ocg商业运营建议书

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1、O C G 商 业 运 营 建 议 书,01,此报告仅供客户内部使用，未获得圆梦集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,绝对保密,呈：远东华人集团,圆梦国际,201410,目 录,PART 1 商业定位 PART 2 业态定位 PART 3 合作模式 PART 4 运营模式 PART 5 商家资源,商业定位,商业定位前提之一： 一、周边商业体量庞大，项目所处大环境成熟期难以预料。,OCG,项目周边已建成的写字楼大型集中高档商业体量较大，但区域内住宅入住率较低，入住人口增幅有限，同时商务办公配套尚未完全形成，项目的昭示性以及交通通达性较差，都给项目未来的发展带来了较大的压力

2、。,银泰城,商业定位前提之二： 众多开发商在招商环节持续发力，但困局难破。,目前成都开工建设的城市综合体数量已超过110个，且大多单体体量在10万平方米以上，未来几年预计还将有1000万平方米的体量入市，金融城5平方公里范围内，超过20个城市综合体，众多的商业综合体集中呈现，所有开发商都在花费巨大的代价招商，但招商困局依然难破，同质化严重，若没有强大的现金流做支撑，部分项目的运营将会显得步履维艰，甚至倒闭。,银泰城,商业定位前提之三： 个别交付项目艰难运营，商家进退维谷。,成都最好的商业，最好的歌剧院，最好的展览厅，文化娱乐均集中在南延线，但没有最够的人口红利分享和消费，庞大的商业体量面临种种

3、尴尬的局面；在已交付的奥克斯广场.九方.苏宁广场等购物中心，“空城”已成为其大多数商业项目的真是写照；,商业定位前提之四： 经济发展及高端餐饮休闲业经营受挫，众多企业发展步履蹒跚。,2013年度中国餐饮百强企业分析报告指出，受市场环境和政策环境影响，2013年中国餐饮行业增长放缓，餐饮百强企业首当其冲也经历了经营最为困难的一段时期。2013年全国餐饮收入25569亿元，同比增长9.0%，增速创下20多年以来的最低值，与社会消费品零售总额增速的差距进一步扩大。在整个餐饮市场颓废的大环境下，作为餐饮业龙头的百强企业更是受挫严重。2013年，餐饮百强企业营业收入1911.1亿元，同比增长5.7%，增

4、速比2012年大幅下降10.8个百分点，更是首次低于全国餐饮收入9.0%的平均水平。尤其高端餐饮严重受挫，2013年限额以上餐饮收入8181亿元，同比下降1.8%。增幅水平同比下降14.7个百分点，是近10年来同期首次出现负增长。,商业定位前提之五： 项目的物业结构已基本决定了业态发展的方向。（以下会对分层的业态落位做描述）,商业定位前提之六： 商业及写字楼的政策性和战略性自持，决定了业态之间的必然互补性。,按各个物业类型的市场反应特点，以及本项目的区位具体情况和开发商的融资需要，分物业，分期实施，销售与经营相结合，优质物业短期内可自持； 本项目大体量的自持物业，为了后期实现更高的资本价值，必

5、然需要良好的商业运营才能使其成为企业的良性的资产包。,商业定位前提之七： 配套性、经营的稳定及成长性，注定我们在以上问题的基础上突出特色化和差异化，鲜明的主题定位是项目现阶段最好的出路。,奥克斯广场的儿童类，游乐类主力店，是目前经营最好的业态，九方定位的休闲娱乐mall也在逐渐好转，目前城南众多项目缺乏定位鲜明，有特色化和差异化的商业物业类型，大多数都是以大型百货加商超以及酒店构成的城市综合体，较难突围，而差异性的定位，做好市场的补缺者，是项目突围的核心竞争力。,商业定位前提之八： 压缩合同期，降低招商对价成本，为业态调整期埋下伏笔。,商业的成功运营发展需要一个优化的过程，逐渐淘汰一些不好的商

6、家，做好商业的升级换代。 与商家的合同期缩短，便于后期的业态调整。,商业定位前提之九： 放弃追逐短期利益，将招商与战略性持有一致对待，明确商业培育的基本目标。,开发商在资金链稳定的情况下，中短期的战略性持有以及招商先行的策略，即可享稳定且渐高的租金回报和可观的物业增值。,前期招商运营均不错，但后续竞争乏力，商圈偏移，逐渐在走弱,招商，运营较困难，几度转型,本项目未来可发展模式,万达锦华店,苏宁广场,百货商场模式,收益能走多高，取决于找到最适合的前期商业定位，招商策略，运营的整体把控,收益的低谷的持续，取决于区域是否成熟，是否寻找到适合市场、符合本项目的商家以及商业的运营。,商业定位前提之十一：

