某饮料公司地块经济测算报告

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1、2011年11月12日,无锡麒麟饮料公司地块经济测算报告,前 言,报告目的： 报告旨在通过对地块周边的调研，对本项目地块定位给出判向,做出 项目规划，最终对地块收益进行分析，为集团提供参考！ 项目背景： 地块位于北塘区、距离中心区2.5KM、未来规划为中心城区范围内； 区域未来规划为惠山古镇风貌协调区、连接惠山古镇和吴桥中心，拥 有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠墩等、地块东面紧邻古 运河，周边景观资源众多； 本地块内部现为一些工厂、废弃房及两条内部运河。,地块概况简析,地块,中央商务区,北塘新城,河埒商圈,太湖广场,中央汽车站,无锡火车站,2.5KM,4.5KM,2.4KM,2.8KM

2、,本地块属于北塘区，周边分别 有盛岸路、通惠西路、古华山 路、运河西路围绕；距离中央 商务区2.5KM，距离汽车、火 车站2.8KM； 地块内部现为一些工厂、废弃 房及两条内部运河，周边有安 置区、惠山古镇等； 地块周边有部分在售住宅盘， 3KM范围内无集中性购物场 所，周边居住大部分为中低收 入者； 地块中间有东西向、南北向有两 条运河贯穿，分割成为七块地。,项目指标,注：限高24M 商住4:6,停车位参考： 商业：60-80个/万 住宅：1个/100 车位：25-35/个 做8.8万车位，地下开挖3万，地上5.8万,住宅172,000；商业销售125,000，保留 45,000； 根据建筑

3、设计标准及参考当地实际情况，整 个项目所需车位8.8万。综合各项因素，建 议地下开挖3万，地上保留5.8万； 可销售面积回款额35.9亿，我方保留资产8.8 亿元;资产合计44.7亿元。,地价为200万元/亩，收益率为94% 地价为400万元/亩，收益率为38%,第一章 城市概况 第二章 区域市场概况 第三章 项目背景分析 第四章 地块分析 第五章 项目定位 第六章 经济测算,目录,第一章 城市概况,无锡简介,位于江苏东南部，总人口637万,无锡位于江苏省的东南部；东邻苏 州，距上海128公里；南濒太湖， 与浙江省交界；西接常州，距南 京183公里；北临长江，与泰州市 所辖的靖江市隔江相望;

4、无锡市为江苏省省辖市，全市总面 积为4787.61平方公里（市区1622.64 平方公里，其中建成区面积216.5平 方公里，辖崇安、南长、北塘、锡山、 惠山、滨湖、新区7区及江阴、宜兴2 市（县）.2010年末全市常住人口 637.26万，户籍人口为466.56万。,交通建设,对外交通十分便捷 内部交通未来有三号骨架线路以及四号辅助线路,对外交通 航空；境内有苏南硕放机场；距离上海，上海 浦东国际机场180公里；距上海虹桥国 际机场120公里; 铁路；建成通车沪宁城际高铁、京沪高铁; 公路；沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南 京市，京沪高速公路直达北京，宁杭 高速公路直通杭州。312、104国

5、道穿 过无锡; 海路：无锡海洋客、货运输，主要由上海港、 张家港港、江阴港出海，无锡市有高 速公路和国道和这些港口相连。 对内交通 由5条线路组成，全线总长约158公里，设置轨 道车站111座；轨道1、2、3号线作为骨架线 路；4、5号线作为辅助线路； 地铁1号线24个站点全面开建，2号线启动建 设；沪宁城际高铁无锡站及惠山站、新区站 正式启用，京沪高铁无锡站完成主体结构。,无锡硕放机场,无锡经济一,十一五期间无锡年均GDP增速13%，2010年末达到5750亿元 第三产业比重稳步上升，2010年三产比为：1.8:56:42.5,2010年实现地区生产总值5750亿元， 年均增长速度在13%左

