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1、2012.5,绿景国际项目沟通报告,目 录 contents,项目基本情况说明,1,2,3,4,绿景国际突围策略,泗水商业发展格局,行销保障体系,5,主要竞品项目分析,项目简介,绿景国际项目，由百聪国际（香港）优先公司投资，山东绿景福帝置业发展有限公司开发，总占地面积402亩，预计总开发体量可达80万。项目位于泗水县中心商业区内，地理位置优越，商业氛围浓厚。,项目四至,本 案,南,北,西,东,327国道 泗水商贸城,人民路 新华书店 泗水县公安局,丰收路,文化路 泗水县图书馆,项目产品分解,红色部分为项目的商铺部分，其余部分为高层住宅。 此结构能够大幅度的增加商铺产品的面积，为开发商带来更多的
2、利润空间，但也造成了小区内部的商业较多，多外部人流的吸引能力有限，后期内铺的销售压力较大。,城市资源地图,原项目定位说明,泗水帝王级领袖美宅,80万平米国际生态景观社区,一个城市的珍藏 泗水划时代大作,项目的定位能够较为充分的体现项目的总体形象，但定位较为宽泛，没有将价值点细化，不能最有效的打动客户，且定位都是针对住宅部分，而对商业部分的定位缺失。,项目核心价值点评判,全港资标杆楼盘，雄踞城市中心，确保升值潜力 全桩基、全框剪、高抗震优质楼盘 360度立体滨水，生态景观样板生活区 两梯三户，入户花园洋房，高标准生活区 极致生活示范区，住宅区生活区 运用“五级督建制度”，确保项目质量的楼盘 五星
3、级服务，乐活“LOHAS”社区 采用“企业内刊路的形式，传播项目文化的大型地产项目” 聘用“群众监理”代表民意督建的楼盘 崇人性、尚品质、重民生 顾客的要求有多高，我们的水平就能有多高 房子底下是良心，房子里面是生命，房子上面是信誉,项目营销系统评判,案场,案场引导力不足，没有形成有效的引导体系,外观,外观形象较好,推广媒介体系,推广媒介为传统渠道，但对县级城市影响力较弱,项目营销系统评判,项目网络口碑,项目在网上口碑较为一般，且在网络平台上对项目的介绍也较少，影响了项目的认知度和购房者对项目的信息了解程度,案场团队素质,案场职业顾问只有两人，作为一个销售队伍来说，远远不够，团队的凝聚力以及现
4、场销售气氛都难以保持。而且职业顾问对客户态度较为冷淡，面对上门客户未主动接待，介绍项目情况，容易给客户造成不够重视的感觉,目 录 contents,项目基本情况说明,1,2,3,4,绿景国际突围策略,泗水商业发展格局,行销保障体系,5,主要竞品项目分析,城市发展格局,泗水县的城市发展主轴为沿泉源大道向东西两侧发展，但根据县级城市的居民的生活习惯，城市中部仍是居民居住和购物的首选。,中兴路以东为老城区界限。结合旧城改造，整治城中村，改善人居环境，关注中低收入人群，扶助弱势群体，落实经济适用房的规模、位置；完善市政公用设施，结合水系改造增加公共开敞空间，强化商贸中心职能，提升老城区的整体环境面貌。
5、,中兴路以西为新城界限。行政中心西迁带动城市向西发展，加快西部新城建设，增强吸引力，发展三产促进人口聚集，增加活力，以新区开发带动旧区改造，拓展城市空间，优化城市功能结构，塑造交通便利、设施完善、环境优美、现代化气息浓郁的新泗水。,传统商业格局,泗水县的传统商业较为集中，且产品形态、购物环境都相对落后，在现在人们对购物环境和品质要求越来越高的今天，泗水县的传统商业已经满足不了人们享受购物心态的要求，亟需进行产品升级。,老商圈规划落后，功能单一已经跟不上时代的步伐，而新市场未能形成规模影响力。,老商圈内大部份商场的规划设计都缺乏超前性，由于在规划设计时对市场发展的态势把握不足，至现在，这些商场已
