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1、内部培训： 房地产开发项目经济测算培训104P,2012年9月,做一个合格咨询者咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业） 当一个合格的老师老师本质：复杂东西简单化,感谢公司提供的机会,培训说明,培训目的： 掌握经济评价及其在决策中的作用 思考问题： 项目利润是怎样计算出来的？ 房地产经营需要哪些要素投入？ 什么样的房地产项目才是好项目？,产出投入；回报付出,5,目录 CONTENT,五、相关分析,三、项目收入,四、项目利润,六、典型案例,二、项目投资,一、基本知识,6,一、基本知识,估算必要性 估算思路 估算假设 房地产类型,7,（一）估算意义,？,（一）估算思路,9,（三）估算假设,指标
2、和物业配比的模拟,成本和投入节奏估算,租、售计划模拟,现金流分析,相关分析,模拟开发进程,财务评价,项目经济评价的基本结构以房地产开发项目为例,（四）房地产类型,房地产类型：商业、办公、住宅、工业,11,目录 CONTENT,五、相关分析,三、项目收入,四、项目利润,六、典型案例,二、项目成本,一、基本知识,12,二、项目成本,土地取得成本 前期工程费 房屋开发费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期间税费 其他费用 不可预见费,13,对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 土地费用 前期工程费 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） 期间费用
3、（管理费用、销售费用、财务费用） 开发期间税费 其他费用 不可预见费等,（一）土地取得的费用,土地费用估算 开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种,提示：取得的只能是使用权 我国的土地所有权只有两种：国家和集体 错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。, 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地
4、上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、
5、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 土地转让费 ：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。 土地租用费 ：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹
6、集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。,（一）土地取得的费用竞价购买,一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买）,如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？,？,（一）土地取得的费用价格预估方法,1.市场比较法：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：,直接比较公式： PDPBABDE,间接比较公式： PDPBABCDE,PD待估宗地价格；
7、 PB比较案例价格； A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数 正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数 D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数,式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前； C标准宗地条件评价系数比较案例宗地条件评价系数,2.成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的新开发土地的一般地价公式：,公式： 地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地
8、所有权收益 =成本价格土地所有权收益,3.基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：,土地价格=基准地价(1K) 式中： 基准地价修正系数,商业、综合、居住用地 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数 工业用地 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率1时）,（三）前期工程费,前期工程费：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程
9、费支出。,提示：一般按建安工程费3-6%（最简单的方法）,（三）房屋开发费,房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。,（三）房屋开发费建安工程费,1. 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装) 等。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。, 房屋开发费建安工程费（明细）,（三）房屋开发费基础设施建设费,2.基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2 米以外和项目红
10、线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。,提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%,（三）房屋开发费公共配套设施建设费,3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。,提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%,（三）房屋开发费估算方法
11、,：,（三）房屋开发费案例,江西造价案例：某砖混住宅建筑安装工程造价分析,工程概况,工程造价分析,土建工程造价分析,安装工程造价分析,提示索引：查询项目所在省份造价信息网 如北京造价（http:/）造价招标、造价指数,（四）管理费用,管理费：指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。 主要包括： 管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 注
12、：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。,提示：管理费可按项目（二）+（三）的3%5%估算。,（五）财务费用,财务费用：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 提示：利息的计算：可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算； 计算基数=（一）+（二） 融资费用： 利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。,（六）销售费用,销售费用: 指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 包括销售人
13、员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。,1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。,提示：销售费用约占到销售收入的3%-5%。,（七）开发期税费,房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地
14、有关法规标准估算。,提示：可按建安工程费的8-15%,（八）其他费用,其他费用：主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。,（九）不可预见费,不可预见费：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 土地成本视具体情况尔定是否加入（） 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用， 办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场
15、推广费，租赁代理费， 不可预见费。,小结,开发建设费用投资估算表,37,目录 CONTENT,五、相关分析,三、项目收入,四、项目利润,六、典型案例,二、项目成本,一、基本知识,38,三、项目收入,开发计划 销售计划 价格估算 销售收入 税费估算,39,收入估算 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。 开发方案 ：整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。 租售方案 ：对于一个具体的房地产开发
16、项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。 租售价格 ：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定。,（一）开发计划,整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。,景得镇项目案例,42,景得镇项目案例,43,（二）销售计划,在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。,44,景得镇项目案例,45,（三）价格估算,定义：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内