7、 招商参与者角度看待项目劣势： 1、作为沿天府大道向西扩展的第二排第三段，商业氛围成熟需待时日 2、项目整体在主干道昭示性稍弱 3、项目未能接驳地铁，较天府大道众多地铁商业稍显弱势,OCG商业综合体（13号楼）建议项目定位为： 台湾风情荟,项目商业总体定位：“台湾风情荟” 以台式商业体验为主，综合型服务性商业构成为辅，兼顾写字楼及周边客群配套商业功能。 定位主旨：即能形成写字楼本身的配套、又能辐射周边办公商务人群，同时可形成以台湾风情体验为主题的目的性消费场所，使项目的商业定位形成足够的、有市场空间的差异化，在周边尚未成熟的商业环境下尽快脱颖而出。,台湾文化：,美食文化作为两岸文化交流的载体越

8、来越被两岸政府所重视，大陆 民众对原汁原味的台湾美食需求日益旺盛。台湾小吃闻名世界，散落在 民间的小吃成千上万，“十大小吃”是一种传统的称法，因为他们最能 体现台湾饮食的特点。台湾汇聚着来自中国各地的人们，他们带来家乡 的饮食，与当地食物和烹调相结合后，发展出独特的小吃料理。,台湾美食街成功案例： 北京台湾街：汇聚台湾本土高档餐饮、主题餐厅、风味小吃，明星店铺、大型咖啡 主题馆，原住民生活馆、工艺作坊等，是一条原汁原味台湾特色的高端商业街。自开街以来， 每天生意火爆，过往人群川流不息。,台湾美食街成功案例：,厦门台湾街：这条台湾美食街位于老路人和路上，台湾小吃一条街所有业者都来自台北、 台南、

9、台中、高雄、花莲等11个县市，每个摊位使用的食材、调料、器械等都从台湾运过来。每 天营业时间从上午11:0023:00，市民除了可以品尝到正宗台湾夜市小吃外，现场还可以欣赏 到台湾街头表演和闽南神韵文化表演,台湾美食休闲业是台湾文化的精髓，但本案以商业结构为基础，将形成： 台湾美食体验：台式快餐、饮品、轻餐饮、特色餐饮，台湾小吃集群 台湾休闲业基地：台湾品牌茶楼、咖啡简餐、台式养生主题店 台湾文化鉴赏：在商业公共区域形成台湾文化泛博物馆 台湾零售品牌折扣店：台湾品牌零售店的仓储折扣店（类奥特莱斯理念） 台湾健康产业体验店（补充业态）：牙科医院、健身会所、中医会馆等 早期不适合形成的业态：教育产

10、业、家庭服务商业、生活服务商业等。 但购物型、特色化、消费体验型商业形态必须存在，否则纯粹的目的型消费，将会出现点对点的消费客流浪费。,圆梦国际对项目定位的匹配： 成都圆梦隶属圆梦国际投资控股集团有限公司， （Dream International Investment Holding Group Co.,Ltd.）于2014年在萨摩亚（SAMOA） 注册登记，公司注册资本金为1000万美元，注册号 码为：62750，与全球四大会计师事务所KPMG合 作，投资于商业运营、地产开发、环保节能产业等 多个领域，并拥有成都地区打造台湾风情商业街授 权。旗下拥有千家以上的符合业态需求的合作商家。,业态

11、落位,一层业态规划：,位置：1号楼 面积：257平米 招商要求： 可通向1号楼写字楼大堂 可划分为两个独立租赁单位 适宜业态：银行营业厅、ATM 台式面包店 便利店,位置：1号楼 面积：324平米 招商要求：建议形成自动扶梯，直接上二楼 适宜业态：在扶梯侧形成大堂吧（以咖啡、茶饮为主） 台式风情购物精品区（香水、化妆品等）,11,一层业态规划：,位置：3号楼 面积：324平米 招商要求： 可设立厨房及烟道等 适宜业态： 台式西餐厅 台式拉面餐厅 台式快餐 台式风味小吃 牙科诊所,位置：2、3号楼 面积：64平米 招商要求：无 适宜业态： 便利店 ATM 台式茶饮店,12,二层业态规划：,位置：