6、显得过时和老态了。而新市场开发较晚，至今未能形成规模。 随着人们生活水平的日益提高，人们不但对住宅的要求越来越高，而且，购物、休闲的心态也逐步成熟。泗水目前的各市场、商场属于传统的百货业态，缺乏专业细分，普遍存在功能较为单一的特点，缺乏休闲娱乐等商业配套功能，商业的发展明显跟不时代的步伐。泗水商业处在一个迅速发展的时期，专业细分加速，为本项目的存在提供了空间。,传统商业格局,泗水商业以人民路租金最高，项目周边人流量较少，租金处于城市的较低水平,项目周边的四条主要道路，泉源大道、文化路、泗河路与人民路，租金水平较高。,传统商业格局,老汽车站商圈华联超市,各商圈典型项目分析,该商场为泗水首家综合性
7、购物商场，属于泗水商业发展历程中具有代表性的标志商业，其开业至今，一直是泗水商业的龙头。 该商场的进场商品中，有一定比例的品牌，尽管其品牌层次还不是很高，但相对于泗水商业市场来说，已然属于最高档，且数量也较多，建立了明显的优势，捍卫了其泗水商业的龙头地位。 该商场的主力店华联超市为全国品牌超市，品牌影响力大，这是相对于其它商业的一大优势。 首层超市、金饰、化妆品，二层服装为主，三层运动服饰、家电、家纺、童装，业态分布比较合理，在商品品牌方面也有层次上的跨度，能满足不同级别消费者的需求。 该商场以扣点的经营方式为主，这是综合购物商场采用的比较多的一种收益模式，有利于管理者与商家真正的捆绑为一体，
8、令商家对经营有信心。,项目评判,但该商场的电梯、照明、通道、柜台等的设置在七年前应该处于较先进的水平，但在七年后的今天来看，该商场的硬件配套已与现代综合购物商场相去甚远。从这一点来看，该商场的龙头地位是不稳固的。,老汽车站商圈财富广场,各商圈典型项目分析,设置在首层的苏果超市是该商场的主力店，在吸引人流方面，苏果超市贡献人流的作用非常明显，发挥了主力店的作用，为商场集结了人气，进而展现了商场的商气。 该商场的业态种类组合、业态平层水平分配与现代综合商场基本一致，但业态方面，该商场无真正具有品牌影响力的商家，尤其是服饰方面，是该商场的一个缺陷。该商场商家品牌无层级跨度、或者说跨度不明显，与现代综
9、合购物商场存在明显差距。 水平交通组织方面，该商场的首层存在一定混乱。 该商场06年底开业，不到20天即因不明原因而关门，给当时的市场极大的负面影响,项目评判,本商场与华联超市为泗水两大综合商场，属于泗水的龙头商业之一，而这两大商场、及连接它们的中间地带则成为了泗水最核心的商业区域，是泗水县城人流及商气最大的片区，商业价值也因此处于泗水的最高端。,老汽车站商圈泗水步行街,各商圈典型项目分析,该街区是泗水服饰类业态集中地之一，再加上商业步行街特有的、且属于较为先进的商业形态，该街区是消费者消费行为的主要目的地之一; 该街区有一定数量的品牌商家，但这样的商家数量不多，且品牌知名度也不突出。在商品品
10、牌方面，该街区无任何相对优势甚至还不及人民路北段。 该街区商铺的租金以间来计算，则租金水平较为集中，这属正常现象，因为同在街区内，各个店铺的商业价值并无很大的差别。但将租金计算单价，则出现了较大的差别，部分店铺的每平方米租金是另外店铺每平方米租金的两倍。商铺租金与商铺面积不成正比。这告诉我们的信息是，商家在租赁商铺时，对租金的权衡，较大程度上忽略了商铺面积的因素。只要月租金在其承受范围之内，大小基本能用的前提下，商铺面积明显大一点、或明显小一些，都不在考虑范围内。,项目评判,该街区没能在泗水商业体系中占据到应有地位，其主要原因已分析，还有些其它原因，我们分析如下：一是、街区环境打造与现代商业理
11、念脱节，缺少休闲、娱乐设施，缺少街区商业氛围的包装，是两个主要的方面；二是，业态还不够丰富，尤其是餐饮和娱乐类业态为零，不利于满足消费多样化的消费需求，从而无法集聚更多的消费群体。,老汽车站商圈君泰步行街,各商圈典型项目分析,主、次街道的宽度比较合适，商铺层数比较合适，商铺开间、进深比较合适 该街区在南面直接与君泰小区相连，仅留有一个大门通向君泰小区，这种布局我们认为比较合理，既保持了社区居民和商业街的顺畅联系，又将商业街和住宅小区相对独立开来、不致互相影响，值得借鉴。但由于街区管理的缺位，最初设置的隔离设施均有一定程度的人为损坏，使得有可能商业街的人流另行进入社区、对小区有潜在影响。,项目评