6、右，常住人口 计算人均生产总值超过9万元，按现 行汇率折算超过1.3万美元。； 产业结构持续优化，三次产业比重调 整为1.8:56:42.5，第三产业增加 值占GDP比重比上年提升了1.2%。,注：资料来源于江苏省统计局,美元,无锡目前房地产处于缓慢发展阶段,无锡经济二,2010年社会消费品总额达到1809.1亿元.增长18.6% 城镇居民人均可支配收入达到27,905元，年均增长速为11.8%,2010年无锡城镇居民人均可支配收入达到27,905元，年均增长速率11.8%左右，农民人均纯收入14,002 元，增长12.9%左右； 2010年社会消费品零售总额1809.1亿元，增长18.6%，

7、增幅同比提高3.5个百分点；其中城市市场实现零售额 1571.4亿元，增长18.8%，农村市场实现零售额237.68亿元，增长17.1%。,注：资料来源于江苏省统计局,无锡规划,无锡十二五期间打造“三心、三圈层” 北塘区未来成为中心城区,发展定位： 独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的 国际化生态型湖湾城市； 三心 ： 老城商贸中心：提升中心区功能业态，推进公共资 源整合，提升公共空间质量，预控基础设施扩容； 太湖商务中心：完善城市框架，集聚商务功能；强 化低碳引领，建设生态城示范；推进设施建设，加快 人气集聚； 蠡湖休闲中心：加快集聚国际化湖滨旅游度假功能、 体验式高端商业文化娱乐

8、消费功能、多元化休闲服务 功能，加快新城宜居示范住区和国际社区建设，打造 国际上最具魅力的城市湖湾地区； 三圈层： 中心城区：三心、三区（中心老城区、太湖新城区、 山水旅游休闲区） 新 城 区:惠山新城、锡东新城、科技新城、锡西新城 城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群,注：资料来源于无锡规划局,北塘区功能规划,北塘区未来规划为“一城、两带、三片、四区”格局 本地块身处两带之间、依靠惠山古镇历史街区,“十二五”期间，北塘区以凤宾路和盛岸路为城区发展轴，加快向北、向西推进城市化建设，进一步优化布局、拓展载体、聚集资源，形成“一城、两带、三片、四区”功能格局。 一城：北塘新城凤翔片区； 两带：锡山

9、、惠山沿山风光带和京杭大运河沿河风光带； 三片：盛岸居住片区、凤宾杨木桥居住片区、刘潭居住片区三个 集中住宅片区； 四区：科技创业服务集聚区、生产服务业集聚区、现代物流集聚 区和文化旅游休闲集聚区。,打造独具特色的山水空间：整合文化和山水资源，加快惠山沿山风光带和京杭大运河风光带建设，提升南尖运河公园的文化品味和服务功能，继 续推进北尖、双河尖运河沿岸休闲公园建设，打造融历史文化、山水景观、城市特色空间为一体的复合型旅游空间； 打造和谐宜人的宜居空间：形成以凤宾行政中心、吴桥商贸中心为核心，以盛岸居住片区、凤宾杨木桥居住片区、刘潭居住片区为建设重点的 宜居空间体系，提升人居环境品质； 打造活力

10、繁荣的产业空间：形成以北创科技园和金山北科技园为主体的科技创业服务集聚区，以无锡总部商务园等特色园区为主体的生产服务 业集聚区，以国联金属市场、物流外包基地为重点的现代物流集聚区和以惠山古镇、运河公园为主体的文化旅游休闲 集聚区，打造充满活力和特色的现代产业空间体系。,无锡旅游,无锡拥有强大旅游资源 2010年接待游客5,150万人次，旅游收入748亿元,龙背山森林公园,蠡园,无锡市位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地， 北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常 古运河畔州交界；无锡是我国著名的鱼米之 乡，也是一座现代化工业城市,号称“小上 海”；风景秀丽，历史悠久，又是一座享誉国 内外的旅游城