12、2号楼 面积：1112平米 招商要求： 内部形成交通体系，使营业位置可划分 适宜业态： 品牌折扣店,位置：1号楼 面积：2097平米 招商要求： 与2-201联通使用 适宜业态： 品牌折扣店,三层业态规划：,位置：2号楼 面积：1600平米 招商要求： 可设立厨房及烟道 可与四楼连通使用 适宜业态： 台湾品牌咖啡 台湾特色美食,位置：1号楼 面积：3088平米 招商要求： 可设立厨房烟道等 适宜业态： 台湾小吃城,四层业态规划：,位置：2号楼 面积：1600平米 招商要求： 已具备 可与四楼连通使用 适宜业态： 台湾品牌咖啡 台湾特色美食 台湾大型餐饮店 中等规模会员制健身会所,位置：1号楼

13、面积：3120平米 招商要求： 已具备 可与2401共同使用 适宜业态： 会议室 宴会厅,五层业态规划：,位置：2号楼 面积：3281平米 招商要求： 已具备 适宜业态： 中档餐厅（员工餐厅）,位置：1号楼 面积：2067平米 招商要求： 已具备 适宜业态： 养生浴足会所,合作模式,在统一定位的基础上进行统一运营,统一运营：重点整合台湾商会资源，扶持商家实现聚集化经营，将松散的商家和多元化的消费形态，凝聚到一个主题和信息平台上，通过统一的信息平台实现统一的财务体系监控。 统一布局：合理的规划动线、业态业种、店招形象、广告展示等设计，进行整体规划和定位，形成台式风情完美集合。 统一招商：专业的招

14、商团队，根据已定的经营主体和形象，达到主题统一、业态组合、异业互补，着重加强补充招商能力，在业态调整期间保障持续经营。 统一管理：以体验式、主题化商业理念，完善的消费信息系统，在形象管理、物管及营业管理方面免去经营者的后顾之忧。 统一宣传：由商业管理公司“成都圆梦”统一进行营销策划，宣传推广，统一审核设计形象，并进行监督管理，将台湾风情主题商业的定位有效、有序的推向市场，使项目尽快步入成熟期。,我司参与经营,我司会在旗下高端养生会馆、汽车销售及美容保养、台湾食品、台湾酒业、日式拉面的五大品牌中选取恰当业态进行率先进驻，形成业态的引导性，为招商打开突破口，同时，也将带领我司战略合作商家实现第一阶

15、段入驻 。,开发商收益模式,所有进驻的商家，均可在两种模式下进行合作方式的选择。 1、单纯的租金加免租期模式 2、营业额分成模式 重点引导商家选择营业额分成模式，根据不同的经营业态，推出不同的分成模式。商家不需要交纳进场租金，只需交纳一定数额的保证金及管理费，便可进场装修，根据统一的收银系统及会员消费系统监控销售产值，在每月销售产值中提取固定比例作为开发商当月的营业额分成冲抵租金。,开发商收益模式,分成模式模拟测算：,我司收益模式,1、招商服务启动至项目正式开业前，每月服务费10万元，最长不超 过12个月，自第13个月起不再收取。扣点模式商家不收取招商佣 金，租赁模式商家我司收取免租期外、合同

16、期内两个月平均租金 作为招商佣金。 2、开业后运营托管期间，我司在开发商营业额分成中收取佣金10%。 3、运营管理费、推广费等由运营管理公司收取并报计划由甲方审批、 后支出，结余部分与开发商5：5分成。 4、开业前，根据制定的开发商对开业后的运营扶持计划，按月将明 确的运营扶持费用给付运营管理托管单位，并计入第3项费用同 理列支。,商家收益模式,1、可以为商家最大限度的降低开业成本及经营压力。 2、在特色化经营后，商家可根据经营状况灵活小幅调整营业毛利率， 即可最大程度的降低经营风险。 3、最大程度降低了商家因经营困难难以支撑经营成本而导致在培育 期平凡撤场。 4、在运营扶持期间，开发商可根据不同业态不同位置及不同品牌的 商家，制定阶段性免分成政策，也可将某阶段的经营分成全部反 馈作为商业宣传推广及折扣活动基金，加大培育期投入。,商家 经营状况与场地租金支付成正比，更能使商家形成合力对商业 进行整体统一打造。,开发商 避免普通招商模式进展缓慢的尴尬