12、判,泗水已有一条由政府力主打造的泗水步行街，经营状况并不很好，在这种市场状况下，君泰发展商仍进行了该商业街区的开发。在街区休闲环境、街区商业包装、业态品牌、业态组合这四个很重要的方面基本与原步行街相类，未能建立明显相对优势。而我们认为，这也是该街区未能获得成功的绝对主因。这不仅仅是建立竞争优势的问题，更是迎合现代商业发展趋势的问题。,新兴商业发展,泗水县房地产市场虽然起步较晚，但发展迅速，如今有商业体量较大的项目5个，分别是绿景国际、金域中央、金泉广场、三发舜和以及龙城知春。,五强突起,新兴商业发展,三足鼎立,而在老城区之中，就有三个大型项目，绿景国际、金域中央和金泉广场，各项目位置接近，给本
13、区域带来了严重的竞争环境。,基础数据对比,通过数据可以看出，本项目再加上四个竞品项目开发总量都很大，而且新开发的项目无论是规模、品质、环境还有配套都相差不大，未来市场可以预见会有较为激烈的竞争形势。,小结,政策形势,泗水城市发展给项目带来了良好的发展机会，但经济发展将长期落后、宏观经济政策短期内不会改观的现状以及庞大的开发体量都将极大的影响项目的现金流表现,泗水作为贫困县，产业结构、商业发展、消费水平等支撑房地产发展的经济基础薄弱,过去长期封闭发展，城市面貌落后，目前开始大规模的城市建设，老城区面临大规模旧城改造，城市面貌将逐步升级,新政从各方面对开发企的资金状况产生了不利影响。,经济发展,城
14、市建设,目 录 contents,项目基本情况说明,1,2,3,4,绿景国际突围策略,泗水商业发展格局,行销保障体系,5,主要竞品项目分析,金域中央,金域中央项目是由山东恒瑞房地产公司开发。项目位于泗水县城最核心地段，交通主干道327国道南侧，东起健康路（原汽车站地块），西至泗河路，南到青年路。金域中央为泗水首席城市综合体项目。占地面积400多亩，建筑面积达80余万平米，包含28万平米大型商业集群、50余万平米高尚住宅；义乌商贸城、休闲美食街、精品步行街、大型购物中心为泗水仅有的能满足人们一切衣、食、住、娱、购等多重需求的一站式商业建筑。金域中央携周边如华联超市、财富广场等其他商业场所，形成核
15、心区超大商业集群，掌控城市财富、垄断百年商脉。规划设计上力求超前性、先导性和示范性，高起点、高标准、高水平，强调项目的复合化与国际性，创造一个布局合理、功能齐备并接轨国际水准的高尚综合性生活区。,义乌商贸城,义乌商贸城,休闲美食街,大型购物中心,金域中央,精品步行街,精品步行街,一 期,二 期,三 期,金域中央,业态规划,购 物,餐 饮,义乌商贸城、大型购物中心、精品步行街,休闲美食街,休 闲,无具体规划,其 他,无具体规划,金泉广场,宏兴金泉广场，位于泗水新老城区核心地段、泗河路西、古城路南、中兴路东、泉源大道北，人气鼎盛，总建筑面积逾40万m超大规模巨制，超10亿元巨额投资，其中商业项目面
16、积逾16万m，采用先进的商住分离规划，建设品质高端的商业环境，并全线引入以“全国百货业5强”银座百货为代表的一线商业品牌，面向60余万消费人群，打造一站式购物、娱乐、休闲、生活综合平台，打造出城市中心的财富标杆。,住宅总建筑面积15.8万平米 商业中建筑面积16.5万平米 项目分为三个区进行开发，其中 A区商业建筑面积21742平米： 沿街商业10414平米 数码广场11328平米 B区商业建筑面积47588.8平米 沿街商业31049.8平米 小商市场16539平米 C区商业建筑面积95479平米 沿街商业9200平米 百货大楼17496平米 商业步行街34916平米 酒店11805平米,金泉广场总建筑面积约32万平米，属大规模/中低密度综合体项目其中商业占一半以上，另有10万平米的的回迁安置住宅，项目现金流压力大,A区,C区,B区,金泉广场,金泉广场,业态规划,购 物,