11、市；无锡地处太湖北端，是江南 蒙蒙烟雨，孕育出的一颗璀璨的太湖明珠。无 锡以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身 于全国二十大旅游观光城市之列； 2010年全市接待国内外旅游人数5153.77万人次、 增长20%，全市旅游总收入748.73亿元、增长23.1%。,无锡政策,限购、限贷提高买房门槛 导致住宅市场进一步萎靡,“月度工具”再次启用。央行6月14日宣布，从20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，这已经是今年以来第六次上调存款准备金率；此次上调后，大中型金融机构的存款准备金率攀升至21.5%历史高位，预计此次上调存款准备金率将冻结资金超3800亿元； 国土部向各省国土部门下

12、发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，要求各县级国土部门对 2011 年以来的成交地块进行清理，对漏报地块应在6月30日前补充上报；几乎与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。与此同时，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的依据所在； 在此之前，福建厦门、山东青岛、烟台等沿海省份的主要非省会城市的房地产市场价格、成交走势等重点交易数据，已经被纳入住建部重点监控的视野；浙江温州、金华、江

13、苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的 “限购令”。 中国人民银行6月14日发布的2011年中国金融稳定报告称，从中长期看，信贷风险管控压力可能加大： 一是银行业贷款总量增长过快，政府融资平台贷款和房地产贷款及表外风险敞口大幅增加； 二是银行业“贷大、贷长、贷集中”问题进一步加剧； 三是一些中小商业银行规模快速扩张，区域范围不断扩大，经营潜在风险不容忽视。,年内第六次上调准备金率、货币政策持续收紧,房价监控名单增员 限购扩至三四线城市,央行：信贷风险管控压力加大,无锡城市小结,区位优越：无锡位于江苏省的东南部；东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接

14、常州，距南 京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望，地处长三角经济圈内； 经济发达：十一五期间无锡年均GDP增速13%，2010年末达到5750亿元,第三产业比重稳步上升，2010年三产比为 1.8:56:42.5；2010年社会消费品总额达到1809.1亿元.增长18.6%城镇居民人均可支配收入达到 27,905元，年均增长速为11.8% ； 交通便捷：境内有苏南硕放机场；距离上海，上海浦东国际机场180公里；距上海虹桥国际机场120公里;建成通 车沪宁城际高铁、京沪高铁;沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁 杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过

15、无锡;无锡海洋客、货运输，主要由上海港、张家港港、江 阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连； 美好规划：紧紧围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，以“三心、三区、三圈 层”为方向，重点加强区域协调和城乡统筹，着力优化区域格局，致力加快以中心城市带动区域发展 ，放大锡沪同城效应；推动城乡转型发展，着力转变城市发展方式； 政策限制：央行6月14日宣布，从20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，这已经是今年以来第六 次上调存款准备金率；上调后，大中型金融机构存款准备金率攀升至21.5%历史高位，浙江温州、金 华、江苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建

16、部的施压之下，陆续出台了严厉的 “限购令”；信 贷管控方面持续压力得信贷会受到进一步限制； 旅游强大：长江三角洲平原腹地，北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常 古运河畔州交界；无锡是我国 著名的鱼米之乡，风景秀丽，历史悠久，又是一座享誉国内外的旅游城市。无锡地处太湖北端，是江 南蒙蒙烟雨，孕育出的一颗璀璨的太湖明珠。无锡以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身于全国 二十大旅游观光城市之列。,地处于长三江都市经济圈、经济快速增长、交通发达、旅游资源强大 本地块处于未来规划老城区商贸中、同时会受到政策和房地产市场双重影响,第二章 区域市场概况,商品房住宅市场分析一,2011年10月无锡商品房量价齐跌,数据来源：世联地产,2011年10月，无锡商品房成交2670套，环比减少79.79%，同比减少61.24%。成交面积25.50万，环比减少28.1%，同比减少 65.67%。成交均价8,644元