积配比、销售情况来看，70-90的两房产品，由于性价比较高，故占据了项目供销的绝对主力；项目当期去化率为80.17%；项目当前主力在售户型为一居51-66平方米，二居83平方米，三居119平方米,产品情况及户型配比,楼盘3 珠江明珠,项目销售情况,销售情况：项目于2010年10月入市以来累计销售558套，成交面积达49441.69，项目整体去化率为80.17%， 月均去化面积3531（2011年以来销量锐减），累计实现供应面积达62798.21 量价走势：整体成交均价为5400元/，主力总价区间为40-50万,都江明珠开盘以来量价走势（2010.10-2011.12）,楼盘3 珠江明珠,楼盘3 珠江明珠,销售情况,The end, Thank you,
